新房分流需求 二手房成交量难以再翘尾 房山、亦庄、西城11月成交均价跌幅靠前

2018年二手房均价预计下降4%

数据来源：贝壳研究院，仅供参考

以往北京二手房市场经常会在年底出现成交上升的翘尾行情。但今年年底，北京大多数区域的二手房价格都出现了明显回调，翘尾行情恐怕难以再现。
 

北京青年报记者近日在西城区关注度最高的德胜门附近走访发现，原本报价740万元的一居室最终660万元成交，上半年还14万元/平方米左右的均价，已经滑落至13万元/平方米，个别不满五年的房源成交价甚至跌到了12万元/平方米。不仅是高价的学区房，一些刚需和改善楼盘的成交均价同样出现了明显下滑，贝壳研究院数据显示，刚刚结束的11月份里，西城区域房价环比下跌幅度达到了5.5%,东城、海淀、亦庄的环比降幅也达到3.5%、3.6%和4.6%，而房山区域降价幅度最大，达到8.2%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，当前市场供需继续走低，又逢年底限竞房集中入市，形成新房供应潮，预计年末二手房市场成交量反弹力度有限。

早卖一年 差了120万元

“我是去年12月31日卖掉了望京的房子，就是为了给女儿换到东城的学区。当时全款卖了850万元，拿了钱就换了一套东城区小三居室，协商了十个月周期，不久前刚刚完成了过户。就在我折腾搬家的时候，熟悉的中介悄悄告诉我，幸亏卖得早，放在现在可能也就730万元。”

在一家央企做管理工作的胡先生向北青报记者介绍，他在望京的房子是2012年买的，是一套7层的三居室，去年刚满了5年，但并不是名下唯一一套房子，当时卖了850万元。而他从中介经纪人口中得知，上个月刚刚成交了一套19层的同户型，而且还是满五年唯一的房子，没有多余的税费，成交价为768万元。要是他的房子放在现在卖，估计也就730万元。

这个消息让胡先生感到既庆幸又紧张，庆幸的是高点完成交易，紧张的是一年跌了14%，让胡先生对未来走势充满疑惑。

胡先生的例子并非特例，降价、议价已经成为了当前二手房市场的常态。

张女士从10月起就挂牌了自己的二手房，这是一套位于海淀区志强北园的北向两居室，房本面积58平方米，临近地铁积水潭站，挂牌价480万元，但在挂了两个月后，始终没有特别感兴趣的购房人，于是张女士不得不再次降价调整为460万元，单价不足8万元。但即便如此，中介经纪人仍向她建议，因为房子没有南向屋，如果想尽快成交最好定在450万以内，出手的可能性更大。

各个区域二手房价格下降的案例，显然预示着二手房市场的低温走势。贝壳研究院Real Data数据显示，11月北京二手房市场实时成交量于10月低位微幅回升，环比增加3.5%。但成交均价明显下滑，均价连续三个月下跌至59381元/平方米，环比下跌2.8%，同比微跌0.7%，均价与今年3月水平接近。

两点原因造成二手房价格走低

随着房价的逐月下跌，二手房市场的预期持续松动，购房人观望情绪蔓延，中介经纪公司的带看量也依旧保持下降态势。贝壳数据显示，链家带看量环比减少2.7%，业主对成交价格作出更大的让步，议价空间增至5.2%。

与此同时，买卖双方的入市积极性也进一步下降，新增房源和客源量分别环比下降13.7%和2.6%，购房者观望情绪进一步蔓延，已入市业主心理预期继续松动。

贝壳研究院的数据显示，11月新增带看客源量环比继续下滑，这已经是自今年5月后连续下滑的第6个月，尤其是重点监控的核心500个楼盘，7天带看比例依旧处年内低位。

许小乐透露，正是在这样的低迷需求影响下，调价中涨价房源占比仅保持在10%的低位上。业主报价从7月份开始就出现了陆续下滑的态势，11月二手房报价比10月份环比下跌1.4%，跌幅略有扩大。议价空间继续扩大至5.2%，处在2017年以来的高位上。

对此，许小乐表示，均价的走低一方面是市场成交低迷，业主预期松动主动降价所致。在贝壳研究院的数据中，有统计的13个区中有12区均价环比下跌;另一方面也受结构性因素影响，10月以来单价相对较高的小户型成交占比连续两月下降，导致成交套均面积环比持续扩大。11月套均面积扩大至82.7平方米，是2017年下半年以来最大值，均价在一定程度上被结构性拉低。对此，许小乐认为，当前北京二手房均价跌幅扩大，均价绝对水平已低于去年同期。

预计全年二手房降幅4% 成交超15万套

价格陆续下跌，会换来成交量的上升吗?目前从数据看来，买涨不买跌的态势依旧，即便二手房价格出现了明显下跌，但对成交量的拉升并不明显。Real Data数据显示，2018年11月北京二手房成交量低位小幅回升，再次站上月均1万套水平，但市场成交节奏继续放缓。

成交的小幅回升使得可售库存小幅下降，去化周期略微缩短，但两者仍处2016年以来的高位上，去化仍旧较难。数据显示，链家11月带看成交比由84天下降至77天，带看转化率有所提高，但仍保持年内高位。买卖双方成交周期环比分别延长了6.3天和5.5天，达到了2017年以来历史峰值，核心500盘快速成交率继续下探至19.4%，市场成交节奏继续放缓，成交难度继续增大。

对此，许小乐预计，当前市场供需继续走低，又逢新房集中供应潮，预计年末市场反弹力度有限。统计数据显示，新增房源降幅明显扩大。线上数据亦显示购房者入市积极性不强，掌上APP独立访客数UV及页面浏览量PV保持在2018年3月以来低位。新房方面，年末新房集中入市，11月入市限竞房及共有产权房逾6500套，在一定程度上分流二手房需求。因此，预计年末市场翘尾幅度不大。许小乐预计，根据贝壳研究院的数据分析，今年全年二手房成交量将保持在15万-15.5万套左右，全年均价同比将下跌4%左右。

（来源：贝壳研究所）

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