近年来，房地产市场在商品房和二手房交易中因购房合同、房屋质量、逾期交房等方面出现纠纷的比例逐年递增，不少购房者因缺少法律的“武器”，在遇到这些问题时显得不知所措。为此记者梳理了几个房产维权典型案例以及律师提出的一些维权建议，希望帮助您在购房过程中避免纠纷，破解交易中的“陷阱”，维护自己的合法权益。

房屋认购合同纠纷

典型案例：去年3月，刘某与西安某房开公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于该楼盘尚未取得预售许可证，刘某依照认购协议，向房开公司支付了2万元的认购金。同年5月，刘某收到该公司已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同的通知。与此同时，该公司表示由于整体房价上涨，所以刘某之前订购的房屋房价也由之前约定的每平米5600元上调至5800元。若刘某在10日之内不能按通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议。对此，刘某表示不能接受，在双方协商未果情况下，刘某与其他多名购房者分别向法院提起诉讼。

律师分析：商品房认购纠纷相当复杂，一般情况，根据现有法律规定，在违背认购协议的约定、不履行签订商品房买卖合同义务的情况下，违约方应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制签订商品房买卖合同的责任。

逾期交房、办证纠纷

典型案例：曾先生在西安南门外买的房子，按照合同约定应当在去年年底交房，到了交房的时间，开发商却说等过完年后拿房，谁知道过完年了开发商却一再借口拖延。曾先生要求开发商作出赔偿，但对方称在楼盘开发中遭遇施工困难，已经超出了预料范围，是“不可抗力”可免责，不同意赔偿。

律师分析：除了延期交房，市民的投诉中，也有关于延期办证的。业内人士认为，如果开发商延迟交房的行为已经存在，业主有权追究开发商延迟交房的违约责任，可以依据合同约定的违约金计算标准或者参照同类地段同种房屋的租金标准，要求开发商支付违约金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有相关规定。此外，所有业主应当联合起来要求开发商交房，并做好基础设施。同时请求职能部门去督促检查，促使开发商加快进度，让业主尽早入住。

新政致贷款难引发纠纷

典型案例：2010年3月，邹某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同。当日，邹某即向开发公司支付了18万元首付，计划贷款40万元。之后有新政策指出部分银行可根据情况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。邹某也在此政策约束之内，因此被拒绝发放贷款。由于无法贷款，邹某要求解除与开发公司签订的商品房买卖合同，并返还当初支付的18万元首付款。

律师分析：如果案例纠纷中商品房买卖合同订立是在新政施行后发生的，就不适用情势变更原则。在没有其他约定的情况下，购房者还可以依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，行使解除合同的权利。

物业管理费引发纠纷

典型案例：物业管理收费投诉，成为目前房产投诉的新热点。投诉的问题主要集中在物业公司对普通住宅小区自立项目，收取楼道维护费、装修管理费、装修工人出入证费等；水电费、停车费及公共设施维护费分摊不合理，自定标准收费，引起群体性投诉等。牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容，一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用，另一个是物业管理费收不到的问题，造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。

律师分析：由于“物业管理费”是个大概念，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。建议物业管理人员应将基本物业服务费由哪些构成一一罗列出来。另外，确实有问题的业主应当妥善保管好接受服务的单据等相关凭证以备投诉之用。

（点评律师：陕西润丰律师事务所杨蓬伟）本报记者蒋莹