与年初几个月不同的是，身为北京某二手房中介顾问的朋友小A忙了起来，以往步行十分钟还能抽空回家做顿午饭的她，最近很少回来了，且晚上加班的次数越来越多。

用他的话来说，最近北京的二手房市场特别火。当然，他们的工作也就自然忙了起来。

不管是对于卖房的人还是买房的人来说，这都是一个很重要的信号，北京二手房市场开始热了起来。据机构数据显示，5月份，北京全市二手住宅共网签18096套，同比上涨67.5%，环比增长32.3%，创下14个月以来的新高。

1

量涨、价微涨

事实上，从今年3月份开始，北京二手房市场交易量已经出现回升，3、4、5月份的成交量分别是11156、13673、18096套，而2月的成交量仅为7361套。

具体到5月份，据我爱我家市场研究院统计显示，北京全市二手住宅共网签18096套，同比上涨67.5%，环比增长32.3%，这是2017年3月以后的首次同比、环比同步上涨，超过了去年4月的16.9万套，创下了14个月以来的新高。

连续仨月上涨，且创下14个月的新高，北京二手房市场真正回暖了吗？我爱我家市场研究院院长胡景晖分析表示，剔除去年10月的国庆节影响及今年2月的春节影响之后，北京二手房交易量实际上在去年7月探底之后一直在保持着回温趋势，今年5月的1.8万套则来到了去年3月高点以后的新高，加上房价的止跌回升，这说明北京二手房市场已经走出低谷。

不过，胡景辉又指出，虽然网签量创下14个月新高，但当前北京二手房市场尚未过热，且二手房价也刚刚止跌回升，幅度并不大。“对于北京800万套的存量规模而言，在换手率仅有百分之二点多的情况下，北京二手房市场每月有着1.6万左右的市场容量，如果流通效率再提高一点，每月将近两万套的交易量也属正常。”

量是表象，价是本质，再来说说你关心的北京的二手房价格吧，确实涨了，但不明显。

数据显示，5月北京二手住宅成交均价环比4月上涨了0.6%，涨幅较4月略微扩大了0.3%，但绝对幅度并不大。与去年4月的最高点相比，5月北京二手住宅价格依然累计下降了17.6%。

统计时间

住宅成交

　二手房住宅

套数

面积(万㎡)

2018年5月

18096

150.49

2018年4月

13673

118.94

2018年3月

11156 

96.57 

2018年2月

7361 

64.13

2018年1月

10527

93.41

2017年12月

10245

90.06

2017年11月

8483

73.82

2017年10月

6162

54.58

2017年9月

8876

78.62

2017年8月

7712

69.97

2017年7月

7158

69.54

2017年6月

8918

85.92

2017年5月

10801

101.62

2017年4月

16902

153.85

2017年3月

25652

225.2

2017年2月

12168

109.87

2017年1月

12860

117.78

2

背后:市场再现观望现象

但是，如果具体分析5月份北京二手房市场每周甚至是每天的数据，你又会发现一些好玩的现象。

数据显示，5月月初的北京二手房单日网签量多在800套以上，5月4日甚至超过千套，此后的单日网签量有所下滑，降到了800套以下，仅最后一个工作日超过900套。这种月初网签高于月中、月底的情况与以往每月月初最低、中下旬持续增加的趋势有所出入。

我爱我家市场研究院统计显示，5月北京我爱我家的单日签单量有下行趋势。链家的数据也显示，5月份第四周，北京链家二手房交易量环比减少7.4%，成交连续三周环比下滑，成交疲态显现。其中，丰台、东城和西城三区成交量降幅明显，环比分别下滑23.2%、19.6%、19.3%。

还有，最能反映购房者心态的新增客源与带看量数据，也环比分别小幅下降5.5%和4.7%。

有中介小哥的话是，这段时间的市场确实没有上个月火，特别是价格微涨后，有客户开始在观望了。

胡景晖表示，从单日网签量、签单量走势来看，5月北京的二手住宅交易实际上已经表现出了下行趋势。这在一定程度上说明北京二手住宅市场继续升温的后劲恐怕已经不足，接下来北京二手房的交易量或许不会再有明显的增加，市场将进入企稳时期。

3

是买市区的一张床还是五环的一套房？

不得不说，这是今年北京房地产市场绕不开的话题，特别是随着北京限房价项目的集中入市，到底是买位置偏远的限房价项目还是距离市中心较近的二手房？购房者会更加矛盾了。

5月底，北京限房价项目销售政策已经正式落定了，这意味着6月份，北京限房价项目将开闸入市，中原地产首席分析师张大伟表示，预计6月开始，将出现限房价项目供应量的井喷，短期入市房源有望超过2万套。对于购房者来说，市场上多了一种选择。

靠近市区的二手房，由于位置较好，交通方便，配套成熟，教育资源相对较好，即便是“老破小”，也会成为很多购房者的热门选项。

但是今年市场来了一大批限房价项目，位置在5环左右，单价在5万左右，户型在90平以下，首付价格有的不超过200万，有一些交通还不错，离地铁站点很近，无论是户型还是园林，都比城区的“老破小”要好很多。但缺点是，离市中心确实很远，上下班出行的时间成本很高，且周边配套不是很成熟，尤其是大家最看重的学校资源，成为最大的缺陷。

怎么办？怎么办？怎么办？

从5月份成交户型构成来看，我爱我家研究院数据显示， 5月北京的二手住宅交易中，一居室占23.1%，环比4月增加1.5个百分点；两居室占55.2%，环比4月减少0.1个百分点；三居及以上占21.7%，环比4月减少1.4个百分点。整体结构上仍是两居过半，一居室，三居及以上户型各占两成多点，但5月仅有一居室的交易占比在扩大，且比例达到了年内前5个月的最高值，这说明一居室在5月受到了更多购房客户的关注。

这也说明，5月份纯刚需购房者的需求加大，在投资客被一系列政策封杀后，真正活跃的是有自住需求的购房者。在小V看来，如果是为了自住需求，对于交通距离、学区教育有点要求和想法的购房者，关键的关键，首付实在有限的话，还是选择离市中心比较近的二手房吧。如果首付可以再高一点的话，诸如200万左右，对于位置不是那么care，可以选择5环的新房，住房品质绝对可以秒杀所谓的“老破小”。

一位已经买过二手房的朋友说，“宁愿买市区的一张床也不要五环的一套房，从五环到北京，真的是相当于从燕郊到北京的距离啊。”

到底是买市区的一张床还是五环的一套房？欢迎与小V线上线下交流哦。