想要凭借绿色建筑这一差异化“打法”在房地产行业中杀出一条血路的当代置业似乎未能如愿。

一方面，绿色建筑带来溢价的美好愿景没能实现；另一方面，2020年上半年，当代置业仅完成销售目标的33.82%，下半年销售压力较大。

下半年销售承压

克而瑞数据显示，2020年4月，百强房企整体的销售额增幅开始回正，4月、5月、6月全口径销售金额同比分别上涨0.6%、12.2%和13.8%。

由此，百强房企整体的销售恢复情况明显好于预期，TOP100房企二季度全口径业绩规模高于去年同期。

不过，和行业整体回暖形成鲜明对比的是，当代置业的“复苏”速度较慢。上半年已过，当代置业仍未追赶上去年同期的销售成绩，4月、5月、6月分别实现合约销售额18.12亿元、33.49亿元、37.4亿元；同比分别减少22.3%、20.6%、21.21%。

2018年，当代置业执行董事兼总裁张鹏曾许下承诺，2020年当代置业要上到500亿规模。年初，受疫情冲击等因素影响，当代置业将这一销售目标降至420亿元。

不过即便是420亿元的销售目标，对于当代置业来说也并不轻松。2020年上半年，当代置业实现合约销售额142.06亿元，同比下滑14.77%。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉财经网，一般而言，（房企）上半年要完成销售目标的40%，才能确保全年任务的完成。

而当代置业上半年仅完成销售目标的33.82%。这也意味着，下半年当代置业将面临较大的销售压力。

绿色建筑“叫好不叫座”

在大众眼里，当代置业的两个标签，一个是“小而美”，另一个是“绿色建筑”。

2019年，张鹏在接受媒体采访时也表示，“我们并不是一家单纯追求规模的上市公司，2019年来，当代置业一直专注于绿色科技地产的打造，凭借差异化核心竞争力来对抗周期。”

年报指出，当代置业自主研发地源热泵技术系统，天棚辐射制冷制热系统，外围护结构保温系统，高性能外窗系统，全置换新风系统，隔音降噪系统等科技建筑系统，来使MOMΛ产品具有良好的特性。

与此同时，相比于其他建筑，当代置业的绿色科技建筑施工周期更长，成本也会更高。不过在张鹏看来，绿色建筑是能够为项目带来溢价的。

2015年，张鹏在“中国绿色地产高峰论坛”介绍，当代置业合肥项目采用恒温、恒湿、恒氧等系统，高层住宅售价1.15万元/平方米，比普通项目每平方米平均溢价4000元。

不过，合肥项目“绿色建筑带来溢价”的典型案例并未能在当代置业的其他项目中实现成功复制。

近期，当代置业武汉、西安项目先后取得预售许可证。

房天下显示，位于武汉东西湖区金北一路协和医院对面的武汉当代境MOMΛ备案均价约1.42万元/平方米，主打92平方米—118平方米的三居室户型。7月8日，房天下更新信息，开盘折后均价约1.26万元/平方米。

武汉当代境MOMΛ一公里范围内分布有新城桃李郡、佳兆业悦府、首开光明国风上观、武地华发时光等在售楼盘，同样以三居室户型为主打，售价在1.2万元/平方米-1.35万元/平方米之间不等。相较周边在售楼盘，武汉当代境MOMΛ的溢价并不明显。

此外，位于西安浐灞东三环与云溪巷交汇处西北角的西安当代境MOMΛ主打105平方米-135平方米的三居室户型，均价1.48万元/平方米。值得一提的是，周边同样以三居室为主打的在售楼盘中建锦绣天地均价1.55万元/平方米、海伦湾均价1.72万元/平方米，远高于当代境MOMΛ的1.48万元/平方米。



在溢价层面，当代置业的绿色建筑暂时还未能实现张鹏所述的理想状态，但是其项目的施工周期和成本却高于其他房企。这一特征直接反应在公司的毛利率数据上。

虽然近几年当代置业毛利率呈持续上升态势，2017年、2018年、2019年分别为21.05%、23.25%、25.48%，但仍远低于行业平均水准。中房智库数据显示，2019年，96家上市房企的平均毛利率约为32.05%。

对于当代置业来说，不光存在着“内忧”，还有着“外患”。

2016年以来，首开、龙湖等头部房企陆续“试水”被动房建筑。据业内人士介绍，被动式建筑可实现超低能耗，建筑节能率可以高达80%—90%，用能成本大大降低。对于消费者而言，在费用支出上也因此无需每年再额外支付新风系统维护相关的费用，而只需要购房时的一次性投入。

或许随着越来越多的房企加入绿色建筑这一“赛道”，也让当代置业的差异化竞争力被大大削弱。

高融资成本“侵蚀”净利润

其实，光从销售额来看，这家“小而美”的房企发展迅猛。

2016－2019年，当代置业分别实现销售额166亿元、221.86亿元、321.56亿元、362.03亿元。

但其净利润并没能随之“水涨船高”。甚至在2016—2018年三年之间，扣非净利润连续“缩水”。2016年—2018年当代置业分别实现扣非净利润4.51亿元、3.72亿元、2.9亿元，同比分别下滑23.01%、15.91%、22.09%。

2019年，当代置业扣非净利润虽由下滑转为增长，但从362.03亿元销售额仅带来3.62亿元的扣非净利润来看，盈利能力并不理想。

销售额增长迅速，净利润却难以突破，当代置业的净利润都去哪了？

年报数据显示，在2019年当代置业融资成本一栏中，银行及其他借贷利息8.34亿元，优先票据及公司债券利息9.69亿元，两项利息合计18.03亿元。

在此之前，当代置业分别于2016年、2017年、2018年支付利息8.95亿元、11.93亿元、13.28亿元，利息支出增长明显。

不难看出，如果不是巨额的利息支出，当代置业的盈利能力还能“更上一层楼”。


当代置业居高不下的融资成本可谓业内闻名。2019年1月，当代置业曾发行一笔2020年到期的1.5亿美元优先票据，票面利率高达15.5%。这笔债券不但创下了2019年亚洲公开债券发行票面利率之最；还刷新了2018年花样年控股发行三年期债券时创下的15%最高纪录。

受此影响，2019年当代置业加权平均借贷利率为9.9%，比2018年度的8.2%上升1.7个百分点。

2020年，这种情况没有任何扭转，当代置业融资成本仍旧居高不下。3月，当代置业连发两笔海外债券，一笔将于2024年到期的1.5亿美元绿色优先票据，票面利率11.95%；一笔将于2020年到期的2亿美元绿色优先票据，票面利率15.5%。两笔债券均用于为现有债务再融资。7月7日，当代置业再次发公告表示，拟发2.5亿美元票据用于现有债务再融资，年利率11.5%。

而和当代置业高融资成本形成鲜明对比的是，2020年上半年房地产行业的融资成本整体呈下降态势。克而瑞数据显示，截至2020年上半年房企新增债券类融资成本为6.35%，较2019年全年下降0.72个百分点。

高融资成本背后，是当代置业并不轻松的偿债压力。

年报显示，2019年当代置业总负债599.33亿元，其中流动负债503.4亿元。流动负债中，一年内到期的银行和其他借贷70.88亿元、一年内到期的优先票据23.79亿元，合计94.67亿元。

虽然2019年末，当代置业银行结余及手头现金113.83亿元，足以覆盖上述一年内到期的有息负债。但值得一提的是，113.83亿元的在手现金还包含35.34亿元的受限制现金。

一方面，债务情况影响信用评级，会在一定程度上推高融资成本；另一方面，销售规模和话语权成正比，“小而美”的房企在融资上并不占优势。

在张鹏的美好愿景里，“小而美”的当代置业能凭借绿色建筑形成自己的差异化竞争力。然而理想很丰满，现实却很骨感，2020年当代置业面临着销售疲软与现金流吃紧的双重压力。

2020下半年已经“起航”，当代置业还有机会实现逆风翻盘吗？