上市房企三季度业绩表先后出炉，可谓几家欢喜几家愁，分化明显。

以最新公布三季度报告的南国置业（002305.SZ）为例，三季度该公司实现营业收入8.53亿元，同比减少25.43%；归属于上市公司股东的净利润869.14万元，同比减少36.78%。全年来看，截至今年三季度末，南国置业实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润2939.2万元，同比增加2.9%；经营活动产生的现金流量净额为-1.73亿元，同比减少108.78%。

三季度净利润不足千万，这意味着，一家房地产开发商赚的钱甚至不够在一线城市买套学区房。

不仅如此，南国置业还收到来自公司副总经理牟家骅、吴疆以及证券事务代表余东亚递交的书面辞职报告。

上市房企尚且如此，其他房企的日子又过得如何？

中泰证券近日表示，根据对人民法院公告网的数据统计，2019年至今我国破产房企已经达到378家，其中广东省破产房企数量最多，高达60家，占比15.87%。浙江、江苏也是房地产企业破产重灾区（具体见上图）。

记者梳理Wind数据发现，在已经预告或已经公布数据的46家房企中，有14家业绩显示为首亏，以东沣B（200160.SZ）为首，归属于上市公司股东的净利亏损高达3000万元~4000万元，比上年同期下降1053.62%~1371.5%。

另有6家显三季度业绩持续亏损，其中中迪投资（000609.SZ）持续亏损金额最大，由于报告期内公司位于重庆市的“两江·中迪广场”、四川省达州市的“中迪·绥定府”及“中迪·花熙樾”房地产投资项目均处于开发建设阶段，尚未满足结转利润条件，加之营销投入较大，三季度归属于上市公司股东的净利润亏损近8000万元。

此外，还有10家显示为预亏或略亏，仅有10家业绩显示为预增或略增，3家显示为扭亏。

其中，业绩增长最为明显的是金科股份（000656.SZ），由于公司上半年交房规模及整体销售毛利增加，归属于上市公司股东的净利润预计为36亿~40亿元，较上年同期增长64.28%~82.53%。大悦城（000031.SZ）紧随其后，预计前三季度实现归母净利润22.5-25.5亿，同比增长36%-54%（重组后），三季度新增9个项目，土地面积106万平米。

表现喜人的还有华夏幸福，前三季度实现营收643.18亿元，同比增长42.48%；实现归属于上市公司股东的净利润97.46亿元，同比增长23.71%。此外，蓝光发展、中南建设等也在业绩预增之列。不难看出，规模房企的营收与净利润普遍好于部分中小房企。

虽然房地产市场降温、融资监管趋严、业绩出现分化、且大部分上市房企出现单季业绩亏损，市场观点普遍认为房产股活力仍在，且依旧看好优质房企的表现。

华创证券在研报中表示，主流房企销售持续超预期，行业销售或至少好到明年 2 月，龙头集中度继续提升，且明年 EPS 上修概率加大，强化年底估值切换行情。同时，近期全球流动性宽松预期继续升温，增强估值上修弹性，而板块估值仍处于低位，上行空间仍在。

国家统计局日前公布的2019年1月至9月全国房地产开发投资和销售情况显示,前9个月，全国房地产开发投资约9.8万亿元，同比增长10.5%，增速与前8个月持平。房地产开发企业土地成交价款8186亿元，下降18.2%，降幅收窄3.8个百分点。

商品房销售面积约11.92亿平方米，同比下降0.1%，降幅比前8个月收窄0.5个百分点。商品房销售额约11.15万亿元，增长7.1%，增速加快0.4个百分点。

并且，1-9月房企到位资金增速提高。数据显示，1-9月房地产开发企业到位资金130571亿元，同比增长7.1%，增速比1-8月份加快0.5个百分点。其中，国内贷款19689亿元，增长9.1%；利用外资104亿元，增长1.4倍；自筹资金42024亿元，增长3.5%；定金及预收款43877亿元，增长9.0%；个人按揭贷款19900亿元，增长13.6%。9月，房企境内债券发行金额约449亿元，规模较上月及去年同期均缩小超过200亿元；房地产信托发行金额约641亿元，规模连续三个月缩小。

交银金研中心认为，房企到位资金增速加快，主要是销售数据反弹带动相关的定金及预收款、个人按揭贷款增速好转。国内贷款同比增速下滑，自筹资金增速有所提升，房企境内债和信托发行金额同环比均出现下降，反映外部融资渠道依然偏紧。四季度销售增速回升可能带动回款数据小幅改善，但成交能否趋势性反转尚待确认，房企融资环境也并没有放松迹象。

政策方面，虽然信贷环境依旧偏紧，但多个二线城市购房政策边际松绑。南京六合放松限购，不再需要社保或个税证明；天津部分科技园试行非本市户籍职工买房不再提供社保；三亚再一次放宽了人才的购房门槛，地方调控出现小幅松动迹象。因此多家券商预期，四季度政策还有宽松的空间。

山西证券提出，一线城市当年累计成交同比虽然仍处于正区间，二线城市当年累计成交同比基本稳定在-10%-0%之间，主要城市二手房交易基本平稳，成交套数均值11842.59套，相较去年高出813.97套。三线城市该指标呈现上升趋势，特别是三线城市商品房市场正处于回暖阶段。

中信证券也持相同观点，认为一线城市房地产市场受政策的压制较强，二线城市边际向好，部分中西部二、三线城市房地产市场有持续改善的空间。特别是中西部城市样本的表现总体优于其他地区，也体现出部分二、三线城市的发展空间以及中西部地区房地产市场的发展潜力。

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