孙洪林

案情

梁老伯的妻子过世得早，他一人将一儿一女抚养长大。 1998年，梁老伯家里居住的私房拆迁，分得本市A处公有住房。2010年底，梁老伯因病过世。之后，儿子将女儿告上法庭。梁老伯的儿子称，A处房屋是拆迁安置给父亲梁老伯一个人的；2000年妹妹与产权人B公司签订了公有住房出售合同，将A处房屋购买为产权房；而事实上，妹妹并不是A处房屋的拆迁安置对象，购房时户籍也不在内，因此不具备购房资格，所以要求判令妹妹和B公司签订的公有住房出售合同无效。

梁老伯的女儿称，哥哥没有诉权，房屋是梁老伯承租的，现在梁老伯已过世，他生前未要求就该房屋提起诉讼，也没有遗嘱处理该房屋，出售合同的签订与哥哥没有任何关系，所以哥哥无诉权；而且买房已有十多年，过了诉讼时效；住房调配单上有自己的名字，自己是成年同住人，而且购房是征得父亲同意的，所以出售合同是有效的。

庭审中，原告提供户籍资料证明，购房时A处房屋仅有梁老伯一人的户籍；梁老伯女儿的户籍是2010年才从他处迁到A处房屋的。原告还提供了拆迁安置协议，证明梁老伯的女儿不是安置对象。同时法院就梁老伯女儿非安置对象但房屋调配单中却有其姓名一事询问了拆迁人，拆迁人称当时由拆迁人填写的住房调配单中没有梁老伯女儿的名字，房屋是给梁老伯一人的，当时住房调配单中写了梁老伯女儿名字是工作中的疏忽。

评析

民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。本市《关于出售公有住房的暂行办法》规定，具备购买公有住房资格的对象是房屋的承租人和成年同住人。本案中，购买A处房屋时，被告梁老伯的女儿户籍既不在A处房屋内，亦不是A处房屋的安置人员，缺乏购买A处公有住房的资格。购买公有住房的资格，依本市的相关政策规定，无论梁老伯生前是否同意梁老伯的女儿买下A处房屋，均无法作为认定梁老伯的女儿有购房资格的凭据。因此，梁老伯女儿与B公司签订的公有住房出售合同无效的诉讼请求应得到法院的支持。

无效的民事行为自始即不发生效力，法律有关时效的规定不适用于处理行为效力的认定，故被告梁老伯女儿认为时效已过的辩称意见，不应得到法院的采纳。依本市的公有住房政策，公有住房原承租人死亡的，其配偶、直系亲属有可能被重新指定为新的承租人，所以原告作为梁老伯的儿子，本案处理的结果对其具有利害关系，所以原告以其名义提起诉讼是适合的。

判决

法院最终支持了我方的观点，判决两被告就A处房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效。

（作者系地产星空法律顾问、上海市申房律师事务所主任、律师）