“高税”时代已到来

交易量不会大波动>>观点二手房应增持有成本阴阳合同影响再交易

本报讯 （记者孙雪梅）昨天，记者从中原地产和链家地产了解到，西城区地税局率先进行商品房交易个人所得税调整。从本月10日起，除已购公房或满5年且为唯一住房外，其他买卖应缴个税均按房款差额的20%征收，且以缴税日为准，不以网签时间为准。

根据住建委的相关规定，此前二手房交易个税收取方式有两种，一种是全额的1%，一种是差额的20%，个税与营业税实行“同差同全”。即选择了差额缴纳营业税，个税也必须按照差额的20%缴纳；选择按照全额的1%缴纳个税，也必须缴纳5.5%的全额营业税。

“政策调整后，购买未满5年或非唯一住房的，必须按差额交个税。”链家地产举例说，西城区一套房今年成交总价约为280万元左右，按照房价的涨幅计算，去年该房的房价大约是254万。按照差额征收，需要缴纳税费5.2万，按照全额缴纳税费2.8万，相差近一倍。若2009年该房总价大约为160万元左右，其差额的20%为24万，与全额缴纳相差21.2万，占房屋总价约8%。房价差额越大，税费成本增加越明显。

>>影响购房心理产生冲击

“链家地产”首席分析师张月说，由于在2月份“京15条”出台之后，一度传言二手房最低计税价也会随之上调。但是没想到时隔半年率先迎来了个税的调整，并且没有心理征兆和缓冲时间。该政策对消费者的购房心理造成了一定的冲击，其他区域的部分消费者可能因此而加快购房。

张月认为，目前全市仅有西城区实行了该政策，可能是由于当前两个区县已经实现了历史税收查询的功能，解决了一直以来单一用业主原票据衡量房产价值的难题。未来，其他区域也有可能进行效仿，相继执行差额征收个税政策。二手房交易“高税”时代会逐渐到来。

交易量不会大波动

张月说，此次个税调整事先并无征兆，也未留下缓冲时间，因此部分在途单将面临预计外的多缴个税，但是基本不会出现解约。因为，西城区多为学区房，购房者也多为具有一定实力的家庭，所以不会对交易产生大的影响。目前，已有客户按新规缴纳了个税购房。

据了解，西城区目前二手房总交易量在500-600套左右，但是已购公房和已满5年的唯一住房之外的房源比例并不高，每月仅在50套左右，所以受影响也不是很大。

>>观点二手房应增持有成本

中原地产研究总监张大伟称，在5环内已经基本是二手房交易为主，但是因为交易税费过高会影响二手房的流通。二手房作为存量房，更应该增加持有环节成本，而降低交易环节税费，这样更有利于楼市的良性发展。在最近几个月，二手房交易不足8000套，再次低于商品房。

阴阳合同影响再交易

张月说，税费虽有提高，但实际交易中，仍由买方承担。目前二手房最低计税价还未调整，可以通过做低评估价的方式，降低交易差额。但购房人应考虑最低计税价上调在即的风险，避免未来自己出售时，为较高的差值“埋单”。

在二手房交易中：最主要的税费为营业税、个税与契税。执行新规后，缴纳税款税率如下：

面积满5年唯一住房不满5年非唯一住房小于90平米不交个税个税为差额20%大于90平米小于140平米不交个税个税为差额20%大于140平米个税为差额20%经济适用房需缴综合地价款，网签价格的10%，央产房、单位分的房需缴土地出让金，每平米15.6元。购买未满5年房产或非家庭唯一普通住宅的，一律按照差额的20%来征收个人所得税。