境内外债券整体展期成功，为千亿债务压顶的富力地产留出了“喘息空间”。

11月10日，富力地产公告称，就公司境内交易所8笔公司债券的停牌进展及整体展期事项进行说明。公告提及富力地产整体展期事项已于9月22日获得债券持有人会议通过，展期后8笔135亿元境内公司债券的加权平均到期期限，从约4个月成功延长至3年以上。

加上今年7月富力地产在摩根大通的协助下，已完成10只美元票据整体重组展期，金额合计49.43亿美元（约合人民币332.37亿元），当前富力地产境内外债券偿还压力得到实质性缓释。

从行业发展层面而言，这是一次国内房企首次境内外债券整体展期的成功案例。然而，市场依然存有重重疑问：富力地产相关债权人为何同意时限较长的展期？背后有哪些资本的权责博弈？

资本的权责博弈

此次富力完成境内外债券整体展期，被外界视为“出险房企债务处理特例”，无论是债券规模之大，还是展期时限之长，都让其他正处于流动性困局的出险房企艳羡不已。

毕竟，当前行业内获得展期的债券，多数是延长半年至一年的宽限期，例如龙光、花样年、金科地产等旗下部分债券。

为什么富力地产能够实现“内房首秀”？背后牵涉的债权人、投资者等多方权责博弈是关键。

首先是富力地产拥有充足优质的土地资源储备以及物业项目。数据显示，截至2021年底，富力地产拥有土地储备总可售面积约5000万平方米，并拥有大量资产价值可观的投资物业及酒店组合。

换而言之，富力地产债券偿还的能见度相对较高，优质资产回报率也相对理想，这是债权人同意相关债券展期的关键所在。

这也对应了此前摩根大通中国房地产投资银行部负责人郗方朔在接受媒体采访时提及，富力地产的成功建立在过去十数年积累的优质资产之上，而投资者对其运营能力以及资产质量较为认可。

其次，债权人之所以同意债券展期时限较长，与富力地产暂缓拿地、深耕存量市场等经营背景有关。根据11月10日公告，富力地产在全国多地尤其是大湾区范围内，有丰富的城市更新优质项目资源储备。

然而，城市更新本身具有周期长、规模大、投入高等特点，富力地产无法短期内通过城更项目销售获益，盈利战线只好拉长，且在过程中还要做到保交付，叠加城更项目的开发建设，富力难免需要面对一笔刚性支出。

理论上来说，如果相关债权人不同意债券展期或重组，那么其很有可能会迫使企业进入破产重整或清算的程序，以待企业后续尝试以股抵债、信托抵债、价值标的抵债等方式给予交代。

但相对企业盘活续存而言，上述连带效应并不利于债权人最大化维护自身利益。尤其是面对富力地产这类有着良好企业信誉、强大品牌背书的房企，债权人选择“放长线”远比盯紧眼下利益重要。

因此，债权人的“权”选择了让富力地产延期还债，在这段时间可以专心主业，强化项目开发与销售，积极“造血”现金流。

另一方面，债权人为保障自身权益也采取了责任“加码”的方式。据悉，此前为成功获得境外债务展期，富力以伦敦ONE项目和马来西亚富力公主湾两处海外资产出售产生的现金流作为增信，以及同时推出的债券重组支持协议以做备用。

积极处置资产

然而始终要注意的是，房企债券展期并不意味着消失，仍处于“红档”阵营的富力地产，未来依然需要处理千亿债务压顶的问题。

据富力地产9月30日披露的2022年公司债券中期报告显示，截止报告期末，发行人口径有息债务余额仍高达1262.45亿元。其中公司信用类债券余额469.3亿元、银行贷款余额579.77亿元，分别占有息债务余额的37.17%、45.92%。另有非银行金融机构贷款、其他有息债务余额分别为123.93亿元、89.45亿元。

对此，富力地产近两年也在积极处置各类资产、强化项目以回笼资金，例如出售物流园、写字楼、酒店及物业管理公司股权等，处置收入超200亿元。此外，根据最新公告，富力地产2022年前十月未经审核的累计销售收入共约352.2亿元，累计销售面积达约260万平方米。

值得一提的是，据11月8日中国银行间市场交易商协会消息，为落实稳经济一揽子政策措施，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（第二批），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

华泰证券也表示，明年需求市场有望逐步回复，同时也可期待更多政策释放，预计年内房地产市场逐步触底企稳，因此当前具备融资优势和土地储备的房企有望在2023年迎来更多成长空间。

对于拥有充足土储的富力地产而言，这未尝不是一道资金支持的利好信号。