央行9·30房贷新政发布满月,房贷放松的利好尚未完全落地,互联网金融已向这一领域渗透。近期各家互联网金融平台纷纷推出房产首付贷款产品。平安好房于9月初推出互联网金融产品好房贷,旨在为资金短缺的购房者提供首付款的贷款。搜易贷、房金所等也相继推出首付贷产品,一时间,“零息首付贷款”、“一成首付”、“著名房地产商合作”成为热门词汇。新推出的首付贷产品普遍被解读为“房地产互联网金融时代的标志产品”。业内认为,这一类产品的推出是互联网金融与房地产公司推动房地产互联网金融化的一次尝试,但如果不注重风控,将会进一步放大房地产市场风险。

 首付贷获购房者投资者双向热捧

 平安好房、搜易贷、房金所等多家互联网金融平台均推出了专为购买房屋首付资金不足的购房者提供贷款的互联网金融项目。这些产品通过首付款分期、短期过桥借贷等方式,解决购房者首付款不足等问题。而购房者首付贷款的资金来源不再是传统按揭中的银行,而是P2P平台上的投资者。

 根据平安好房最新统计数据显示,“十一”长假7天,好房贷产品购房贷款类申请额达到1.1亿元。产品上线两周之后,好房贷贷款金额已突破10亿。

 据媒体报道,平安好房北京分公司总经理卞京表示,在目前北京市场的好房贷申请者中,有近八成是贷款额100万至200万元的改善性用户。对于这一人群来说,0息贷款是吸引他们的主要因素。以北京绿地国宝21城为例,好房贷在绿地国宝21城驻场以来,覆盖率达到100%。而上线不到两个月的搜狐焦点旗下的搜易贷P2P平台,目前平均每天的平台交易额已达500万元左右。

 除了有购房需求的购房人能够通过这些平台获得首付贷款之外,首付贷款被包装成的超10%的高年化收益率P2P产品也吸引了P2P投资者的目光。

 购房人在通过P2P平台的相应审查后提交首付贷款的申请,之后这一贷款项目将被包装成为P2P标的在P2P平台上进行公开认购,拥有资金的投资者可以通过认购的形式出借资金,从而获得借款收益。

 公开资料显示,平安推出的与好房贷对应的好房宝,其历史最高年化收益率曾高达14%。昨日记者登录平安好房官网显示,目前可供投标的首付贷款项目收益率普遍保持在8%、10%左右。与此同时,曾经热销的“宝宝”类互联网基金产品收益率仅为4%左右,银行理财产品平均收益率也仅为5%左右浮动。

 而搜易贷推出的首付贷,投资人通过借贷给购房者,就能够获得最高12%的年化收益率。数据显示,搜易贷上线一周内共发布了10个项目,合计成交金额383万元。其中,达到100万元的标的有3个,贷款方的平均年化收益率为8.3%;最小的标的融资额为2万元,贷款方的年化收益率为11.5%。

 购房者:支付一成首付可买房?

 目前在各家互联网金融平台申请首付贷款主要有两种形式,一种是有抵押贷款,一种是无抵押贷款。

 搜易贷旗下首付贷产品客服介绍,在无抵押贷款的情况下,用于支付购房首付的借款最低借款额度为1万元,最高为房款的20%。而根据国家政策,目前购房支付的首付比例最低为三成。按照这一规定,意味着首付贷最高能够帮助购房人解决首付三成中的两成,也就是说,购房人仅仅需要支付一成房款便可以实现买房大计。

 而在有抵押贷款时,平安旗下好房贷客服表示,最高贷款额度为抵押物价值的七成,且不超过首付贷款的三成。

 利息方面,平安方面表示,部分合作楼盘申请首付贷款最高可享受零息优惠;而搜狐的搜易贷方面则表示在推广期间将给出6.5%的利息,相比目前的银行贷款利率仍相对较低。

 除了在贷款额度上有要求之外,各家首付贷产品方均有要求仅能选择购买合作楼盘。搜狐首付贷对合作楼盘做出了一系列要求,包括要求开发商为地产500强企业或者地方龙头开发商等。而平安好房则是限定购买楼盘,只有购买其指定楼盘并具备购房合同的置业者才有资格申请好房贷项目。

 投资者:14%高收益率来源多为补贴

 记者登录平安好房贷官网页面,动辄10%以上的产品年化收益率十分让人心动。这些产品挂钩的就是购房人的首付贷款借款需求。

 根据好房贷介绍,对于好房贷的合作楼盘,平安好房和开发商会对消费者进行贴息,帮助消费者减少借贷负担,最高补贴到零利息。那么,为何好房贷对应的好房宝,却能有最高14%的年化高收益率?

 记者咨询了平安好房贷客服,对方以没有购房合同无法告知细节拒绝回答。

 平安方面日前表示,好房贷本身并不是P2P平台,但是好房贷的资金来源是一些P2P公司,客户必须在一年免息期后,一次性还本付息。平安好房网首席运营执行官庄诺此前曾表示,好房贷贷款利息分为由开发商全部贴息、开发商和客户共担、客户承担全部利息三种方式,最高可以为购房者做到零息首付贷款。为了帮助购房者轻松筹集首付,对一些签约楼盘,平安好房采取贴息特惠,最多可做到有抵押贷款一年零息、无抵押贷款三年零息。

 另一家首付贷款平台搜易贷CEO何捷曾公开表示,搜易贷目前的理财产品收益率为8%至12%。而实际上,搜易贷旗下的首付贷目前公布的贷款利率最低为5.5%,中间也有不少差距。

 搜狐焦点总经理曾伏虎表示,“焦点首付贷”目前已经在11个城市联合开发商推动,该产品需要开发商担保,不同的项目操作模式不同,是一种限时让利的行为,并不存在垫资行为。

 专家:恐放大房地产市场资金风险

 中国人民大学法学院副院长杨东表示:“按照监管要求,传统银行不能发放首付贷款,但就个人贷款和小微贷款来说,现在法律上没有此类禁令。”由于互联网金融仍没有监管办法出台,好房贷得以绕过某些限制,触碰传统商业银行无法染指的首付贷禁区。

 “做首付贷的公司必须是那些具有良好声誉的公司,拥有大品牌的公司。”网贷之家副总裁徐红伟在接受记者采访时表示。但是,在房屋贷款中,金融机构目前仅允许提供按揭贷款。一旦P2P资金介入首付贷款,形式上只是一种民间借贷,法律上没有规定属于非法,但未来一旦P2P被认定为金融机构,那么陆金所进入首付款贷款业务就有可能被认定为违规。“首付贷可能出现的最大风险首先在于房产的断供。一旦购房者无法继续还款,就会形成坏账,而这时,P2P平台并没有传统银行较为完善的风控能力的话,资金将难以追回。这时P2P平台的风险将会传导至房地产市场。”

 但徐红伟也表示,目前中国首付贷款市场要出现美国次贷危机时的状况还不太可能。“因为目前首付贷的市场仍然非常小。而且目前在做的平台对于首付贷的申请者资格审核比较严格,出现坏账的可能性并不大。但是一旦这一贷款形式长期处于监管之外,而其他资质和风控能力不足的P2P平台也介入到其中,就容易将风险扩大,甚至影响整个房地产市场的资金风险。”

 点融网CEO郭宇航曾向媒体表示,在有抵押的首付贷款申请时,一般而言首付贷款的抵押优先权不如银行。虽然首付贷款作为二次抵押在法律上仍然有效,但是一旦首付贷款的贷款人违约,P2P的贷款人对房屋残值的估值、及时变现能力,将远远弱于银行。

 礼德财富CEO洪凯彬则认为,首付分期从目前的房市来看,无疑有助于降低购房门槛,提升整个市场的交易热情,但首付分期降低了购房人的违约成本,会让银行原来设计的风控防火墙失效。