文|黄小妹 来源|风财讯

金秋十月，秋意渐浓，广州土拍市场却“夏”意未减。

10月26日，中海、华发、保利、招商、金茂、电建6家房企角逐广州琶洲宅地，激战3小时，107轮竞价，最后保利以46.9亿元摘得地块，楼面价51462元/平米。

“全市第四高起拍楼面价”、“海珠区第一起拍楼面价”、“一线临江宅地”给这宗广州琶洲宅地打上众多标签。标签背后，是琶洲2015年至今5年时间无一宗宅地入市。

琶洲好地

10月26日上午十点，广州琶洲宅地准时开拍，以限地价+竞买方式转为竞配建人才公寓（住宅）+摇号方式出让。

该地块开拍前的1个小时，一次性获得5家房企参与报价，分别为电建、中海、华发、保利、招商、金茂。

开拍后，持续了一个小时缓慢报价，第47轮起，中海、招商、保利轮番报价，并多次在10秒倒计时加价。

最终，经过近3小时、107轮竞价，保利力压对手，以总价468978万元将地块收入囊中，溢价率29.2%；成交楼面价51462元/㎡，排名广州全市第三。

资料显示，该地块为海珠区新港东路2437号AH041405地块，宗地面积17382㎡（其中可建设用地面积15446㎡），容积率≤5.9，建筑面积≤91131㎡(其中住宅占比95%，住宅建筑面积≤86574㎡；商业占比5%，商业建筑面积≤4557㎡)。

广东中原地产项目部总经理黄韬向风财讯表示，目前广州市场正在恢复当中，广州琶洲宅地的特殊位置比较理想，目前市场上靠江景的海珠楼盘价格已经10万元/平米以上，所以该地块有一定的市场支持。“保利在琶洲有明显的主场优势，保利天悦、保利总部都在此区域，区域基础深厚，有一定的客户资源，保利此次拿地价格属于正常。”

此次保利一改去年稳健风格，积极入局并表现出势在必得的姿态，摘得的广州琶洲宅地位于断供5年的琶洲区域，因此该地块遭“激战”属于情理之中。

机构统计，自2015年起，琶洲板块合计出让了38宗经营性用地，均为商业商务板块，住宅用地零供应。2016年底，琶洲西区规划了一宗商住地，至今仍未挂牌出让。

琶洲上一次卖地已经是2009年。彼时保利以底价1.42亿元拿下琶洲村地块，加上城中村改造成本、配套综合费用及琶洲地区综合整治费用，地块实际楼面价约4714元/㎡。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓分析，地块最大的亮点在于地段和景观的稀缺性，从地块到琶洲总部区、珠江新城CBD和金融城都在30分钟的车程之内，同时拥有一线江景。总体来看，本次土拍成交楼面价虽然不低，但是也还在预期之内，毕竟此前广州核心地段的高价宅地基本都不乏追捧者，而广州作为一线城市也有豪宅市场的基因存在。

“今年以来，广州土拍市场虽然也有不同区域的冷热分化，但是整体回暖的态势还是非常明显的，不仅溢价率同比提升，涉宅用地的成交幅数也已经超越之前几年全年的水平，从中可见房企布局广州的热情。” 肖文晓对风财讯说。

保利拿地加速

据不完全统计，加上今天拿下的广州琶洲宅地， 保利两个月花费近427亿元大手笔拿地。

9月27日，保利一天在广州黄埔科学城连落两子；当天保利又以10.01亿摘得佛山南海丹灶镇一宗商住地；9月25日，保利一天连下两城，28.61亿元拿下白云区太和镇商住地、溢价50%夺得一宗郑州经开区宅地；10月24日，保利300亿拿下花都三东村。

半年报显示，上半年保利拓展项目 44 个，新增容积率面积 984 万平方米，拓展成本820亿元，拿地金额同比增长54%，拿地销售比为36.52%。

华创证券在研报中指出，9月保利地产拿地相对积极，在深圳、广州、厦门郑州、长沙等15城共获取16个项目，对应新增建面404万平米，同比增长89.7%，总地价191.8亿元，同比增长48.2%。

值得关注的是，半年报指出，新增资源结构中，保利38个核心城市拓展金额占比达86%，同比提升7个百分点，平均楼面价8328元/平米，比去年同期平均地价上涨约30%。

核心城市占比的小幅提升的另一面是拿地成本的明显增加，这与保利公司坚持深耕“中心城市+城市群”战略密不可分。好处显而易见:核心都市圈的土地资源保证了项目的去化速度。

当然，保利面对的同样有获地成本的增加。因此，保利也在尝试通过产业合作、旧改、收购等多元化拓展方式控制土地拓展成本。

不过这些并非立竿见影的举措，相反保利2020年上半年净利率同比小幅下降0.15个百分点至18.07%。“保利的主要问题是地价不断上涨，房价滞涨引发的净利率下滑。”一位熟悉保利的业内人士指出。

经历阵痛，市场主流观点依然是看好保利的这一轮补仓动作。资深地产人士薛建雄表示，很多高杠杆的房企，遇到三道红线，现在压力很大，扩张能力不足。而像保利、中海、华润等国企，相对财务实力比较强，前期相对稳健的企业，现在机会反而多了。

知名地产分析师严跃进表示，此类企业积极拿地，本身和做大规模等心态有关，尤其是在央企当前退房令的大方向下， 保利属于为数不多被鼓励发展房地产的央企，自然需要做好标杆导向。“类似三道红线本身也会带来约束，但客观上央企的融资等优势得到提下，若是别的企业近期拿地保守，那么反而对于保利来说是有积极作用的，也成为其积极补库存的重要阶段。”

毕竟在“三道红线”之下，保利占位安全线内。2020年上半年，保利资产负债率77.66%，扣除预收账款资产负债率66.05%，现金短债比为1.96倍。