在社会资源配置的博弈中，房地产商有许多先天优势引诱消费者过度消费，如何才能防止由此而引发的可怕社会后果呢？

房屋是人的温暖家园，也可以成为人的危险陷阱。美国的次贷使无数人跌进房屋负债违约的陷阱，日本的房地产泡沫更是把整个社会推入持续十多年的经济衰退陷阱。

房屋是一种很特殊的产品，它是生活必需品，是积累财富的不动产，它的界外效应使其具有公共产品的属性，其供给受到土地资源的刚性限制。面对属性如此复杂特殊的产品，个人应该投入多少个人资源才能使房屋成为温暖家园而不恶化为陷阱？社会应该配置多少社会资源才能使房地产成为增进和谐社会的因素，而不恶化为导致动荡的泡沫？

买房租房，谁更幸福？

许多美国人之所以踏入次贷陷阱，主要是受了两个诱惑。第一个是拥有房屋的诱惑。“美国梦”使许多人相信，拥有房屋才能实现幸福，租房居住是不幸的，这似乎成为毋庸置疑的真理。但是不久前，美国著名的沃顿商学院的一位教授发表了一份有充分实证数据的调查研究报告，却指出拥有房屋者并不比租住房屋者有更多的幸福感，相反，拥有房屋者比租住房屋者更少有时间进行“愉快”活动，譬如休闲或与朋友相聚。因此，这位教授认为，拥有房屋才能实现幸福的“美国梦”其实是“幻觉”。

在欧洲，德国人的房屋拥有率相当低，这不表示德国人不幸福，更不表示德国人不富有。在柏林，只有11％的人拥有房屋；包括农村在内的整个德国，拥有房屋的人占43％。比德国欠发达的西班牙，房屋拥有率是82％；比德国贫穷得多的墨西哥和印度，房屋拥有率都高达80％以上。“买房才能幸福”、“有房表示富有”使许多人盲目地把过多的资源投入房产，这种幻觉是使人踏入陷阱的一大诱惑。

使人踏入陷阱的另一大诱惑是：“住大房子才能幸福”。美国很多陷入次贷困境的人并非原本没有房子，他们是想买更大的豪宅才落入陷阱的。他们以为，拥有更大房子，就能得到更多的幸福，因此铤而走险。

居住空间过于狭小固然会使人感到不幸福，但并非住得越大就能越幸福。北京的故宫里有一个三希堂，布置得典雅温馨，很多参观者都觉得，这是故宫里最美丽的房间。三希堂是皇帝的书房，只有八平方米左右，旁边连着卧室，面积也不大。这里是皇帝日常居住的地方，他完全可以选个更大房间作卧室和书房，却选了这样面积适中的房间，这也许说明，这样的空间使他生理上感到舒适幸福。

从生理感觉上来说，普通人大概和皇帝相似。但是，为什么许多人会有越大越幸福的幻觉呢？这种幻觉很大部分来自“大”的象征意义。

中国实行政府补贴买房时，公务员买房按照级别计算，譬如部长大于200平方米，副部长小于200平方米，局长更小一些。房屋面积的大小成了级别的象征，越大越高贵。若从审美的角度来看，大小和高贵并不相关。大房子可以布置得很低俗，小房子可以布置得很高雅，布置的品位反映了房子主人的气质。以大小来炫耀高贵的人往往是时尚的奴隶，缺乏以自己的品位来布置自我空间的素质。

新都市主义：反省“美国梦”

“拥有别墅豪宅”的美国梦是二战之后逐渐兴起的，房地产商是这个版本的美国梦的大力营造者。在二战结束之前，美国的房屋拥有率只有44％左右，城市居民大多数住在城中面积较小的房屋里。房地产商为了自己利润的最大化，营造出“拥有别墅豪宅”的美国梦：一所有大花园的别墅豪宅，一个家庭幸福地在里面生活。生动的广告使无数美国人相信，这就是幸福的美国梦。房地产商还成功地游说了国会，使政府出台了一系列政策，鼓励人们去郊区购买别墅豪宅。

追逐这个美国梦的结果是，美国的居住模式发生了根本改变：中产阶级从城市迁往郊区。城里没有足够的土地建造大花园别墅，必须向越来越远的郊区发展，郊区化蔓延开来。

郊区化的居住模式引起了一连串的界外效应，首先是政府必须把大量的资源用于修路养路，家庭也必须把很多的资源用于买车养车。汽油消费增加了，环境污染加剧了，对石油进口的依赖加重了。

这样的居住模式还弱化了社区的纽带，人们“蜗居”在孤零零的郊野大别墅中，很少和社区邻里交往。人们的时间使用模式也发生了变化，用于开车通勤的时间大增，用于休闲的时间大减。这种居住模式还产生了另一个严重的负面界外效应：政府没有足够的资源用于其他的公益服务，譬如公共福利医疗。美国成为发达国家中惟一没有全民福利医疗的国家。

这些负面的界外效应使不少美国人反省：拥有别墅豪宅究竟是幸福梦还是作茧自缚的恶魇？1980年代左右，美国出现了“新都市主义”的社会运动。一些城市规划专家认识到“郊区化”的恶果，企图推动“新都市化”来再次改变人们的居住模式，在一些地方，出现了“新都市化”的社区。但是，很多人仍然习惯于房地产商多年来营造的“美国梦”幸福幻觉。而且，房地产商还不断地发出新诱惑，用更为豪华巨大的住宅来引诱人们，使人不断地跌入陷阱。

房屋产品的特殊属性，使房地产商很容易诱惑成功。房屋是生活必需品，房屋又和生活的许多方面相关，房地产商可以在这许多方面大做文章，使房屋和其他并非“必需”的消费联系起来，造成“必需”的范围扩大，资源通过这些“伪必需”涌入房地产。譬如，房子必需有某种新设施、新装饰，否则表示主人太落伍；房子必需有很大面积，否则表示主人身份太低下。房地产商创造了一系列时尚的“必需”，引诱人投入越来越多的资源。房屋的界外效应往往是远期的，房地产商很容易遮掩，让人忽视交通、污染、社区等问题，让人忘记社会资源过多用于房地产开发会削弱医疗、教育等公益服务。

在社会资源配置的博弈中，房地产商有许多先天优势引诱消费者过度消费，而房地产的巨大界外效应，使这种过度消费的后果十分可怕。如何才能防止房地产商利用先天优势追逐利润最大化而引发可怕的社会后果呢？有三种力量可以起防止作用。第一种来自消费者的理性，如果理性消费，就能不受房地产商的诱惑。第二种来自房地产商自身的企业社会责任感，如果能用社会责任感平衡自己的利润冲动和社会后果，就能自我约束。

政府在一定限度内调节供需

第三种力量来自政府。前面所说的两种力量都是无形之手的力量，政府是有形之手。无形之手造成市场失误已有许多历史先例，需要有形之手的纠正。房地产具有的特殊属性，更加重了有形之手介入的必要性。房地产的界外效应会对整个社会产生深远巨大影响，房地产依赖的土地又是有限的社会资源。如何对有限的资源作理性的配置，使其深远巨大的界外效应有利于社会发展，是有形之手要解决的问题。

最近中国许多城市的房价暴涨，显示过多的资源非理性地流入了房地产，为了防止发生在日本的房地产泡沫灾难，有形之手应该进行干涉。有形之手可以从供给方面干涉，给需要住房的人提供政府限价的房屋，如廉租屋、公租屋、经适房等等。至于把多少资源配置给限价的保障性住房，应该是理性的抉择，应该从可持续发展的全局角度来进行斟酌考虑。当政府把相当一部分土地资源配置给保障性住房后，由于土地供给的刚性，高端住宅的土地供给必然会减少，如果不相应干涉高端住宅的需求，高端住宅的价格将会大涨，从而使过多资源流入高端住宅，最终也会导致房地产泡沫。所以，有形之手还要从需求方面进行干涉，如对高端住宅征收特别税等等，用多种方法来抑制需求量。

国企责任：创造安居兴家的金融新产品

在进行理性干涉方面，国企也应该扮演重要角色。国企兼有国家和生产商的特质，使其具有特殊的角色潜能。最近国企争当“地王”，那是在扮演非理性的反面角色。如果国企有社会责任感，在这场理性配置社会资源的重大而复杂的历史剧中，它们应该创造出承担各种社会责任的正面角色。

譬如，有不少人买房是为了投资，中国人喜欢储蓄，而银行存款利息太低，有人为了保值增值，就把储蓄投入房产。如果有一种金融产品，有良好的保值增值功能，就可以吸引人把钱投入这种金融产品而不再盲目过度地投入房地产。以金融为主业的国企，应该着力创造这样的金融产品，通过创新的证券组合，使这种产品能满足大众的需求，能理性地配置社会资源。国企拥有大量垄断行业的高利润、高收益的资产，可以为它提供保值增值的成分；它融集的部分资金，还可以投入有利于公益、有利于可持续发展的产业。

这样的金融产品，可以是“理性投资基金”，可以是“兴家储蓄债券”，它符合中国人喜欢勤俭兴家的传统，它疏导盲目的资金流向社会的公益，它把垄断行业的高额利润分给普通的储蓄者、投资者。

在急需“内需拉动”的时代，与其让中国人改变勤俭的传统，不如创造具有中国特色的金融产品；与其刺激大众去做污染消费、败家消费，不如提供一些能够兴家兴国的产品来引导投资性的消费。这样的金融产品可以为经济结构转型提供新的生机。创造这样的产品，需要的是创新的思路，是企业社会责任感，而不是华尔街式的追逐利润最大化原则。