北京二手房价格增值幅度如此之快,让部分房主卖房后没过多久就觉得价格偏低,后悔当时的卖房行为。于是,想方设法在办理过户登记时以各种理由“撕毁”合同。这里面最常见的就是共有房屋的夫妻一方,以不知情为由否认配偶的卖房行为,请求法院确认买卖合同无效。

李某和王某就是这样的一对夫妻。他们两人婚后共同出资购买了一处房产,产权登记在李某名下。2009年3月,经中介居间介绍,李某与张某签订了《存量房屋买卖合同》,约定将该房屋卖给张某。张某按照合同约定支付了定金和首付款,李某依约交付房屋。张某对房屋进行装修后一直居住,但双方未办理产权过户手续。2009年12月,王某诉至法院,要求确认《存量房屋买卖合同》无效。

由于我国现行房产登记不能完全体现夫妻财产属性,虽根据婚姻法规定夫妻在婚姻存续期间购买的房屋为共同共有财产,但夫妻共有房屋往往仅登记在夫或妻一方名下,另一方作为隐名权利人、未登记为房屋共有权人。所以,以不知、不同意配偶卖房行为要求法院认定合同无效的情况就屡见不鲜。

与此类似,其他房屋共有权人(既有未登记的,也有已登记的)以自己不知情或不同意为由要求法院认定卖房人无权处分的案件也不少见。

法官分析,以王某一案为例,讼争的房屋是属于李某与王某婚内共同财产。张某与李某就共有财产签订买卖合同,应取得共有权人王某的同意。若未曾取得其同意擅自处分共有财产,一般认定为无效。但如果第三人张某善意、有偿取得该项财产的,则应当维护第三人的合法利益。

北京市二中院民一庭有关负责人介绍,针对此类案件,法院将先审查房产证是否“名实不符”,即涉诉房产为夫妻一方婚前财产还是共同财产,该房屋是否登记在签订买卖合同的出卖人一人名下,是否存在双方已经离婚且对该房产进行了分割,但尚未办理产权变更登记手续的情况。然后,法院会从几个方面认定买房人是否为善意第三人:首先,中介公司及买受人是否尽到了必要的审查义务,是否曾就双方所买卖之房产有无其他共有人、出售房屋是否征得共有人同意等问题向出卖人进行询问,合同对于共有权人同意是否有约定,合同签订和履行过程中共有权人是否到场作出口头或书面表态,买受人是否有理由相信出卖人对涉诉房产有完整的处分权。其次,买受人为购买涉诉房屋是否支付了合理的对价,即交易价格是否基本符合合同签订当时同等房屋的市场价格,是否存在因欺诈、胁迫或其他事由造成交易价格畸高或畸低的情况。最后,合同签订后双方的履行情况,是否已经各自履行了支付房屋价款和交付房屋的合同义务,是否已经办理完产权变更登记手续。

王某案中,李某与王某夫妻关系存续,两人共同生活并处理家庭事务。房屋交付时王某曾到场,房屋交付后至诉讼期间,张某一直在诉争房屋内居住并支付物业、供暖、有线电视费用,张某有理由相信出售房屋是李某夫妻双方共同的意思表示,李某符合表见代理构成要件,对房屋有完全的处分权。此外,并无张某和李某恶意串通、损害王某利益的迹象。因此法院驳回了王某的诉讼请求。

法官针对这类案件也提示广大消费者,在购房前应首先向卖房人询问婚姻状况,要求出具相关证明,如户口簿、单身证明或结婚证、同意出售声明等。如果买房人提出征询后,得到的否定回答具有很强的可信度,但事实上确实与实际不相符合,买房人可以证明自己已尽注意义务,为善意第三人。其次,据查实存在共有权人时,应征求共有权人的意见,并保留相关的书面证据。最后,建议就房屋的现实状态实地考察,确认房屋的权属和占有状况,以最终决定是否购买房屋。

据北京市二中院介绍,北京市卖方卖房后恶意违约的比例已经占到了全部二手房交易纠纷的九成以上。(记者 李松 黄洁 实习生 吴萌)