不管你承不承认，热腾了两年多的杭州楼市，最近真的凉了下来。二手房市场的统计数据佐证了这一点——不仅仅是7月份二手房成交量6809套，创下今年3月份以来的新低；钱报记者统计了7月份各二手房小区的成交价格，发现大多数区域都呈现出不同程度的下跌，个别小区像龙湖春江彼岸、望江新园三园、昆仑公馆等，环比降价幅度均接近25%。

潮水渐渐退去后，二手房市场逐渐分化——一些曾经一飞冲天的刚需板块，在7月份的二手房成交数据中，出现了七成房源价格下降的局面；刚需板块中的大户型和小户型之间、有学区和没学区的老破小之间，价格走势也产生分化。

板块分化：江干区近半小区房价下跌

从区域上来看，7月交易最频繁的是余杭的二手房，共191个小区产生了成交记录。而交易量最小的是滨江区，仅31个小区有成交。

除了成交量以外，各区域二手房小区成交均价也有所分化。根据数据统计，7月降价小区最多的为江干区，占比为44%；第二位则是萧山区，降价小区占比43%；而降价小区占比最小的是下城区，为20%；另外，滨江区和上城区下降房源占比也均在30%以内。

再细分到各板块，分化也越来越明显。

比如江干区的丁桥板块，这两年均价从每平方米1万元出头一路火速蹿升到3万元/平方米上下，涨幅明显。不过7月份，丁桥板块的热度明显下滑。

根据透明售房网的成交数据，7月份丁桥71%的二手房成交价都环比呈现下跌状态。比如阳光城翡丽湾，从6月份的二手房成交单价3.2万元/平方米，跌到7月份的2.6万元/平方米左右，跌幅达17.7%；中豪四季公馆，6月份的二手房成交单价为32582元/平方米，7月份下滑到29608元/平方米；此外，保利罗兰香谷、广宇上东名筑、城发云锦城、丁桥景园北苑、广大融城印象、丁桥颐景园等都出现成交价格下滑。

相比之下，之江转塘板块7月份二手房成交价与6月份相比，上涨仍占了大多数。

经纪人表示，区域、板块之间价格的分化，与成交量有关。例如下沙作为杭州交易最频繁的区域之一，由于二手房源比较多，市场变化时，就更容易调整价格。据记者统计，下沙在7月共有23个小区产生二手房交易，其中10个小区价格下跌，占比43%。丁桥和下沙一样，是重要刚需板块，二手房源量大，刚需购房者对于行情变化又特别敏感，一旦市场预期转变，成交价格就会率先有所下滑。

房源分化：大户型和普通老破小价格回调

近日，下沙金隅观澜时代一套199.9平方米的房源成交，总价为460万元，单价约2.3万元/平方米，并且赠送车位。事实上，记者从透明售房网上查到，类似的房源挂牌价普遍在520万元左右。另外，根据7月的成交价格，金隅观澜时代的成交均价为2.9万元/平方米。因此这套大户型房源价格算是很实惠的。

双赢机构总经理章惠芳认为，二手房市场面积段的分化一直存在。不过，面对不同的行情，分化程度会发生变化。“在去年这样火热的行情下，难卖的大户型也有人青睐。大、小户型的成交周期均被缩短，分化程度不明显。而在7月以来的下行行情中，由于大户型总价高的特点，于是最先受到冲击，分化也在进一步加大。”章惠芳表示。

在小户型二手房中，学区一般的普通老破小，现在也出现后劲不足的现象。去年市中心很多年代久远的二手房老小区纷纷迈上均价4万元/平方米的台阶，但在如今市场行情转风向后，7月份的成交统计显示，朝晖小区、景芳六区、艮园、东园、三里家园、翠苑五区、古荡新村、德胜新村等传统老小区的成交价都比6月份出现较大幅度的下滑，价格普遍回到了“3”字头这一价格区间。

而学区房价格目前仍然坚挺。除了文二新村、文三新村、耀江文鼎苑这几个小区7月份的成交价格环比下降外，其他普遍略有小涨。但在楼市一片凉凉的风声中，一些学区房房东也开始坐不住了，曾经稀缺的市中心黄金地段、年代较新的中小户型学区房，也陆续在市场上露面了。

例如近日，一直在留意市中心学区房的杨女士发现，武林路上的西子铭苑有一套80平方米的小户型挂牌出售。作为房龄约10年左右的较新楼盘，又有安吉路学区，此前西子铭苑的小户型房源一房难求。据中介表示，该小区大部分房源均为大户型，小户型极少，因此一旦挂牌就能迅速成交。

多家中介门店的经纪人表示，在明显降温的楼市大环境下，促进了一些有置换需求或资金周转需求的房东的出货。“目前一些想要置换或急需资金周转的房东都开始调低挂牌价，希望能在市场彻底‘凉’了以前卖一个好价格。”我爱我家的经纪人说道。

（原题：《杭州一刚需板块，七成房源价格下跌》）