编者按：疫情之下企业融资、拿地、开盘等方方面面受到影响，房地产行业链接上下游产业、从业者与群众基础生活交集众多，正处青春年华的行业如何迎难而上？凤凰网房产特别推出风财讯地产大咖寄语“青年团”及专访对话大型策划，本期对话路劲地产深圳公司总经理 许惠君。

身为路劲地产深圳公司总经理，许惠君每天坚持钻进书房学习，关于经济、政治发展趋势，时事热点问题以及行业动态等，他坚持输出自己独特的思考。

采访当天，刚外出处理完一些事务的许惠君背着鼓鼓的背包，一身蓝色西装，系着黄棕相间的领带。

整个访谈环节，围绕房地产政策趋势、城市更新难点、长租公寓运营，自带学者气质的许惠君给出的答案聚焦宏观，也剖析微观，两种视野的结合使得许惠君带领着路劲地产深圳公司更能明晰脚下的路与前行的方向。

政策：松紧有度

今年房地产政策趋势如何？

两会政府工作报告用34个字进行了总结归纳：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

不同于市场一味的说房地产政策“松”或“紧”的观点，许惠君从宏观层面剖析了房地产政策变动的深层逻辑，“房地产政策‘松’与‘紧’首先要看目的是什么”。

许惠君继续解释，房地产行业是关系国计民生的行业，所以既需要遵循市场经济的基本运行规律，又要考虑整体环境与民生，通过国家的宏观调控来进行调节。疫情对于房地产业的冲击非常大，因此在“六保”“六稳”的原则下，首先要确保房地产市场稳定发展，但同时必须遵循“房住不炒”的原则，抑制投机行为。所以，政策环境的“松”与“紧”都是围绕这个目的来进行的。

总结来说，房地产政策“松”的考量是促进房地产市场正常发展，“紧”的考量是遵循“房住不炒”的原则，整体上确保房地产行业平稳健康发展。

关于上述观点，许惠君分别从房地产政策的“松”与“紧”两个角度进行举例说明。

房地产政策“松”方面，比如，央行从2月份以来通过公开市场操作逆回购投放资金累计达1.7万亿元，以及从去年8月份开始，中国实行LPR报价改革以来，市场利率持续下行，财政和金融政策都出现了宽松的信号，一定程度上缓解了房地产行业的下行压力。

房地产政策“紧”方面，此次疫情和2003年非典发生的背景环境不一样，当时房地产被列为国家的支柱行业、刺激和拉动经济，国家发布了各项宽松的金融政策，房地产周期是上行的；此次新冠疫情发生的背景是，19年底中央经济工作会议已明确提出“房住不炒”的基本方针，严格控制信贷资金进入房地产业。房地产业政策和金融大的宏观环境上是偏紧的。

例如深圳市4月份发布“主体施工达到总层数1/2即可申请预售”以及“允许城市更新项目实施主体申请人以金融机构保函代替现金形式的保证金（监管资金）”政策，其实就是为了缓解疫情带来的工期延后、房企现金流压力过大的问题；但同时为了抑制房价报复性上涨又官宣“严查经营贷资金违规流入楼市”等现象，实际上是在中央“房住不炒”的总体方针之下来进行调控。

“包括4月份深圳市住建局发布的《2020年深圳市住房发展计划》中看到，整体基调还是要“坚持落实房地产市场长效机制，继续深化房地产市场调控”，特别是优化供应结构，在安居房、租赁住房等保障性住房上加大投入，使市场更趋于理性化、健康化，这也是未来很长时间内的基调。”

企业：各显神通

明晰政策趋势，更能看清脚下的路。疫情之下，房企的脚下的“路”何在？

许惠君从三个方面详细说明了疫情之下房企的机遇所在。

其一，转型线上。面对突然的线下骤停，倒逼转型线上，抓住当下移动互联网和直播的趋势，谁能第一时间反应或者谁前期做足功夫，就会在疫情这个时刻体现出来。通过全民营销等各种蓄客手段将全域流量里的用户导入自己的私域流量池中，形成粉丝效应，在此基础上实现卖房等流量变现，短时间内可以跨越地域、疫情等限制在线上进行交易。

其二、物业服务的价值凸显。疫情之下，物业服务的价值凸显，能提供及时、科学、人性化的服务和帮扶，在生活和精神上给予业主关怀，能提升客户对品牌的粘性，未来为新房售卖时转化相当大一部分的新客户；同时在房地产板块业务暂停的时候，物业能维护好业主关系，打造良好的社区氛围，进行社区运营的线上转化，也能为企业带来可观的现金流收入，比如线上团购、鲜蔬到家、社区药房、定期室内消毒服务等。

其三，未来，在产品设计上，人们会提出更多要求，比如更大的室内空间、更智能科技的家装、更注重健康的社区管理、宅家经济下的社区线上服务等，这会淘汰很多小企业，让市场良莠不齐的现象扭转，提升行业整体水平，这对我们来说都是挑战也是机遇。

总体来说，疫情不仅改变了人们的生活方式，更是从细微之处改变着房地产行业的生态，从销售环节到物业品质、产品设计等方面都有所体现。也就是说，谁抓住了疫情的这波机遇，就抓住了下一阶段的增长点。

疫情当前，路劲地产深圳区域公司算是响应迅速的企业。

许惠君介绍，路劲地产深圳公司目前有三个项目，深圳盐田的海涛花园城市更新项目、深圳宝安的路劲·嘉|嘉舍长租公寓项目以及东莞的旧改项目，其中海涛花园和嘉舍在此次疫情中仍有部分业主和租客在居住，疫情发生的第一时间，公司便组织物业启动了疫情防控应急方案，筹措物资、定时消毒、定向检测、及时上报，从员工到业主到访客层层把关，工作岗位上24小时轮流值岗，不间断地给业主传递疫情防控信息及知识，疫情期间没有发生一起感染事件。

同时，为了体现公司人文关怀，针对海涛花园业主提供了消毒大礼包，针对路劲·嘉长租公寓则为湖北籍及其他重点疫情区域客户给予了租金减免的帮扶。

行业：把握节奏

扛过危机，抓住疫情下的这波机遇，房企可以在今年完成抢收，但企业若踩准了未来的节奏，其想象力远不止于此。

关于房地行业的未来“节奏”，“城市更新”、“长租公寓”便是绕不开的话题。

对于城市更新项目的难题，许惠君坦言，“城市更新项目遇到的问题都有共性，最主要、最突出的就是公共利益与个人利益的冲撞，但这里面涉及到不同的权力主体，有的数量庞大，所以解决起来又是具有非常大的差异，最具有代表性的罗湖木头龙项目，拆了十年之久。”

许惠君表示，路劲地产深圳区域目前在深圳的海涛花园城市更新项目有与木头龙相似的问题。除此之外，它还有更复杂的历史遗留问题。因为它早年是中国第一批外销房，当时在改革开放初期，所有的业主必须是外籍身份（港澳台、华人华侨、外籍人士），买套房送深圳户口，那个年代很多人是为了深圳户口而买房，所以就出现了很多借名购房的现象，那时候的人们普遍法律意识淡薄，没有留存太多购买的证据，房产证的权利人与实际居住人不同；类似的还有一些在海外失联的业主，这些法律问题在现有的法律框架内无法解决，对我们造成了一定的阻碍。

法律专业出身的许惠君面对城市更新繁杂的项目，依旧信心满满。“深圳公司今年的目标非常明确，即使在上半年疫情如此严重的情况下，我们依然坚持年度目标不会改变，海涛花园项目要实现100%签约、历史遗留问题全部解决。”

许惠君对城市更新的信心有一部分来源于政府的支持。“虽然城市更新存在很多困难，但我们也看到，近年来从国家到地方政府层面对于城市更新的重视程度显著提升，去年的中央经济工作会议和今年召开的“两会”，都将老旧小区改造作为重点内容提及。广东省政府已经颁布了政策，2/3以上的权利主体同意就可以进行旧改，同时深圳作为先行示范区也进行了突破，罗湖区陆续对木头龙项目、蔡屋围项目实行行政征收等，市、区两级政府对于海涛花园项目也非常重视，主要领导多次莅临一线考察并解决实际问题，我们相信在各方的共同努力下，问题会很快得到解决。”

城市更新之外，路劲地产深圳区域之于长租公寓的姿态更像是“探索者”。

的确，伴随着长租公寓的入局者越来越多，至今依旧不见长租公寓成熟盈利模式呈现。

在此行业背景下，路劲显得更加理性，从细微之处，打造长租公寓品质，并一路探寻盈利模式。

许惠君介绍，路劲地产深圳公司从2018年起开始在长租公寓领域涉足，探索存量房市场的转型之路，相比于其他的长租公寓，路劲·嘉这个品牌更多地延续了路劲地产的基因和运营理念，用品牌slogan说就是“用心筑造品质生活”，为青年租房群体打造了零地铁口出行、拎包入住、24小时管家服务、店内生活服务闭环等一站式生活方式及精装产品。

“特别在服务管理上，一直倡导的理念就是，管家与租户是一家人，我们的租户叫“嘉人”（家人），我们的公寓叫“嘉”（家），所以我们的社区氛围特别好，续租率高、老带新比例高，社区活动一直不间断，每年深圳公司的慈善之行、答谢晚宴等活动也会邀请我们的嘉人一起参加，这个独特性应该说是嘉人朋友一起创造出来的。”

以下是凤凰网房产·风财讯与路劲地产深圳公司总经理许惠君精彩对话节选：

风财讯：疫情对房地产行业的挑战和机遇在什么方面？

许惠君：挑战最直接的是房地产销售，没有销售就没有回款，现金流是现在很多大企业的致命点，目前整个大陆市场的房企基本上都陷入一个融资、拍地、回款、还息的滚雪球模式，一旦回款不及时、利息还不上，就会陷入下一轮融资和拿地的窘境；其他的挑战与其说是挑战，不如说正是倒逼企业转型的机遇。比如，这次疫情后开发企业都知道现金流的重要性，投资更稳健，以后的拿地测算更理性，明确风控的重要性，毕竟生存下来是首位，不再为了拼规模或者为了拿地而牺牲一切。

风财讯：企业如何在这一时段练好内功？更好抓住机遇？

许惠君：疫情期间很多业务确实无法开展，比如拜访签约业主、拓展公寓租户等，那索性就关起门来练内功、全员进行线上学习。路劲地产深圳公司从复工起几乎每周一到两场公司内部的线上直播互动学习，从行业变化、疫情知识、法律问题甚至是疫情期间的生活方式，员工通过自发报名准备等方式将自己的所见所感分享给其他人，在互动中产生思维的碰撞，所以疫情缓解后我们的各项业务不仅迅速、有序地开展，同时也取得了很大的进展。4-5月份海涛花园项目签约率明显提升；嘉舍公寓也在积极运营视频号和探索多种经营，未来会有直播带货等活动陆续推出。

风财讯：房企纷纷入局大湾区城市更新，路劲地产深圳公司的独特优势有哪些？

许惠君：路劲地产是一家比较纯粹的港资企业，它的负债率低、母公司主营业务之一是收费公路，现金流充裕，所以在城市更新领域它从拿项目的风险成本控制、资金周转方面就有比较明显的优势；

另外，它的操作相对规范、公司一直以来以稳健著称，不冒进，同时拥有基建血脉，它更注重产品的品质、工程的质量，在行业和市场中一直有比较好的口碑，也很受购房者的信赖，这也是我们能推动城市更新项目一个非常重要的基因；

路劲一直以来很注重人文关怀，关注业主的真实感受，深圳公司从2015年开始持续做慈善活动、业主答谢晚宴、业主出游活动等，在一次次的碰撞中与业主真诚地交流我们的情感，实实在在地给业主朋友们带来关怀、传递信心，得到他们的支持，这也是我们项目最大的动力。

风财讯：路劲地产深圳公司今年的规划和目标是什么？

许惠君：深圳公司今年的目标非常明确，即使在上半年疫情如此严重的情况下，我们依然坚持年度目标不会改变，海涛花园项目要实现100%签约、历史遗留问题全部解决；东莞项目完成前期手续；同时长租公寓路劲·嘉|嘉舍项目实现全年收支平衡的运营指标。

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