房地产市场每年都有主角，2015年是北上广，2016年是“四小龙”，2017年是三四线城市，2018年是各类新一线城市，要说2019上半年最火的城市，毫无疑问是苏州。

买房还要托关系、地王频出、二手房新房全线火爆，在2019所谓的楼市“小阳春”中，苏州的表现异常耀眼。

然而，调控的压力随之而来，最火城市限售了。

主要内容包括：

1、新房三年限售，包括苏州工业园区全域、高新区部分重点区域；

2、二手房五年限售，包括苏州工业园区；

3、土地：竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。

4、苏州工业园区和其他市（县）、区根据情况优化学区住房政策；

5、优先购买政策。房地产开发企业应当将预（销）售许可建筑面积50～60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。

《意见》主要从限售、调整土地出让报价规则、人才优先购房、优化学位政策等方面加码楼市调控。

房价过热就要挨打？

事实上，虽然近期苏州房价上涨过快，但整体价格并未进入全国前十。根据住房大数据联合实验室数据，2019年142个样本城市住房单价中北京、深圳、上海、厦门、杭州、广州、南京、福州、三亚、天津依次居全国房价水平前10位，苏州列第14位。

而同一些城市相比，苏州的房价明显有经济实力作支撑。2018年全年，苏州地区生产总值1.85万亿元，名义增速为7.38%，GDP总量位居江苏省第一。而房价在全国排名第七位的南京GDP是1.28万亿元，居全省第二。

张大伟指出，苏州调控只增加限售政策，对于市场影响最大的信贷收紧政策，苏州并没有出现，预计政策影响力度不会太大。全国各地看，除非收紧信贷，提高首付，否则对于苏州这些明显过热城市来说，抑制市场难度非常大。

苏州楼市或将恢复理性

“今年以来，苏州的房价尤其是二手房价格在部分区域板块上涨的趋势十分明显，特别是园区。”首席分析师张波表示：“此次限售政策并未一刀切，不同的区域采取的政策不尽相同，针对性很强。而土地出让政策的微调，也将对稳定土地价格、降低市场风险具有积极意义。”

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，近期的苏州楼市的表现火热是由于“价稳量增”。“有多重因素共同推动成交。首先是近期多地掀起政策微调，市场预期转变。而楼市政策微调意味最困难的时期已经过去，未来不会更差，随着预期转变会推动购买行为快速兑现；其次，今年以来信贷出现松动，首套房房贷利率不断下行，给买房人切实利好；再次，市场积压的购房需求需要释放，年后一些诸如‘如土地市场出现超过100%高溢价’‘南京千人看房’等消息催化入市意愿，加快买房动作。”

而对于苏州市场的后续发展，业内人士也依然充满信心。易居研究院智库中心研究总监严跃进就认为，苏州作为长三角区域的重要城市，未来发展空间还很大，基础设施的完善、人才的流入，会对苏州楼市起到支撑作用。

不过，同策咨询研究中心总监张宏伟对华夏日报表示，经济走向中的一些不确定性，可能对于房企的投资决策产生较大的影响。接下来苏州不管是地市还是楼市，都可能会恢复得理性一点。

最大可能下降的是二手房，因为二手房限售5年，一旦投资客不敢再投资二手房，退出市场后，需求突然下降，可能会造成买家跟风观望，导致成交量下滑，于是二手房就有了议价的空间。

综合整理于蓝白观楼市、樱桃大房子、华夏时报