10月22日，碧桂园以11.57亿元的价格，拿下东莞长安镇2020WR043地块。该地块25997元/平方米的楼面价，不仅刷新了长安镇的土地单价记录，亦成为今年内东莞楼面价第二高，仅次于7月保利拍下的凤岗镇地块。

据统计，包括上述地块在内，东莞今年已成交45宗商住地，卖地收入达614亿元，比去年全年多出了241亿元，约为深圳年初至今336.7亿元卖地收入的1.8倍。

“临京不是京，临深也是深。东莞土地市场未来肯定会‘深圳化’，开发商提前占位。”一家北方房企华南负责人对财联社记者说。在东莞土拍市场火热的背景下，一家东莞本地国企开发商的投拓员工告诉记者，东莞土拍“终次报价”规则之下，开发商想拿地只能拼“马甲”数量。

房企拿地热情高涨

随着近期深圳综改试点方案的出台，深圳被正式定调“扩权不扩容”，但并未明显影响到东莞市场。不同于7月的凤岗“地王”，此块长安地块并没有“临深”概念，其位于长安镇新安社区梅园路旁，靠近镇政府，2公里范围内有中小学、体育公园、镇图书馆等，是配套成熟的城区。

“不扩容的预期早就存在，不是今年的事情。”东莞合富研究院高级分析师李兴旺说。上述北方房企华南负责人表示，“广深一体化是大趋势，珠三角城市的紧密程度和深圳发展趋势下，深圳的土地面积实在太小了，不管行政上扩不扩容，看看东莞深圳两地的交通投入就知道了。”

“长安本身也是东莞最强的镇，人口基数也大，吸引深圳客只是为了提高溢价。”一家TOP20房企的东莞公司投拓总经理告诉记者。

传统的“临深”优势、大湾区一体化的加持和本地经济的活力，使得东莞土地市场热度持续上升。据不完全统计，2020年至少有包括富力、宝能、花伴里、满京华、华坤、远洋、绿景、中梁、中信城开在内的10家房企，通过招拍挂或者城市更新首进东莞。

另值得一提的是，今年年初，东莞市自然资源局挂出《东莞市2020年度国有建设用地供应计划》，2020年东莞将供应国有建设用地约1095.24万平方米。其中，拟供应住宅用地49宗，约229.62万平方米，占计划指标20.96%，遍布近27个镇街。李兴旺向记者介绍，2020年是东莞市近些年供地最多的一年。

供地增加同时，楼面价也在持续上涨。财联社记者初步计算，今年出让的45宗地，平均楼面价为12548元/平方米，比2019年30宗地的平均楼面价11997元/平方米上涨4.6%。

“地价的上涨更多是一个城市的发展预期，粤港澳大湾区规划的落地，使得东莞在大湾区的区位优势凸显出来。”李兴旺说。

“东莞的土地资源及其功能在大湾区的影响力，算是出牌比较慢的了。”中国城市规划设计研究院深圳分院高级规划师朱荣远对记者说。

频频突破限制

事实上，自东莞市在2019年6月首次引入“终次报价”土拍规则后，开发商变成在东莞“靠运气”拿地，这也使得东莞土地招拍挂市场变得更加可控。

“房价涨上去对各方都没好处，东莞管理部门肯定是提前预测到了，及时更改招拍挂规则，控制价格。”上述北方房企华南负责人对记者说。

控制地价，能在一定程度上防止重蹈深圳过去“面粉比面包贵”的覆辙。一家总部在深圳的上市房企投拓员工向记者计算：“按照4000元建安成本、1000元的财务、2000元的税、2000元的资本利息来计算，碧桂园长安地块想赚钱，大概要卖到3.8万元/平方米，每平赚3000元。”

记者了解到，目前长安镇在售、待售楼盘主要有3个，均价处于在38000-40000元/平方米之间。

不过，部分房企也不甘心仅凭运气拿地。上述东莞本地国企开发商的投拓员工向记者介绍：“近一年东莞土拍一家公司出现几十个‘马甲’的情况非常常见，多的有七八十个。”

“多多少少都有‘马甲’，东莞对‘马甲’管控的不紧。”另一家房地产机构的高管也向记者透露。

上述TOP20房企的东莞公司投拓总经理告诉记者，除了土地招拍挂市场，东莞的城市更新也是各个外来房企进入东莞的有效渠道。“深圳能做的（城市更新）早就被抢光了，东莞更新推倒重来，还处在百家争鸣的阶段。”他说。

有本地媒体统计，截至今年8月，东莞已有100宗城市更新项目被万科、恒荣、鸿荣源、卓越、星河、华润、龙光等企业斩获，累计更新单元面积超2457万平方米。