如果物权法第一百四十九条对住宅建设用地期满后自动续期的规定是强制性的,那么即使这次上海作出的“无偿收回土地”的规定中涉及住宅建设用地,那也是肯定无效的；但是如果为任意性规定,那么上海如果做出如上规定,可能还会有效

有专家认为,上海市有关规定引起争议的原因就是,在土地出让期限截止时土地出让使用权如何处理问题上,政府公布的处理方式与民众期望的处理方式不一致

从目前的情况来看,房屋产权“70年大限”涉及了4部法律法规,相关规定可谓错综复杂。因此许多业内人士呼吁,土地管理法应尽早修改完成,并能对土地使用权到期后的去留、补偿问题做出明确规定,才是止住各类猜测的最好办法

2011年上海土地交易市场首拍的预申请须知中,规定“出让人收回并补偿相应残余价值”。这一规定掀起了新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。尽管上海市有关部门回应称,无偿收回是针对该宗土地出让期限届满后,土地使用者申请续期未获批准而言的。但仍有不少民众担心,购置的房产会在70年后变成砖头。

对于“出让人收回并补偿相应残余价值”的规定,有专家认为,此举违反了物权法中“住宅建设用地期满后自动续期”的规定。也有专家称,上海市的规定并不能说与现行法律相抵触。

不过,专家们公认的一点是,解决“70年大限”恐慌,需要完善土地管理法,对土地使用权到期后的去留、补偿问题做出明确规定

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不久前,上海房地产市场闪过一道晴天霹雳——在2011年上海土地交易市场首拍的预申请须知中,规定“出让人收回并补偿相应残余价值”。这一“史无前例”的规定掀起了新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。

有不少上海市民担心,是不是使用期一到,房产就变“砖头”了?

尽管上海市有关部门随即对相关规定作了进一步澄清,但房产变“砖头”的想法仍让不少人忐忑不安。业内专家认为,仅仅一则消息就造成了公众的普遍惶恐,其深层次原因在于土地权属相关法律的模糊不清。

土地收回引发争议

根据上海市规划与国土资源管理局公布的《国有建设用地使用权出让预申请须知》,上海市嘉定、普陀等区域内的数幅地块在土地使用期满后,可“由出让人收回并补偿相应残余价值”,甚至可“由出让人无偿收回”。

这一说法,意味着在“70年大限之后”,买房人可能将面临房子被收回的境地。也就是说,买卖合同瞬间成了一纸租约,买房人为房屋所支付的房款成了提前预支的租金。

得知这一消息后,一名最近正在四处看房的购房者大惊,他对记者直言:“现在房子这么贵,那岂不是花了几百万元交了70年的租金。”

“我完全赞同‘租金说’,而且我个人认为买房相当于租房70年的想法也过于乐观。”土地管理师、中国人民大学土地管理博士张远索说,一是房屋建筑物本身物理寿命没有70年；二是等某些地方政府无地可卖后,可能将已购房群体作为二茬收入来源。

“当然,一直不买房靠租房生活的想法更不现实,租金会水涨船高,在日益严重的通胀压力下,房价租售比等指标在我国不适用。”张远索说。

针对种种质疑,上海市规划和国土资源管理局办公室主任余亮回应称,上海市规土局已于2011年1月17日在其网站上发布通告指出,无偿收回是针对该宗土地出让期限届满后,土地使用者申请续期未获批准而言的。

通告还列出了《上海市国有建设用地使用权出让合同》范本中的第二十七、二十八、二十九条的规定,并提出《国有建设用地使用权出让预申请须知》第三条第(二)款第9项“土地期满后的处理方法”是针对《上海市国有建设用地使用权出让合同》中第二十八条的内容,明确该宗土地出让期限届满,土地使用者申请续期未获批准的,该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。

一名房地产业内人士也认为,上述预申请须知中所提到的“土地期满后的处理方法”,是摘选自《上海市国有建设用地使用权出让合同》的部分语句。如果就此判定“土地到期即回收”,有点武断。

另据了解,“出让人收回并补偿相应残余价值”这一规定并非首次出现。早在2010年9月,上海市国有建设用地使用权出让预申请公告“沪预申请告字(2010)第02号”中,就有收回并补偿相应残余价值的规定,甚至在有的《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示,土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”,比如,罗店新镇A1-3商住地块即是这样规定。

记者了解到,目前坊间还有一种观点认为,如果物权法第一百四十九条对住宅建设用地期满后自动续期的规定是强制性的,那么即使这次上海作出的“无偿收回土地”的规定中涉及住宅建设用地,那也是肯定无效的；但是如果为任意性规定,那么上海如果做出如上规定,可能还会有效。

对此,参加过物权法起草工作的中国人民大学法学院教授王轶告诉记者,物权法的这一规定涉及到广大人民群众切身利益,也事关公共利益,因此,“我更愿意将其视为强制性规定,地方政府不能随意进行更改”。

“我个人认为,这次民众的反应有些过度,这反映了民众,尤其是已买房人群的神经变得非常脆弱。”张远索分析说。

法律模糊致使争议不断

究竟是什么原因让民众或者买房者的神经“变得非常脆弱”,有业内人士认为,症结在于相关法律规定的模糊性。

“房子这么大的事,70年以后怎么办都没个准确的说法,让人怎么能安心?”有购房者坦言。

王轶向《法制日报》记者透露,在物权法起草的过程中,曾就这个问题进行过多次讨论,但最终还是没有作出具体的规定。

“没有作出相应规定主要是出于以下几点考虑:首先,我国的住宅建设用地使用权期限为70年,而我国是1998年全面推行的城镇住房制度改革,因此期满后续期的问题一般应该是五六十年后的事情,因此并没有急于作出规定；其次,是否有偿需要考虑诸多配套制度,如是否开征房产税等都应纳入考量。当时没法在适当的语境下来考虑这个问题；最后,我们还考虑到我国不少地方政府的财政收入严重依赖土地财政,当时如果作出规定,很难保证是一个有利于民生的规定。”王轶说。

正是由于没有具体的规定,于是,在上海市的“新规”出台后,一场观点的“混战”就此展开。

经济学家马光远认为,“上海规定国有土地使用权期满后土地由出让人无偿收回,这意味着在土地资源日益衰竭的情况下,有关方面已经为未来如何挖掘土地潜力进行立法试点,这违背了物权法立法时搁置争议的基本原则”。

不过,对于上海的做法,支持者也不在少数,房地产业资深研究人士杨红旭就认为,“物权法阐述的意思,无非是住宅届满自动续期、非住宅另议、地上的房屋要看有无约定。这个约定是指土地出让合同,就是上海市正在尝试做的‘土地到期后由出让人收回并补偿相应残余价值’或‘出让人无偿收回’。所以,上海市正在做的事,并没有违法,反倒是想遵照物权法,让以后土地使用权届满后,更容易按现在的约定进行处理,否则只能是‘没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理’”。

“届时无偿收回土地所有权也并未违背物权法,因其只是规定住宅建设用地使用权期届满后自动续期,但并没说是‘无偿’自动续期。”张远索同属“支持派”阵营。

“上海市有关规定引起争议的原因就是,在土地出让期限截止时土地出让使用权如何处理问题上,政府公布的处理方式与民众期望的处理方式不一致。”张远索分析说。

张远索认为,客观来看,上海市政府的这次规定并没有与现在的相关土地法律相抵触。根据1990年国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,国家对于个人使用土地有无偿收回的权力,并明确了各类用途的土地使用权出让最高年限。2007年的《中华人民共和国物权法》虽然规定住宅建设用地使用权期届满后自动续期,但是并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。

“也就是说届时是否无偿收回,并没有完全定论。因此上海市的规定并不能说与现行法律相抵触,充其量是给我们进一步细化相关土地法规带来现实推力。”张远索说。买房

70年后房子究竟怎么办

正是法律规定的不具体,也使得“70年之后房子怎么办”这个问题成为中国房地产业的“钱学森之问”。

一名地产中介告诉《法制日报》记者,在买卖二手房的过程中,除了相关费用外,购房者咨询最多的就是这个问题。

“尤其是一些房龄较长的二手房,很多人都会问,这房子已经有20年了,只剩50年产权,买到手之后会感觉非常吃亏。”上述地产中介说。

记者了解到,1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》是“居住用地最高年限为70年”的最早来源。

该条例规定,住宅用地,全国统一执行的土地使用年限为70年；商业、旅游、娱乐用地,全国统一执行的土地使用年限为40年；综合或者其他用地,全国统一执行的土地使用年限为50年。

除此以外,该条例还规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。”

另据业内人士透露,2009年初曾流传的一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件,在全国国土管理系统“征求意见”,最受人们关注的住宅土地使用权到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原先表述的“无偿自动续期”。但此后再无下文。

有业内人士指出,从各种法律的渊源来看,人们对于房屋70年之后产权“自动续期”似乎形成了某种默认的共识,但这并不表明相关法律不需要进一步完善。

从目前的情况来看,房屋产权“70年大限”涉及了4部法律法规,相关规定可谓错综复杂。因此许多业内人士呼吁,土地管理法应尽早修改完成,并能对土地使用权到期后的去留、补偿问题做出明确规定,才是止住各类猜测的最好办法。

“这个问题确实可以通过其它法律来进行解决,比如可以通过土地管理法的修订来作出规定。”王轶说。

张远索也认为,可以从完善土地法入手。

“首先是就有关细节可以进一步细化和明确,其次是尽量延长同一土地政策的寿命。可以预见,我国地方政府主要以土地收入作为财政来源局面不改的情况下,土地相关法律的变动将成为常态。再次是对于土地相关法律的完善措施要尽快出台,因为有的地方,比如重庆商业用地最快将在2040年面临土地出让期满的问题,住宅将在2050年面对这一问题。”张远索说。