本期#思考词#产业辨真

撰文 | 王婷婷  出品 | 风财讯

“山重水复疑无路，柳暗花明又一村。”

如今的中国产业地产，就犹如陆游诗中的情景，经过了“产业为噱、卖房为实”的套路后，一番涤荡也重新拨开了产业地产真正的模样和发展空间。

此山回处，正是它山之始，“山回之境”说的就是一番峰回路转，产业地产如此，与之结缘的张晋元同样如此。

作为地产行业的知名职业经理人，自张晋元加入金地集团便受到关注，如今担任金地集团助理总裁、金地商置集团高级副总裁，张晋元的大多心思放在了产业地产方面。

其向风财讯直言，这个产业会让他比较兴奋。

“我在住宅行业有10年了吧，会期待一些新东西。产业是能给我带来很多不一样的东西，确实能学到很多。”

产业板块作为金地集团的“弯道型业务”，已经逐步建立了一整套科技产业的投资、孵化、运营协同体系。

以产业平台的控股子公司——“金地威新”为载体开发运营产业园区，下设产业园平台、产城平台、旧改平台、产业研究院四大业务，聚焦高科技、新能源、大健康、新文创等前沿科技领域。

如今张晋元的管理范围，要从早期投资管开始，他不禁自嘲，原本感觉学习能力不错，前不久参加一个生命科学的论坛，才发现像听天书一样。

但这个学习的过程也让他直呼“挺好的”，兴致勃勃。

就像“新知”是现在80后打破危机感的方法。新业态，也可能是房地产突破“瓶颈危机”的方法。

而如今的产业地产，价值正在被验证。只不过留下来的，是或有背景、或有资源、或有能力、或有坚持的企业，并且在张晋元看来，要在这个领域站稳，资源、能力、思维，缺一不可。

针对产业的新逻辑、方法论，风财讯“城势”深度访谈栏目，对张晋元进行了采访。

算清“全自持产业园”的账

很多人知道，金地集团2019年卖了2106亿、知道金地商置在今年上半年预归母净利润增长了35%，但或许鲜有人了解，金地集团在1988年便开始涉足产业。

从深圳福田金地工业区开始，金地在中国产业园区的版图中，已经开发运营了29个项目（国内25个、海外4个），总面积超300万平方米。

并且金地的产业项目，均为自持运营。

同时金地在做产业投资孵化，与4支全球知名创投基金（丰元创投、Mission Bay Capital  III、元禾谷风、清源创投）合作，长期关注人工智能、大数据、云计算、芯片研发、生物科技、基因检测等领域，已投资了英诺赛科、达闼科技、Katerra等全球顶尖科技企业。

（金地产业板块公司-金地威新布局图）

自持运营，意味着前期资金需求量较大、周期较长。

支撑金地做产业项目“全自持运营”的是，全流程的开发能力、全品类的产品线、高品质的产业空间，以及足够的招商运营能力、完善的产业服务体系。

张晋元承认，金地的产业地产，相较一些纯轻资产服务更重，因为自己拿地或长租、自己建设，再开展后续系列服务，确实是慢，但也没有想象得那么慢，如果跟商业、写字楼等比，其实还会更快。

“商业从买地到成熟运营，至少5年~8年。而产业园从拿地到成熟，理想的话3年-4年可以兑现价值。”

而且产业园的回报率，其实比商业比写字楼要高。张晋元告诉风财讯，金地在上海几个产业园项目成熟期的EBITDA率（息税折旧摊销前利润除以总投资），平均可以到8%，在各类持有型资产中，盈利能力算比较高的。

但前提是，金地集团的资金成本很低，并且其园区项目大部分是跟美国基金合作，例如在上海的5个园区有4个是外资合作投资，进一步缓解了资金压力。

据了解，金地的综合资金成本不到5%。对照8%的回报率水平，已经有不少盈利空间。

“如果我是收购的存量物业，会更快一些，如果当年能把它完善，达到8%的水平，当年就能有利润。如果以4年-6年的退出周期计算，届时作为股东，则能按比例获取收益。”

实际上，产业园成熟，不代表能够收回钱，如果不发Reits、不上市，模式所致可能是不能全数收回钱的。

张晋元告诉风财讯，金地很多产业项目的架构都是在海外建的架构，更容易获取境外资本市场的退出渠道，即使不上市，也有很多选择。

不过其认为，相对而言，产业地产业务整体上市还是一个更好的选择。

“估计三年之后能看到产出，这时可以考虑分拆出来上市。但目前产业地产是重资产的业务，资本市场的估值会比较谨慎。未来通过加大服务输出（轻资产），并借助更多外部资本去投资，能够提升资本市场给予的估值。”张晋元表示。

（上海·金地威新嘉定智造园）

整体而言，产业项目有不小的利润空间，但对它速度、利润量的评估，逻辑和住宅业务完全不同。

风财讯看到，2019年金地商置手持现金流近50亿元。以低成本资金进入，若以8%为标准、5年左右的退出周期，完全能够支持资金流转。

加之租金收益不错的园区，金地规划了资本化的退出方式。已经形成一个“正向循环”。

夹缝中“弯道超车”需要防火墙

目前国内的大部分园区，除了张江高科等资深企业、依靠政府补贴的国企，民营参与者很少，只有联东、天安数码城等园区起家的运营企业，以及中城新产业等服务型企业。

传统住宅开发商涉足产业的，更少能真正把高新科技产业做起来，多难以走入上述正循环。

“产业终究不是一个能赚大钱和快钱的地方。”

张晋元告诉风财讯，第一，产业的门槛很高，它很重（前期投入很大）、收回投入需要较长时间。

第二，产业的招商很难，它需要钻到具体领域里面，去了解客户的需要，匹配服务、资源，想的是怎么能帮客户做生意？怎么对地方经济、就业有帮助？

可以说，产业地产自建了一道特别的“防火墙”。

不能认识到产业领域的特性，固有的考核导向不支持，一些曾试水产业地产的头部房企，最后也无疾而终。

也由此张晋元认为，产业领域不太可能像长租公寓、物业一样，当TOP10房企涉足就“变天”，因为其他头部企业短期可能看不到做这个事的意义。

这些也无形中，给金地集团构建了一个可能“弯道超车”的业务。

张晋元直言，金地产业的竞争对手不算多，业务涵盖了产业园开发、投资孵化、运营及研究咨询等业务，重点聚焦人工智能、生物医药等前沿科技产业。

尤其是孵化投资方面，不同于传统产业投资基金，在简单的股权投资回报之外，金地产业追求“投资、孵化、产业”一体化的生态圈。

通过定向匹配产业需求，契合园区主导产业特性，一站式解决入园企业生产经营需求，金地产业的服务重点是为企业提供研发、生产、应用的技术服务和战略服务。

金地近乎是产业地产起家，对产业的理解、考核等，的确表现出跟传统房企的明显不同。

（深圳·金地威新软件科技园）

重仓产业，一个重要目的是，让金地在夹缝中能够走得更好。

目前金地还在全面开展信息化，、数字化和工业化建设、智能化服务，也是考虑让产业和技术成为企业的“一技之长”。

张晋元认为，当房地产是从“窄门时代”到了“夹缝时代”，市场空间越来越小。此时的房企第一要做到均衡，不能有明显的短板，不要犯大错误，才能保证持续稳定发展。

“房企应该要对规模增长、盈利水平持合理预期了，快速发展时代已经一去不复返，如今一线城市的项目10%的净利润、20%的IRR已经很少公司能达到，所以要调整预判。并注重平均规模增长和风险，主要就是控制负债率。”

同时，张晋元强调，一定要有自己的独特的竞争力。而且要做一些更有持续性的业务。

因为商业战场没有长胜，只有不停地因改变而改变。

完

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