新加坡的楼市最近非常“冷”。

“开发商这一年几乎没有大型的楼盘开盘。”在新加坡远东机构工作的查玉（化名）对《国际金融报》记者透露，去库存已成为现今新加坡房地产市场的主题，而当地的开发商们也在过去的2014年保持了“克制”的经营模式。

与此同时，《国际金融报》记者获悉，去年年底之前，“亚洲第二贵”的新加坡房价已经连续3个季度下滑，下滑时间为５年来最长。

新加坡城市重建局（URA）公布的私人住宅指数显示，在第一季度下滑1.3%之后，新加坡私人住宅价格在第二季度下跌1.1%，跌至209.3点。

中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受《国际金融报》记者采访时指出，新加坡市房地产市场出现持续下跌的情况，一方面是因为新加坡楼市供应增加过快——过去几年，新加坡政府不断提高私人及公共房屋供应。未来9年将有近9.5万幢私营房屋进入市场，同时还有2.5万幢左右的公共房屋建成。另一方面则是由于新加坡利率上升以及政府抑制房价过快上涨的政策作用。

值得一提的是，正如殷旭飞所说的那样，为了继续消化之前楼市过多的“供应”，新加坡政府将继续延长2009年推出的一系列房地产降温政策，这或意味着房价下降的局面将进一步深化。

查玉告诉记者，业内市场预期中，新加坡房地产市场惨淡经营的状况将贯穿2015年全年，房地产价格也会进一步下跌，预测跌幅高达11%。

租金下跌

房价持续下跌无疑成了新加坡投资商们最为无奈的事情。不过，在当地投资商张元看来，他对新加坡房地产市场走低最直观的感触不是房价走低，而是租金下滑。

“私宅的租金已经连续下滑了两年，我一个朋友去年底的租金相比前年下降了3%。”张元告诉记者，单从下滑的比例看，似乎不是很大，但是对于那些资产众多的“房东”们来说，这意味着一年结束，他们将面临着几十万，甚至上百万人民币的损失。

值得一提的是，新加坡市区重建局房地产资讯系统的最新数据显示，截至2014年第三季度，新加坡整体非有地私宅（特指别墅区以外的住宅区）租金已下挫1.80%。相关数据指出，其中代表高档私宅市场的核心中央区（CCR）首当其冲，下跌2.6%；代表中档私宅市场的其他中央区（RCR）下滑0.1%；代表大众私宅市场的中央区以外地区（OCR）则下跌1.7%。

与此同时，新加坡房地产联合交易网SRX的数据指出，截至去年11月，非有地私宅租金相对第三季度进一步下滑，如今已经下滑了5.7%。同2013年1月的租金高峰相比，2014年11月的租金已下跌9.4%。

新加坡媒体最新报道称，新加坡非有地私宅租金在去年12月连续11个月下跌后，在过去一年滑落了5.3%，其中以高档私宅租金的跌幅最大，达到6.7%。

“这个幅度下跌得有些‘狠’。”张元感叹。原本无需操心便可获得高收益率的新加坡租金为何下跌得如此让人意外？

新加坡智信研究与咨询总监王伽胜在接受媒体采访时指出，由于2014年竣工的新私宅有所增加，以致于整体租金走软。“租户有更多的选择，而出租交易量却追不上新竣工私宅的增幅。”王伽胜说。

“中央核心区（即高档私宅）的跌幅最大，是因为公司继续减少外来专才的房屋津贴，作为一种有效节省成本的策略。”王伽胜认为，虽然大众私宅2014年12月份数据显示，当地租金跌幅最小，但租赁需求疲弱，加上有项目完工，可出租单位增加，将继续给租金施加下行压力。

新加坡高力国际研究咨询部主管谢岫君对此表示赞同，他认为，除了移民和外劳政策，大量新竣工私宅和屋主出租卖不出的较旧私宅单位，造成租金市场的竞争越来越大。

与此同时，记者获悉，根据新加坡市建局的数据，从去年至2017年，已取得或预计取得的临时入伙准证是72109个，这意味着新加坡私宅的供应量庞大，租金市场继续面对压力。

当地房地产机构报告指出，展望明年，私宅出租市场将因为大量新私宅进入市场而面对更激烈的竞争。“明年预料有20284个新私宅单位将竣工，其中占大部分的13315个单位将集中在OCR，而其余6969个单位则将平均分布于CCR和RCR”。

新加坡第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询部主管张敏璋也在公开场合指出，2014年前三个季度，新加坡私宅签订的租约数目已经达到46949个，照这样看，它很可能超越2013年同期的55856个。

因此，房产分析师张佳媛认为，这意味着CCR和OCR将面对更大的租金压力。OCR将因为这一地区庞大的新私宅供应而走弱。她告诉《国际金融报》记者，在RCR的新供应相当适中，这一地区竣工的新私宅可能将开始抢走CCR的租户，尤其是那些减少预算又要住在较大单位的租户。

政策影响

房价下滑加上租金下跌，新加坡楼市的未来显然考验重重。

对于新加坡房地产市场的走向，相关机构认为，新加坡房地产市场的严峻考验2015还会继续上演，因为政府短期内并不打算取消对房地产市场作出的降温措施。

新加坡房地产分析师杜刚在接受《国际金融报》记者采访时表示，他预计房价在2015年将下滑10%左右。“房价不会暴跌，但是政府依旧在推行降温政策，而短期供应过剩的情况，将在未来两至三年内逐步解决”。

在杜刚看来，新加坡政府的政策因素显然是非常有作用的。“抑制买家贷款，提高卖家印花税——４年之内卖房卖家分别缴付16%、12%、8%、4%的印花税。这一项基本赶走了市场投机的人。”杜刚指出，政府还从宏观上收紧了外劳政策，这对于抑制房地产市场过热都有着极为关键的作用。

然而，在投资商们看来，新加坡楼市走低未尝没有政府收紧外劳政策方面的影响。“尤其是对租金的影响。”张元指出。

新加坡房地产分析师Eva对《国际金融报》记者指出，政府收紧外劳政策对出租市场确实有所影响，它确实从一定程度上影响了潜在租户的供应，但并没有影响到以就业准证租户为对象的私宅，所以租金下滑不能完全归咎于政府的政策作用。

不可否认的是，新加坡政府的政策走向确实让一些人感到担忧。

在新加坡工作的外来专业人士已经开始担心会越来越难以保住长期饭碗，或在离开新加坡后较难重返本地工作而勒紧腰带，租用低租金公寓甚至组屋。

当然，更为忧心的当然是当地的房地产行业。瑞银对新加坡房地产市场2015年展望中指出，本地房价比起最高峰时期已经下降了3.8%，但是由于还是比2009年的水平高出56%，所以政府会维持降温措施，“我们可以预见房价将继续下跌，预测在2015年至2016年，会下降6%到11%。”

这意味着，建筑发展商将继续面临来自各方的挑战，因为除了来自政府的降温措施和供应过剩的现象，可能出现的贷款利率的提升将会雪上加霜，进一步打击新加坡的房地产市场。

瑞士银行预测，在接下来几个季度，房地产发展商和市场参与者都会继续面临考验，新加坡的屋主必须做好应对准备。尤其是等待新租客入住以协助还贷的屋主，要有足够的现金周转和预算来支撑还贷压力，度过这场“房地产寒冬”。

“从目前的趋势来看，2014年新加坡房地产市场已经进入停滞时期。”Eva对记者直言，“一些房地产商们已经开始将投资目标转向海外。”

与此同时，根据普华古柏与美国城市土地研究所之前的一项联合调查，新加坡已经跌出普华古柏2014年房地产市场排行榜的前五名。

因此，2014年至今，已经有多个房地产业者要求政府放宽降温措施、出手救市。

新加坡产业发展商公会会长谢文华在接受媒体采访时表示，自从政府实施降温措施和总偿债比率(TDSR)后，住宅市场进一步放缓，交易量从去年的大约18000个减少至今年的预计不到9000个，整体私宅价格也连续４个季度下滑，因此，他要求政府出手，防止形势急转直下。

除了谢文华，丰隆集团兼城市发展执行主席郭令明也曾在多个场合呼吁政府放宽降温措施，并指出新加坡正在流失房地产投资。不过，新加坡国家发展部当时的回应是，暂时还不到放宽条例的时候，虽然私宅交易减少，但房地产价格还是相当稳定。

新加坡金融管理局也重申，不会放宽房地产降温措施，并将继续关注楼市的走势，在必要的时候采取进一步的措施，来确保家庭负债维持在合理的水平。

势头不减

“在投资者眼里，买房不管出于什么目的，都有一个共同的目标，就是要实现保值增值。如果房价下滑，原本收益率很高的租金现状惨淡，对于投资者来说，基本在传递一个信号，那就是离开新加坡楼市。”张元告诉记者，因为当地政府对楼市的插手，投资商们逐步开始对新加坡房产的增值潜能提出了质疑。

“不可否认，新加坡政府出台的一系列调控政策，增加了包括中国在内的外国买家在新加坡的购房成本。”殷旭飞表示，调控措施的密集出台使房价上升的空间缩小，投资前景也被看淡。

与此同时，记者获悉，新加坡政府还在2014年提高了私人及公共房屋的供应。新加坡城市重建局的数据显示，在未来5年，将有接近9.5万幢私营房屋进入市场，此外每年还将有2.5万幢至2.7万幢的公共房屋建成。

有专家预测，未来两年总房屋供应量将达到平均每年4万幢，到2015年将达到4.7万幢的高峰，远高于1.23万幢的历史年均水平。假设新加坡购房者每年对房屋的需求为1.55万幢，预期到2016年新加坡的私营房屋空置率将从现在的5.6%上升至9.9%。

历史经验表明，当房屋空置率达到8%时，房屋租赁和房屋价格将开始下降。而现在的新加坡楼市显然证实了这样的“历史”。　

那么，新加坡的房地产市场还具有吸引力么？

“那可未必。”査玉告诉记者，虽然新加坡房地产市场开始走软，销售情况逐渐放缓，投资者在新加坡投资的火热势头却似乎不减。

“相比加拿大如今的楼市政策，新加坡并不是最严格的。”外联集团的工作人员Bob告诉《国际金融报》记者，外国人在新加坡购买商品房没有任何特殊要求，购房者本人只要年满21周岁即可。

外国购房者也能够从新加坡的银行申请到房屋贷款。此前，外国购买者最高可以申请到房屋总额80%的银行贷款，尽管目前银行开始收紧这一比例，但外国购买者在新加坡购买第一套房，仍然可以申请到60%至70%的贷款；购买第二套房，可以申请到的贷款比例是40%-60%。具体贷款成数，要看购房者自身的情况，包括年龄、贷款年限等因素。

“在新加坡买房，政策很友好，银行不排外，也认可中国内地的收入证明。”广东东方金源律师事务所金焰律师谈到移民新加坡后曾指出。

2013年6月，金焰帮一位客户在新加坡购买了一处房产，是一套二手房，面积127平方米，总价85万新加坡元（折合成人民币约为428万元）。当时，这位买房者只付了两成首付，剩余80%申请银行贷款，贷款年利率约为1%。

“因此，来新加坡买房投资的人并没有明显减少。”査玉对记者透露，一些人觉得如今的新加坡楼市非常稳定健康，很乐意来投资新加坡房产，特别是执行共管公寓的地段，最受国外投资者的青睐。

业内人士认为，这与新加坡政治稳定，拥有非常完善的金融体系息息相关。“新加坡地少人多，土地是稀缺资源，所以未来的房价依旧会非常坚挺，这对于投资者的吸引力是巨大的。”该人士指出。

有投资商告诉记者，新加坡的大众市场住宅依旧有许多发展空间，而且新加坡市场相对稳定，并有利于企业借助地域优势，开拓东南亚其他市场。“而且新加坡土地面积有限，未来房价下跌的幅度也不会很大。”该投资商表示。

记者还发现，有很大一部分是看中新加坡的教育环境选择移民投资。

上海的张爱华将女儿送到新加坡留学后，就在当地直接购买了一套公寓，虽然当时价格昂贵而现在的房价有所回落，但是她认为并不吃亏。“我们看中的是新加坡的教育资源和孩子未来发展前景，是对未来的投资”。

然而，不是所有人都对投资新加坡表示赞同。

“由于新加坡房价存在下跌的可能，目前单纯投资当地楼市并非一个好时机。”殷旭飞认为，“房价已经上涨到一个较高的水平，加上政府为了抑制房价的过快上涨，提高了相关税费以及首付比例，这将增加投资者购房成本和风险。”

未来走向

只是，新加坡房地产在近期真的会一直保持低迷么？

在査玉看来，房地产市场也是变幻莫测的，对新加坡房地产市场未来走向的判断也不可过分武断和悲观。

据悉，高力国际在近日发布的2015年亚洲房地产市场展望报告中，分析了亚洲区所有类别资产来年的表现，指出亚洲经济持续增长，应会令区内的机构级资产持续受到追捧。但由于收益率受压及货源短缺，资金可能会继续流出亚洲以寻求机遇。

高力国际与过去几年比较，2015年不同之处在于外来资金量将大幅增加，因为机构投资者需要实现配置平衡。目前他们在亚洲的投资不算多，有必要在此地区提高房地产投资。然而在过去数年，多个市场实施若干购买限制，如今其中部分限制获得放宽，可能会令机构投资者受惠。

因此，高力国际预计，2015年新加坡办公楼市场将继续吸引大批投资者，新供应呈现不足的局面，稳健支持高占用率，并推动租金和楼价上涨。

高力国际亚洲资本市场董事总经理邓文杰也对媒体指出：“预期部分亚洲国家政府考虑到住宅价格和经济增长放缓，将会放宽现行降温措施。我们已经看到了一些长线投资者在目前市况放缓之际，风险减轻，积极寻求售价合理的投资项目。”

邓文杰表示：“投资者将密切留意投资良机，尤其是豪宅市场。”由于新加坡市场低迷促使卖家降低叫价，与2014年低迷的市况相比，来年的情况可能略为改善。

高力国际华东及西南区董事总经理翁琳也表示，随着新参与者进入新加坡，寻找国际投资项目的投资者类型也日益多样化。“我们预测，在未来数年投资者将把投资范围拓展至更广泛的资产类型，交易规模也会随之扩大”。

在高力国际方面看来，新加坡市场应当会出现一些令人关注的项目发展地盘，届时资本市场活动应会增加，将会迎来更多国际投资者。这意味着，新加坡的房价在今年年中将会回温。

不过，有分析师观点，新加坡房地产市场想要回升也不是那么容易，关键钥匙握在政府手里，若要政府停止降温措施，并推出减息措施来刺激市场，那么必须达到两个条件。

第一个条件是本地房价下跌15%，政府就会出手救市。毕竟政府不能让房地产市场太长时间保持冷淡，也不可以让房价突然暴跌影响新加坡经济。第二个条件则是市场贷款利率回到正常水平。不过瑞士银行预测，贷款利率至少要到2015年底，才会达到1.4%。该分析观点认为，“这两个条件短期内似乎都无法达到，所以保守估计，一直到明年中，房地产市场都不会好转。”

杜刚也对记者表示，新加坡私人商品房短期内不会有所反弹，并预计该类房价今年内会继续下跌10%左右，“这主要是由于政府对市场的限制、可能继续上涨的利率，以及更多房屋供给的需要消化造成的”。