摘要：来自北京中原市场研究部的统计，第一季度成交前20的住宅项目签约达到了3698套，而均价仅为14741元/平米，低于全市成交均价18626元/平米的20.9%。分析人士指出，部分低价盘、刚需盘基本已经降无可降，自住型购房者可适时出手。

来自北京中原市场研究部的统计，第一季度成交前20的住宅项目签约达到了3698套，而均价仅为14741元/平米，低于全市成交均价18626元/平米的20.9%。

分析人士指出，部分低价盘、刚需盘基本已经降无可降，自住型购房者可适时出手。

现状：以价换量　刚需盘集体出动　

据不完全统计，目前在售项目中有203个项目出现折扣促销，约占在售新房项目的四成。

3月份以来，推盘数量逐渐增多，开盘认购率维持在50%以上，其中部分典型刚需项目认购率已超过7成。可以看出，顺着一季度步步攀升的回暖趋势，刚需盘以价换量效果明显。

另据统计，第一季度销售排行前20的项目，除一个海淀项目外，其他项目均全部位于郊区。其中大兴占据了6个项目，成为市场最热的区域；通州占据了4个项目，热度仅次于大兴。紧随其后的便是价格一直处于相对洼地的房山。

通州、大兴、房山三个郊区可以并称为当下楼市的“三剑客”，曾经泡沫最大，现在降得最狠。

市场：微利时代　开发商说房价见底　

在经过了一年多的轮番降价之后，目前部分刚需盘售价已是连“一滴水都拧不出来”。用开发商自己的话讲，微利时代，没有最低只有更低。

那么，到底什么才能算是底价卖房呢？购房者花上百万买的房子到底都包括哪些成本呢？

一般来说，房屋成本价=土地成本+各项其他成本。

大部分的近郊普通商品房（毛坯）总体水平一般在3000-4000元/平米，这其中包括：前期费用及相关行政性费用、建筑安装工程费、营销管理费用、财务费用。市政基础设施建设费住宅为160元/平米。

法定税费根据项目自身的销售价格及盈利能力不同，一般会占销售价格的20%—35%。由此算来，项目除去土地外的各项成本，约在5000-6500元/平米。

也就是说，商品房价格=土地成本+6000元左右其他成本+利润。

对于今年房价的走势，有房地产开发商表示，房地产通过去年的调控，对控制房价有一个很明显的效果，但是由于市中心地块的稀缺性和土地的基本性质，地价会有所波动，因而在成交量上也会有一些明显的变化，但是从价格来讲变化不会特别明显。

周边的待发展区域，包括大兴、房山、通州目前的价格已经有了明显的回落。甚至有开发商认为，目前的价位基本上处在底线附近，刚需者可以放下自己的观望去买房。

记者走访了通州、大兴、房山三个郊区的多个项目，开发商们自晒了其各自的成本价。

通州东亚逸品阁　低于成本价卖房　

位于通州区潞苑南大街的东亚逸品阁，早在去年年底一入市，便以“13200元/平米起，折后均价11553元/平米的价格”，成为了近几年来通州楼市的最低价。

根据北京市土地整理储备中心官方网站上的资料显示，东亚逸品阁的开发商东亚新华地产联合北京广联万通信息咨询有限公司，于2011年4月26日拿下该楼盘所在地块，总价为2.96亿元，规划建筑面积不超过53160平米，合计楼面价约5568元/平米，除去配建的限价房外，商品房部分地块楼面价应超过6000元/平米。

套入上面的公式，商品房价格=土地成本+6000元左右其他成本+利润，在忽略利润不计的前提下，东亚逸品阁成本价为12347元/平米。

也就是说，如果算上逸品阁各项折扣优惠，以及每户额外赠送的10%~15%的面积，原本13200元的价格便折合为11553元/平米，比其12347元的成本价还低了800元钱。

开发商　低价甩卖为尽快回笼资金　

面对如此惊爆的价格，记者采访了开发商东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏，他指出，这是公司管理层经过战略考虑后实施的行动。

贾玉鹏解释说，首先这是基于公司快速回笼资金的需要。去年年底在楼市成交僵持之下，地价也随之下降。在土地成交低谷之际，一些地方政府降低了开发商拿地的门槛，比如拿地时的保障金额度在下降，还款期在延长，配建保障房的要求也在降低等。

综合推算，今年上半年是一个拿地的好时机。鉴于此，包括东亚逸品阁等在内的多个项目将入市销售，以回笼资金，从而为拿地储备现金流。“东亚逸品阁合计360套房源，如此微利销售，确实赚不了什么钱，但回笼的资金，如果在合适的时机可以拿到优质地块，对公司长远发展来说还是有利的。”

“我们当时预估，至少在2012年上半年之前，房价的趋势是向下走的，而现实确实如此。”贾玉鹏说。

如果当时不以微利入市销售，往后可能保本销售的难度都会非常大。考虑到未来一段时间的房价走势，公司采取了一步降到位的做法，以彻底打消客户的观望心理，让他们迅速加入到购房的行列中来。

大兴联港幸福湾　暴利时代已过零利润卖房　

位于地铁大兴线义和庄站附近的新项目联港幸福湾，与龙湖时代天街、保利春天里，并称大兴三大底价楼盘。记者近日对联港幸福湾营销总监李雷进行了专访。

据李雷介绍，目前该项目正在预售还没有正式开盘，现在的预售价是10800元/平米起，估计开盘后价格大约在12000元/平米左右。

包括自身项目在内，该区域项目大多都是2009年、2010年拿的地，平均地价是在7500-8500元/平米之间。

也就是说，加上5000元/平米左右的建安成本、公司运营成本等各项成本，总建筑成本约在12000-13000元/平米之间。

“这和我们的售价几乎持平，等于我们是0利润卖房。”李雷表示，针对目前的市场形势，明智的开发商不能以单纯的卖房、获利，来迎合公司的业绩。目前很多购房者都处在一个观望的状态，但是市场的需求量不小，作为一个开发企业来讲，尤其作为一个国企，作为一个惠民工程，我们基本上属于不盈利。

李雷进一步介绍，在目前情况下，除去土地成本、建安成本，包括各项费用加在一起，如果在这个区域当中，楼盘的单价在11000到15000元，这属于项目的一个基本成本。现在不会像以前那么暴利了，暴利时代已经过去了。

房山徜徉集　区域最低售价小有盈利　

除了通州、大兴之外，凭借CSD概念，备受大房企重视的房山，算得上是第三大郊区战场。

据了解，房山随着中央休闲购物区的交通与配套的加速完善，已经逐渐从建设期步入成熟期，以长阳为代表的房山楼市成为北京置业热点区域之一。

据亚豪机构统计显示，目前长阳区域在售项目有10个左右，包括中粮万科长阳半岛、徜徉集、首创芭蕾雨·悦都、建邦华庭、绿地新都会国际花都等，不但项目扎堆且多为普通住宅产品，户型设计上，也“默契”地以两居、三居产品为主。

亚豪机构副总经理高姗表示，目前长阳板块在售项目的价格水平已出现了明显的回落，区域在售项目的整体均价在14880元/平米，比区域房价最高水平时已经下跌了近20%。

不过，在均价之下，还有个别项目因为价格更低，而受到更多的追捧，比如北京城建徜徉集。

城建兴泰地产副总经理邱琳告诉记者，位于房山长阳起步区4号地块，是第一个进驻长阳的国有大型开发商。2009年地价成本大概7000元/平米。

再次套用商品房价格公式，目前12900元/平米的在售均价，如果按照最低其他成本5000元/平米计算，每平米盈利900元。

对于记者的算账，邱琳表示那只是理想算法。她告诉记者，该项目采用纯正的英伦风格，建筑工艺和施工成本比较高，同时项目整体采用三层以下石材加三层以上工艺砖的外立面工艺。另外项目采用公共区间的精装修，3.1米层高以及全部的地下车库的这些规划上的亮点，也在一定程度上增加了项目成本。也就是说，900元/平米的盈利几乎不可能。