“我交了1万元的定金后,业主失去踪迹,中介概不负责,我该怎么办?”“开发商私自改了商铺的规划,商铺沿街宽度大大缩水……”又是一年“3·15”,昨天上午英雄广场人头攒动,在广州市工商局、市消委会举办的大型宣传咨询活动上,备受关注的“房”事再次成为议论焦点,现场七八十个咨询档位中,房管部门人气火爆。“我从早上一过来坐下就没停过!”越秀区房管部门的一位工作人员告诉记者,从早上9点半到下午1点,自己共接待了近60名市民的咨询投诉。记者看到,下午1点过后仍有市民闻讯而来。
业主“跑路”,1万元定金打水漂?
昨天,今年40多岁的谭先生一早便和妻子赶到了英雄广场,为的是解决恼人的“房”事。
他告诉记者,去年10月,自己通过中介公司购买了龙津中路455号901房,套内面积约58平方米,成交价35万元。当月23日,他便向业主牛某缴纳了1万元的定金。但交了定金不久,牛某忽然就跑去加拿大了,失去踪迹。中介人员称联系过牛某,但牛某不理睬。谭先生认为,业主跑了,中介公司负有很大责任,应该负责赔偿等善后工作。但中介称自己只负责过户,已把案件递上去公司法律部。
无奈之下,今年春节后,谭先生找到了该中介公司总部,一位姓李的女士建议谭先生直接状告业主,并介绍该公司的律师给谭先生,律师费为6000元。谭先生当即拒绝:“感觉就像中介和业主串通一起骗我1万元”,他要求中介公司首先赔偿双倍的定金。
“这件案子的中介有责任,没有掌握卖方的情况及相关风险,便促成了双方交易。买家给了定金却买不了房。所以应由买家追讨中介,中介再追讨业主。”越秀区房管局的刘小姐告诉记者。
分析
广州市消委会在2009年度共接到对房地产中介公司的咨询案件258宗,投诉案件191宗,其中超过3/4的案件是买卖二手房过程中产生的纠纷。广州市12315指挥中心副主任叶冠勇表示,二手房屋的交易、租赁相关陷阱不可不防。
陷阱一:房产中介隐瞒房屋真实情况。有的中介人员隐瞒房屋真实的产权状况,如房屋为拆迁房、单位公房、违章建筑或已抵押给银行；有的隐瞒房屋的过户情况、贷款额度、按揭条件,如通过赠与方式过户将产生较高税费、一年内二次过户的房产贷款额度将降低、华侨不能申请按揭购房等。这些双方主体不合格或合同标的物房屋有瑕疵的情况,由于中介公司未告知,从而导致合同无效、无法交付履行或无法办理过户手续。
陷阱二:房产中介不退诚意金、定金。房产中介公司为提高成交率,往往要求消费者向中介公司支付一定数额的诚意金。但若买卖(租赁)双方有一方就房屋价格、支付方式、按揭、交易税费的承担等问题反悔,或因为中介公司隐瞒真实情况、银行无法办理转按揭手续等原因导致交易不成,房产中介以各种理由拒绝退回诚意金、定金的情况时有发生。
陷阱三:中介服务费问题。买卖双方的中介服务费实际上都是由买方承担,一些中介公司在未与卖方签订独家代理协议的情况下,向买方收取3%服务费的情况非常普遍,往往买方还以为中介公司是按照买方卖方各1.5%来进行收费,看似并没有超过物价局0.5%—2.5%中介费收费的范围。但实际上,房屋买卖代理收费标准,是指向房屋买卖双方合计收取的总费用标准。
独家策划：
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开发商私改规划,商铺宽度缩水
与谭先生不同的是,市民张先生反映的是商铺的纠纷。张先生2000年在白云区棠景商业步行街(即远景路)购买了一套50平方米的沿街商铺,所有房款都已付清,但由于项目中途烂尾,项目从白云房地产公司转由一个私企接手,商铺直到去年才基本建好。
等了近10年,张先生看到的却是一个“面目全非”的商铺,原来,开发商变更了规划,却没有通知业主,共有10多个业主所购买的商铺被改动,多数商铺实用率降低了12%,还有三套商铺铺面宽度被砍了一半,以A栋4号商铺为例,尽管总体面积没变,但沿街7米宽铺面被截成了3.5米宽,内部则挖深,呈巷形。对此,张先生等10多名业主十分气愤,找到开发商讨说法,但开发商却称此举已通过白云规划部门审批,而且此前也在商铺附近公示过15天,合乎规定。
“开发商手里本来就有我们业主的联系电话,为何不说一声?商铺还没建成的时候,谁会过去看公示?”张先生认为,开发商的意图很明显,更改规划并非为了消防、交通等公共利益,而是为了占用分割出来的沿街铺面多赚一笔钱,所以故意不通知业主。他说,该商业街物业近几年来已大大升值,商铺每平米的价格已从10年前的1万元升到了近4万元。开发商变更规划,实际是“顺手牵羊”,违反行政许可法规定。
分析
叶冠勇分析说,房地产开发和交易流程复杂,专业性强,许多消费者很容易掉入开发商、销售商和中介机构设置的各类陷阱中。
陷阱一:变更布局。开发商为了获取高额利润,常会在购房者签约后变更布局,如增加楼栋或是楼层,侵占绿地、水体等公用面积等。尤其是在仅获得第一期开发权的情况下,把后面几期的规划也描绘于售楼书中,在不能兑现规划时却轻描淡写的一句“对尚未取得开发权的地块作出的规划允诺无效”,迫使购房者接受小区面目全非的事实。
陷阱二:样板房及规划承诺。开发商为了卖掉房子,往往在广告中对小区的规划作出让人向往而又具体明确的描述。但在广告或房屋买卖合同中加注“以上仅供参考”或“以规划部门批准为准”等字样。当业主要求兑现时,开发商就以广告并不明确具体为由搪塞。尽管最高人民法院对售楼广告在何种情况下可视为要约作出了司法解释,但对广告承诺是否“具体明确”尚有争议,购房者一般很难得到赔偿。
陷阱三:补充协议。房屋买卖合同大多是示范合同文本,但开发商在售房时会拟定一些补充协议。大多数补充条款的主要目的是为了保护卖方的利益,所以就会出现一些减轻或免除己方责任、增加或加重对方责任的条款,甚至利用合同法补充条款的效力高于格式条款的效力的规定埋设一些“陷阱”。
现场
3个小时受理投诉近800宗
记者从广州市消委会获悉,昨天有工商局、消委会及食药监督、物价、烟酒专卖、房管等职能部门及各行业协会、企业等合计59个单位、约250人到现场宣传相关知识、接受咨询、投诉。短短3个小时内,各单位共接受消费者咨询5865人次,受理申(投)诉775宗。记者发现,消委会、房管、工商、物价等部门人气较高,烟草、盐业等产品真假鉴别也颇受欢迎。
●电器
劣质煤气炉涉嫌“傍名牌”
华南师范大学的马老师称,去年5月,她所住小区进行天然气置换工作,到场竞卖的有各种经销商,自己花了1000多元选了一款标示为“奥克斯”的煤气灶,不料今年1月这个煤气灶就出问题了。两个灶头的旋钮都扭不动,甚至不能熄火。事后,马老师打了10多次经销商留下的电话,都找不到经销商。2月8日,马老师只好向生产厂家打电话,但客服人员称无法联系到服务中心,随后杳无音信。无奈之下,3月12日马老师只好向当地工商局求助,工作人员说已经不止一次接到对这个公司的投诉,但是按地址都找不到人,后来通过电信部门查找厂家电话地址,却发现该公司已迁址,而且更名为“金起”,在工商人员的见证下,该厂家老板承认“奥克斯”煤气灶是他们的产品,但目前找不到经销商,无法处理。马老师了解到,奥克斯公司并没有生产煤气炉,她怀疑厂家造假,通过“傍名牌”来生产销售伪劣产品。
●网购
电子词典修了一年还没“回来”
从三水赶来的苏小姐昨天9点多就到现场等候投诉了。2008年9月,她在京东网上商城购买了一款牛津搜索王电子词典,价值455元,货到付款,用了1个月后,电子词典突然黑屏。苏小姐按照说明书上的电话打过去,但对方称并非商家和厂家,整整折腾了一个月也找不到投诉渠道。没办法,最后她只好直接上京东商城的购物页面留言投诉,12月1日前后对方派人来维修,在一周后返货,苏小姐拆包验收发现词典还是黑屏,随后,对方来电话说要付费才能维修,称“不收货是损失”,苏小姐不同意,双方不欢而散。在政府部门的介入协调下,去年底对方又再次返货,但快递人员这次却不让验货了,苏小姐担心词典还没修好,所以不敢签收,事情至今还没解决。苏小姐说,京东商城的保修单上写着维保地点在海珠区海联路,但自己的电子词典修了一年还没“到手”。
●超市
赠品护手霜当商品卖
卢先生2月20日带女儿去机场路的一家超市购物,女儿买了一款玉美净护手霜,价格3.8元。回到家后,卢先生才发现,护手霜包装上额外贴了个条形码,撕开后竟然是“赠品”二字,原来超市将工厂的赠品直接再拿出来销售。卢先生觉得难以接受,他认为赠品就是赠品,商家再拿出来卖便是欺骗消费者,消费者也不敢用。于是,他又打的拿着护手霜到超市说理,要求索赔100元,包括交通费、误工费和精神损失费等,但商家仅表示可以退回赠品。
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