2020年上半年，中国内地房地产大宗交易市场成交约884亿元。北京、上海表现抢眼，两地成交额占比达8成。4个一线城市占比达91%。7月30日，戴德梁行在“上半年一线城市大宗交易市场线上分享会上”发布了上述数据。

从上述会议内容来看，四个一线城市各有千秋，上海房地产大宗交易额占比超5成，而北京首次赶超上海成为外资“新宠”。广州空置率处于6.7%低位，以稳见长。深圳以旺盛的爆发力，净吸纳量遥遥领先。

对于下半年，深圳工业物业、北京通州、上海产业园区将成为房地产大宗交易的投资热点。此外，在疫情影响之下，开发商为了加速去化商业存量，大规模资产包或将陆续推出市场。

北京赶超上海，成为外资“新宠”

来自戴德梁行统计数据显示，今年上半年，中国内地房地产大宗交易市场成交约884亿元。北京、上海依旧表现抢眼，两地成交约700亿元，成交额占比达80%。

撑起了内地房地产大宗交易“半边天”的上海成交455亿元，占比达52%。买家自用需求保持强劲，海通证券、上海银行、TST庭秘密等纷纷落子。

而北京上半年房地产大宗交易成交244亿元，同比下降5.45%，市场活跃度整体稳定。买家自用需求也很强烈，在上半年录得的14宗交易中，自用买家占到4宗，贡献约23%的交易额，超过去年全年占比。

上半年一二线城市房地产大宗交易额对比图

值得关注的是，在外资吸引力上北京表现不俗，上半年吸引到108亿元外资投入，首次赶超上海107亿元，成为外资“新宠”。

对于这个趋势能否延续下去？戴德梁行中国资本市场部副董事总经理刘兵认为，外资看好北京从2018年就有所体现。2018年，2019年北京房地产大宗交易外资占比均接近三成。

刘兵表示，之前上海之所以成为外资最重要的投资地，是因为早在2009年，北京写字楼市场经历了高供应、高空置率、低租金，外资对其前景信心不足。而当时上海正好相反，市场空置率不断下降，相应地催生了上海房地产大宗交易的活跃。但是近年来的情况反过来，北京成为全国最为稳定的写字楼市场，租金最高，空置率长期保持低位，且租金回报率高过上海，外资基金也因此将目光投向北京。

对此，戴德梁行华东区资本市场部执行董事张维闵也认为，上海核心区甲级写字楼租金回报率低于北京是事实。而未来5年内还有超600万平方米的甲级写字楼入市，相当于50%的现有存量，给租赁带来压力。另外，很多境外投资人在上海买过物业，开始去其他一线城市和强二线城市寻求投资项目。

不过，论资产变现或流动性而言，张维闵认为上海表现优于北京，因为上海被认为是全中国最为透明，最成熟的大宗物业成交市场，常常是外资进中国的第一站。此外，它的高流动性、开放性的政策也吸引着内地基金或自用客户需求，比如海通证券收购绿地黄浦滨江写字楼、斯凯奇收购大虹桥富力物业。

广州空置率低，深圳净吸纳量领先

与北京、上海交易额占比8成相比，广州、深圳房地产大宗交易成交额占比仅为11%，总额超过100亿元，与去年下半年相比下降比较明显。

但在戴德梁行华中区资本市场部主管、执行董事苏俭婷看来，广州的写字楼市场极度稳健。即使受疫情影响，二季度广州写字楼空置率仍处于6.7%的低位，租金也取得一线城市中的最低降幅，表现出强大的韧性和抗风险性。又由于各大机构利用粤港澳大湾区概念加持广州物业，近期渣打银行、上交所、深交所皆落子广州。

而从深圳来看，房地产大宗交易上半年成交56亿元，同比下降78%，但宗数同比仅减少2宗，以中小型成交金额为主，平均成交额在5亿元左右。不过，如果不考虑去年同期华侨城大厦及中心城两宗超大型交易拉高整体成交金额，深圳房地产大宗交易依然活跃。

值得关注的是，深圳工业物业重回房地产大宗交易舞台，上半年出现3宗工业物业成交，贡献约21%的交易额，占比超过去年全年。拥有旧改概念的工业物业曾是深圳的投资热点，在去年交易沉寂后，今年开始恢复热度。

如果投资人想乘上粤港澳大湾区TMT（数字新媒体产业）的东风，在广深之间该如何作抉择？苏俭婷表示，深圳注重硬件制造及科技创新，而广州注重线上、虚拟方面，特别是游戏行业及电商直播。其中全国TOP3游戏公司有两家在广州。在行业大环境带动下，相关区域的表现也尤为抢眼，如天河区因受益于游戏产业，在广州GDP排名第一。而琶洲在总部集聚效应的利好下，吸引了阿里巴巴、唯品会、小米、国美等知名企业进驻。由此，琶洲办公空间的需求与日俱增。未来或承接珠江新城，成为广州下一个CBD。

在戴德梁行华南区资本市场部主管、董事陈俊儒看来，深圳旺盛的需求及增长动力给足投资人对深圳甲级写字楼的去化信心，年轻、有活力的人口结构带来的强大消费升级需求与增长动能，亦将刺激零售物业未来的发展。

陈俊儒进一步解释称，深圳在很多具有尖端国际竞争力的产业上都有着清晰定位和强劲的民营活力，相应亦激发出了可观的租赁需求。今年上半年深圳甲级写字楼14万平方米的净吸纳量已超过2019年全年，并遥遥领先其他一线城市。例如OPPO广东移动通信整栋租下华润前海大厦T2约10万平方米，今日头条也扩租了深圳湾创新中心近4万平方米，华米科技、京东等高新互联网科技企业也纷纷新租或者扩租。

大宗物业投资回报提高，开发商将加速去化商业存量

从上半年房地产大宗交易的物业类型来看，办公/研发办公物业受到买家追捧。另据戴德梁行统计数据显示，零售物业成交宗数则有所下滑，从2019下半年的17宗下降至2020上半年的10宗。不过，今年大宗物业的投资回报进一步提高，一线城市的办公及零售物业的资本化率相对于2019年平均上升了10%-30%，物流仓储资本化率相对于2019年平均上升10%-20%。

“虽然疫情对房地产大宗交易市场有所冲击，但是投资者心态随着疫情的消退也发生了很大变化，市场也在逐步恢复。”戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平这样称。

对于下半年，预计在上海有稳定现金流、高出租率的写字楼项目更受青睐；产业园区物业将受到追捧；自用型买家将成为资产收购主力。相比之下，工业物业将持续成为深圳房地产大宗交易市场上重要投资热点。

而在北京，通州或将成为北京房地产大宗交易的重要“战场”。上半年，三峡集团正式签约通州成大广场，京杭广场亦将打造成为北京北投爱琴海购物公园，上述房地产大宗交易在通州的频繁发生也说明市场对区域的看好。

叶国平认为，在疫情衍生影响之下，下半年地产融资需求增多、而银行融资或又相对紧缩，大家的布局策略也将进行一定调整。可以预见的是，未来内资机构将继续扩大市场份额，开发商为了加速去化商业存量，大规模资产包或将陆续推出市场。