本报记者定军北京报道

“北京作为一线城市，不能取消住房限购措施。”7月28日，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在《中国住房发展报告2014年中期》发布会上这样说。

但是其他二、三、四线城市则不一样。6月底，呼和浩特市成为全国第一个取消住房限购的城市，此后海口、长春、成都、济南、沈阳等地纷纷取消了住房限购措施。

社科院判断，目前全部商品房库存要消化完需要50个月左右，这比1年半左右消化商品房库存的正常时间要多2倍左右。

为此，上述报告认为，对于二线、三线城市，建议“逐步放松这些城市限购，通过市场机制的主导作用促进住房市场的深化调整”。

　商品房将进入2-3年调整期

根据上述报告，目前全国商品房出现的调整，与2008-2011年完全不一样。目前普通商品住房价格将进入为期2-3年的调整期。

据悉，2013年全国施工商品房面积48亿立方米，销售面积才11亿立方米左右，去年全部施工的房子要卖掉，需要4年时间。

倪鹏飞认为，今后10年，住房需求尽管仍强劲，但是相比过去的黄金10年，住房需求将进入减速期。“下半年商品房的调整还将继续下去。不排除一些3、4线城市房价崩盘的可能。”他说。

他认为，如果一个地方住房价格下跌50%，居民首付50%后发现首付的款项已经可以买整个房子，可能不会再支付剩下的款项。不过这方面还不是太严重。最严重的是开发商，因为资金断裂而跑路。

宁波大学公共管理研究所所长张慧芳告诉21世纪经济报道记者，最根本的还是供给过剩、需求不足。

　二、三线城市可逐步放松限购措施

目前各地希望尽快取消住房限购政策，这或与目前各地的房地产投资和销售放慢，导致经济下行压力大有关。

比如上述报告测算，今年上半年全国房地产对于经济的贡献率，已经比去年上半年下降了0.7个百分点。而北京所以面临大户型限购取消放松的压力，与北京库存较高有关。

链家地产市场研究部张旭认为，今年以来北京住房成交大幅下滑，当前库存突破8.5万套，库存压力明显加深。目前来看，市场已经经过了从僵持到各种促销并用的阶段，但各种优惠并未对购房者造成有效的冲击，整体观望情绪未得到改变。

比如截至7月26日，7月北京供应量6903套，环比上涨1.3%，扣除自住房后的供应量为1577套，环比大幅下降68%，同比大幅下降75.6%。

7月北京纯商品住宅成交2351套，同比下降53.2%，环比下降11%。成交均价为26535元/平方米，同比上涨5.4%，环比上涨1.3%。

不过，张慧芳也指出，一线城市取消限购的压力没有小城市大。“北京上半年卖地有2000亿，财政并不缺钱。”她说。

上述报告也指出，一线，与二线、三四线城市调控方法不一致，即要继续实施“分类指导”和“双向”调控的办法。二、三线城市住房限购政策可适度调整。

倪鹏飞表示，一线城市的公共服务比二、三线城市要好得多，“现在对一线城市取消限购，将使得潜在的需求迅速释放出来”。

但他也指出，目前住房市场的长期拐点并未出现，只是短期下跌。对于二、三线城市，目前也需要加快改革，即减少对于土地财政的依赖。

今年以来，取消限购的城市越来越多。从6月开始，呼和浩特、海口、长春、成都等地纷纷取消了住房限购措施。