前三季度市场热度先升后降,9月土地成交规模环比降四成
风财讯 2020-10-14 10:28

2020年前三季度,土地市场供需均同比增长,土地市场热度在二季度达到高潮,三季度以来,随着热点城市调控加剧、融资监管加强等措施出台,房企拿地积极性出现回调,土地市场出现降温。9月份,在“三道红线”新规的影响下,房企拿地积极性明显下降,土地成交金额自6月份以来逐月下降,一二线城市降温较为明显。

市场降温,9月土地成交规模环比降四成

前三季度土地市场供需同比增加,二季度达到高潮

2020年前三季度,全国主要100个大中城市土地供需总量均同比增长,楼面价也同比上涨。其中土地供应规划建筑面积达到116559万平方米,同比增长11.7%;土地成交规划建筑面积达到97570万平方米,土地成交金额达到31879亿元,同比增长11.98%,土地成交楼面价达到3267万/平方米。

表 前三季度全国主要100个大中城市土地市场情况

数据来源:wind数据,风财讯智库整理

二季度土地市场热度达到高潮,三季度土地市场量价齐跌。分季度来看,一季度,受疫情影响,土地市场遇冷,土地成交规模大幅下降,二季度以后随着疫情好转以及优质地块入市节奏加快,土地市场升温,并在二季度达到最高点;三季度以来,热点城市调控加剧,以及“三道红线”出台,房企在考虑现金流安全的状况下,拿地节奏适当放缓,三季度土地市场量价齐跌,成交金额环比下降27.61%,土地成交楼面价环比下降310元/平方米。

9月土地热度继续下降,土地成交自6月来逐月递减

表 2020年9月全国主要大中城市土地市场情况

数据来源:wind数据,风财讯智库整理

供应情况:土地供应量同比降、环比升。2020年9月,全国主要100个大中城市共推出土地1580宗,推出土地规划建筑面积14061万平方米,同比减少5.87%,环比上涨8.29%;其中住宅用地规划建筑面积7190万平方米,同比下降1.83%,环比上涨9.19%。

成交情况:土地市场继续降温,土地成交量同环比均下降。2020年9月,全国主要100个大中城市共成交土地金额2966亿元,同比下降17.16%,环比下降9.20%;成交土地规划建筑面积9214万平方米,环比下降10.47%,其中住宅用地成交规划建筑面积为4548万平方米,环比下降13.6%。

溢价率:溢价率环比下降2.19个百分点。2020年9月,全国主要100个大中城市土地平均溢价率为13.02%,环比下降2.19个百分点,同比上升5.25个百分点。

9月一、二线城市土地市场均降温

各城市级情况:一线城市升温、二线城市有所降温

土地市场分化明显,一线城市土地市场升温明显。2020年前三季度,一线城市土地市场升温明显,各项指标均同比增长,其中一线城市土地供应面积同比增长53.44%,土地成交规划建筑面积同比增长32.53%,土地成交金额同比大幅增长57.9%。

二线城市成交量微增,但溢价率走低。2020年前三季度,二线城市土地成交面积达41279万平方米,同比微增3.22%,但成交金额出现同比小幅下降0.97%,土地溢价率下降1.65个百分点。

图 前三季度各线城市土地成交金额变化情况

数据来源:wind数据,风财讯智库整理

各城市级情况:一二线城市降温,土地溢价率走低

表 2020年9月各线城市土地市场情况

数据来源:wind数据,风财讯智库整理

一线城市:土地供应同比增长,但成交金额同环比均下降,土地市场降温。在供应方面,9月份一线城市供应土地规划建筑面积968万平方米,同比增加25.6%,环比上升18.2%。在土地成交方面,土地市场量升价跌。一线城市土地成交规划建筑面积898万平方米,同比下降23.1%,环比下降34.2%,土地溢价率为3.27%,环比大幅下降10.52个百分点。

二线城市:土地成交规模同环比均下降,成交规模降幅近三成。在供应方面,9月份二线城市供应土地规划建筑面积6043万平方米,同比微降0.1%。在土地成交方面,土地成交规划建筑面积3607万平方米,同比下降27.8%,环比下降25.7%,土地成交金额为1424亿元,同比下降24%,环比下降11.1%。在溢价率方面,9月,二线城市土地成交溢价率为11.47%,环比下降1.51个百分点。

三四线城市:土地供应与成交规模同比降、环比升。在供应方面,9月份,三四线城市土地供应规划建筑面积6868万平方米,同比下降14.6%,环比上升9.0%。在土地成交方面,三四线城市土地成交规划建筑面积4667万平方米,同比下降21.7%,环比上升12.2%;土地成交金额为1002亿元,同比下降4.0%,环比上升16.6%。9月,三四线城市土地成交溢价率为22.84%,同比上升13.33个百分点,环比上升2.43个百分点。

上海土地热明显,成交金额上涨 74.6%

重点城市:TOP20城市成交总额同比上升15.2%

2020年前三季度,土地市场有所升温,全国土地出让金额TOP20城市的成交总额为20253.8亿元,同比上升15.2%。一线城市中,上海、广州土地市场升温较明显,其中上海前三季度土地成交金额达2332.9亿元,同比增长74.6%。

表 前三季度全国主要大中城市土地出让金额TOP20

数据来源:wind数据,风财讯智库整理

在上榜城市中,共有3个一线城市,分别为上海、北京、广州,共有13个二线城市,二线城市土地市场整体相对稳定,其中长春土地成交金额均同比上涨,前三季度,长春土地市场成交金额同比增长55%;三四线城市共有4个上榜,其中东莞涨幅最大,同比增长120.1%。

土地成交分散,3宗土地底价成交

成交地块TOP10:大地块成交分散,土地溢价率环比下降

表 2020年9月全国住宅用地大地块信息

数据来源:wind数据,风财讯智库整理

土地成交分散,4宗地块均位于一线城市,3宗土地位于二线城市,4宗土地位于三四线城市。从全国住宅用地成交总价TOP10来看,有4块土地位于一线城市,其中广州2块,总出让金额为65.76亿元,北京一块,地块成交金额为69.78亿元,为9月成交金额最大的的地块。

榜单总价环比下降,入榜门槛也相应降低。9月份,入榜地块总成交金额为388.73亿元,较上个月的462.85亿元的成交金额环比下降16.0%。9月份,地块入榜门槛为28.61亿元,较上个月31.59亿元的门槛有所下降。

企业拿地积极性有所下降,土地溢价率降低。9月份,大地块成交热情明显下降,土地溢价率也相应走低,3宗土地均以低价成交,其中佛山顺德区地块溢价率最高,达63.4%。9月2日,新希望地产经过72轮激烈竞价,最终以37.12亿元竞得佛山顺德区陈村镇一宗宅地,折合楼面价1.55万元/平方米,溢价率63%。

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