备受市民关注的南昌二手房评估系统经过1月份的试运行，效果良好，2月1日正式上线运行。2月1日开始，南昌市东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区、湾里区、红谷滩新区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、桑海经济技术开发区等9个城区范围内的二手房交易都将按照二手房评估价进行征税。

▲二手房评估系统运行之后，南昌二手房市场交易量明显下降。

二手房交易按系统算出的价格缴税

所谓二手房评估，是指根据税法规定的计税原则，采用科学的估价方法，评估纳税人申报的存量房交易价格准确度。南昌市税务部门相关工作人员介绍，二手房评估系统启动后，当纳税人申报的成交价格高于或等于住房评估系统产生的最低计税价格时，按成交价格征税；当申报的成交价格低于存量住房评估系统产生的最低计税价格且无正当理由的，按最低计税价格征税。

系统到底长啥样？在南昌市房管局交易窗口，工作人员打开了“存量房交房交易申报计税价格系统”，在进入“交易价格评估”界面会出现“交易房屋信息”选项。市民需对房屋所在区域、小区、幢、房号、房屋类型、所在层、建筑面积、申报价格等进行填写，然后再点击“开始房价评估”选项，就会出现“房屋评估总价”。 估价过程不到5分钟，系统便会算出房屋的评估价。“也就是说，纳税时，必须按照评估价格执行。”南昌市房管局工作人员表示。

评估系统运行当天交易量比前一天减少355套

二手房评估系统运行之初，最直观的影响便是交易量。据了解，该系统正式上线运行当天，南昌二手房市场交易量急剧下降，二手非住宅和住宅总成交量由1月31日的365套下降到仅10套。

据了解，2月1日，南昌二手房评估系统正式上线运行，南昌二手房交易即以该系统算出的评估价缴税。

记者从南昌市地税部门了解到，二手房评估系统从酝酿起就一直深受市民关注。在二手房评估系统上线运行之前，南昌二手房交易异常火爆，连续两个月成交量超过3000套。2012年12月成交近3700套，去年全年交易达2.44万套；2013年1月成交3365套，其中两天的成交量就超过去年1月份整月的交易数量。

而在二手房评估系统正式上线运行的第一天，南昌二手房交易量迅速下降。南昌市房地产信息中心沈主任介绍，根据南昌市房地产信息网统计数据显示，2月1日，南昌二手房成交套数只有10套，其中二手住宅7套，二手非住宅3套，而在1月31日，南昌二手房成交套数高达365套，其中二手住宅357套，二手非住宅8套。 南昌一家房产中介经理万先生分析认为，受到交易税费增加的影响，未来一段时间，南昌二手房市场交易量将受到抑制。

交易成本或将增加一倍左右

二手房评估系统的运行实施，为什么会使二手房交易量锐减呢？

“今后就是‘一房一价’。”万先生表示，二手房评估系统启用后，南昌依据系统评估的价格征税，系统评估将根据地段、楼层、配套设施等相关因素算出每套住宅的计税基准价格。

此外，记者了解到，评估系统确定的基准价格也将实时调整。如市场上的房价出现波动，系统内的基准价格也将调整。

“二手房按评估价征税后，过户交易税费成本要增加一倍左右。”万先生称，公司已按照新办法进行过测算，原先过户所需契税、个人所得税、营业税等，如果两万元能搞定，那么二手房评估系统运行后，预计要四五万元才行。“这也是二手房评估系统实施前后，交易量差异如此之大的主要原因。” “新系统对‘阴阳合同’的杀伤力很大，低报价被有效遏制。”南昌大学经济学教授郑享清介绍说，新政策的实行无疑是一大进步，评估征税制度所带来的成本，将压缩楼市投资炒作链条上的获利空间，这将有利于楼市的理性发展。

有利于杜绝二手房“阴阳合同”

据了解，对二手房交易征契税、个人所得税、营业税等，税务部门一直主张据实征收，也就是按实际成交价征收。但因为二手房实际成交价普遍较高，为规避税费，二手房交易市场“阴阳合同”盛行，即买卖双方签订一份实际成交合同，同时又按照一个较低的价格签订另一份合同，到交易部门过户和到税务部门缴税，如此一来，买卖双方可以省去一笔不小的税费。

南昌市税务部门相关负责人表示，二手房按评估价征税政策的目的主要是为了完善二手房交易时的税费漏洞，二手房评估系统正式启动后，纳税人按照评估系统算出的评估价缴税，用“阴阳合同”避税的情况将会得到杜绝。 据南昌市房管局工作人员介绍说，二手房交易计税价格将通过评估系统自动算出。市民进行二手房买卖，必须先估价再纳税，比如购买一套100平方米的二手房，实际成交价格为70万元，但为了少缴纳税款，申报纳税时只申报了50万元。“在这种情况下，契税窗口征收人员只要在评估系统中输入市民购买的房屋信息以及申报价格，系统就会提示申报价格过低。”（晨报记者 戴志燕）