北京济和律师事务所合伙人，中华全国律师协会会员，房地产经纪人。专注商事、房地产建筑等领域，创办房地产与婚姻家庭律师网并担任首席律师。

法制晚报讯（记者 汪红）2007 年 2月，王某与钱某签订售房协议，约定王某将房屋作价80万元售与钱某，先付77万元，尾款3万元作为押金，待王某在3 年内迁出所有户口即付该款。超过3年未全部迁出，从2010年2月起，每满一年扣除押金1万元。

王某与单某曾于2005年8月离婚，单某获取房屋折价款30万元后自行解决居住，但单某的户口并没有从该诉争房屋迁出。现王某与单某的户口仍在诉争房屋内未迁出。钱某想要起诉王某将其与单某户口迁出，并要求王某承担违约责任。

律师点评 要求卖主迁出户口 法院不支持

北京济和律师事务所赵鸿江律师指出，二手房买卖合同一方当事人因户口迁出问题提起诉讼，因户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，故对买受人要求出卖方将户口迁出的诉讼请求不予支持。

但买受人可以以卖方逾期迁出户口构成违约为由，要求出卖方承担违约责任，这属于民事案件受理范围。

正是由于存在法律空白，如果原业主在卖房后迟迟不迁出户口，在法律上也不构成侵权，新业主如果要维权确实较难，目前常用的方法是与原业主沟通。

合同明确落户事宜 不迁走算违约

赵鸿江说，法律没有强制对方户口迁走，但合同规定了违约责任，这就算违约，需要负法律责任。在合同中明确落户相关事宜，是一种不得已的保护手段。

本案中，王某与钱某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同受法律保护，当事人应严格履行合同约定的义务。

钱某作为诉争房屋的购买方，已依约支付了购房款77万元，但王某未能按照合同约定迁出户口，其行为已构成违约。

在补充协议中双方约定，房屋买卖押金3万元的返还以王某将所有户口迁移出诉争房屋为对价，王某对此应承担相应责任。违约金应以补偿性为主，兼具惩罚性。

赵鸿江强调，二手房买卖合同，双方应约定卖方户口迁出问题，如未约定，诉讼中买方提出，法院可能以“非属民事法律关系调整范围”为由不予支持。

对户口迁出的约定，应注意到该住处除出卖人以外是否存在其他近亲属或亲属的户口。文/记者 汪红

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