正商集团的第二个港股平台正缓慢浮现。

10月21日，正商集团旗下子公司河南兴业物联网管理科技有限公司向港交所递交IPO招股书。兴业物联为正商集团旗下子公司，75.45%股权比例由后者持有。而正商集团是郑州排名第一的房地产开发商，2018年以销售额509.7亿元位列中国房企第49名。

目前，正商集团已经完成在港股、美股、新三板等资本市场布局，若兴业物联上市成功，继正恒国际之后，正商集团将收获第二个港股平台。

值得关注的是，相对地产业务的持续扩张，集团融资能力与体量难以成正比，该公司旗下港股上市公司正恒国际被外界认为估值较低，总市值不到17亿港元，难有理想的融资效果。

有观点认为，此次正商集团旗下兴业物联分拆上市，不仅推动物业公司自身的发展，亦可通过分拆物业上市来开辟融资新途径和新平台。

不过，规模、商业模式、收入、净利润均无突出表现的状况，如何成为集团稳定的现金奶牛、铺陈更受认可的商业逻辑，将成为兴业物联的一大挑战。

规模处于行业末端

即使兴业物联自身不断“生长”，不过其规模仍处在行业末端。

兴业物联是于1999年成立的河南省的物业管理服务供应商，专注于为非住宅物业提供物业管理及增值服务。2015年，专注于为非住宅物业提供物业管理服务。2017年，向物业开发商提供智能化工程服务（包括保安及监控系统、门禁系统、停车场管理系统及建筑工地管理系统的规划、设计及安装）的业务。

招股书信息显示，近年兴业物联的在管面积得到显著扩大。由2016年12月21日的70万平方米增长至2019年6月20日的约200万平方米。数据显示，截至目前，兴业物联在管物业组合涵盖16幢商用楼宇及三幢政府楼宇，建筑面积约为210万平方米，而合约物业组合的建筑面积约为410万平方米。

根据第一太平戴维斯报告，按2018年在管物业建筑面积计算，兴业物联是河南省第三大非住宅物业管理服务供应商。另据相关统计按综合实力计，兴业物联在中国物业服务百强企业排行榜上排名第67位。

营收方面，过去三年（2016~2018年），兴业物联收入与毛利持续增长。2016年-2018年，兴业物联实现收益总额分别约4728万元、7607万元、1.31亿元，复合年增长率约66.4%。今年以来截至2019年6月30日止六个月，收益总额为8120万元。

但从物业板块体量的绝对值来看，兴业物联的规模仍较小。从2018年营收来看，兴业物业在已上市的15家上市物业管理公司中位列最后一名，此外，2018年碧桂园服务营收收入为46.75亿元，约相当于兴业物联的36倍。

除了规模体量处于行业末端外，兴业物联的业务区域集中度也十分明显。

招股书显示，兴业物联大部分收益来自于河南省郑州提供的物业管理及增值服务，上述财务期分别录得4730万元、7610万元、10750万元及7350万元，分别占收益总额100.0%、100.0%、约82.0%及90.6%。

兴业物联称，业绩整体增长趋势是由于在管物业组合持续扩大及于2017年开始智能工程业务所致。

被吞噬的利润

目前兴业物联收入来源主要来自物业管理服务、增值服务、智能化工程服务、农产品销售。2016年-2018年及2019年前6月其物业管理服务收益占比分别为96.3%、94.7%、78.5%、84.3%；其增值服务收益占比分别为3.7%、5.3%、3.5%、6.3%；2018年、2019年前6月智能化工程服务收益占比分别为14.0%、9.2%。

2016年-2018年及2019年前6月物业管理服务及增值服务的毛利率分别为47.2%、50.2%、53.6%。2018年、2019年前6月智能化工程服务收益占比分别为24.4%、28.5%。

其中，智能工程服务收益占比较高，但毛利率一般低于物业管理及增值服务，对公司的营收贡献较小。

对此，招股书显示，智能工程服务的毛利率一般低于物业管理及增值服务，因为兴业物联提供的智能工程系统涉及从供货商采购材料、硬件及部件的成本。

值得注意的是，为公司贡献收入大头的物业管理服务，占据的成本却最高。

兴业物联总销售成本中，人工成本的占比逐年上升，2016年全年人工成本为1.69亿元，占比59.1%；到了2019年上半年，成本已到达2.25亿元，占比67.7%。截至2018年12月31日止三个年度各年及截至2019年6月30日止六个月月，兴业物联员工成本约为430万元、550万元、950万元及510万元，分别占行政成本总额的约68.3%、46.8%、55.1%及42.7%。

销售成本步步走高，毫无疑问将压缩利润空间。兴业物联净利润增幅不俗，但绝对值处于行业末端—净利润从2016年的0.11亿元，增加至2018年的0.34亿元，年复合增长率为75.81%。公司2019年前6个月的0.17亿元，增加50.7%至2019年前6个月的0.21亿元。作为对比，2018年碧桂园服务的净利润为9.34亿元，为兴业物联的27倍。

兴业物联在招股书中指出，物业管理及智能化工程行业属劳动密集型行业，该行业有经验工作人员的供应有限，无法保证公司将能控制成本或提高效率，或成功将成本影响转至收取的物业管理及智能化工程服务费中，保持盈利能力。因此，如劳动成本出现任何波动，集团的盈利能力可能会受到重大影响。

————————————————————

站在房地产“十字路口”，行业共振在深处激荡，兴奋与迷茫交织仿佛再回历史起点。凤凰网房产推出“城就”全球不动产价值榜单评选活动，从时代人物、时代印记、时代事件、时代声音四大评选维度透视行业热点，通过网络投票+专家评审双重背书进行评比。

礼献新中国成立70周年，记录行业前沿热点，传播地产领域正能量，点击图片参与线上评选。