作者|王婷婷
来源|风财讯
当房地产已经渡过了“加杠杆争规模”的阶段,白银时代的竞争,更多是赛道之争、模式之拼。
8月21日,新城控股(601155.SH)发布了2020年中期业绩,报告中,经历了冲击的新城控股不仅短时间实现了恢复,而且已经有了一些增量特征。
数据显示,新城控股2020年上半年实现营业收入377.36亿元,同比大幅增长121.15%,归属于上市公司股东的净利润32.04亿元,同比增长23.59%;扣非归母净利润27.47亿元,同比增长33.91%。
截至报告期末,公司总资产达5066.31亿元,同比增长9.63%。
某种程度上,这是受益于赛道,是模式的胜利。
因为新城控股是行业内很少,已稳占下“地产+吾悦广场”这条优势赛道的企业。
之所以为“优势”,是因为综合消费商场,主要效益来源于“社会消费”,在“内循环+双循环”的经济导向下,消费升级将会体现出空前的增值能力,活力明显高于传统地产开发。
此前行业疑惑,商业运营是否会沉淀资金。从目前新城控股的表现可见,成熟的双轮模式企业,已经完全能够消化压力,走上资金正循环。
半年报就显示,截至半年度末期,新城控股在手现金余额649.95亿元,现金短债比超过1.73倍,净负债率同比大幅下降约41.56个百分点。
这说明,新城控股流动性充裕,且融资能力已经恢复,具备较强的偿债能力。
吾悦疫后逆势增长 租金收入21.32亿
2020年上半年,疫情虽有影响,新城控股表现依旧出色。
半年报显示,期内实现营业收入377.36亿元,同比大幅增长121.15%,归属于上市公司股东的净利润32.04亿元,同比增长23.59%。
各板块收入尤值得一提的是吾悦广场,逆势增长,上半年租金收入21.32亿元,同比提升22.46%,平均出租率达96.08%。已开业面积586.62万平方米,同比增长42.72%。
截至目前,新城控股已在全国布局139座吾悦广场,累计开业63座。
根据规划,今年吾悦广场会在三季度进入密集开业期,按照吾悦广场全年新开业30座、到2020年底开业总数93座的计划,实现全年55亿元的租金及管理费收入目标,问题不大。
整体就销售金额而言,今年上半年新城控股实现975.21亿元,累计销售面积约877.53万平方米。
据了解,上半年新城控股在常州、南京、长沙等城市销售额,位列当地房企前列,在天津、常州、温州、淮安、镇江、肇庆等城市的市场占有率均为top5以内。
考虑到2020年新城控股的可售货值在4000亿元,公司的供货和销售高峰期一般在第四季度,所以下半年的销售结转量会大增,料将完成2500亿元的年度销售目标。
净负债率35.06% 资金已实现闭环
融资,是近年新城控股备受关注的一点,从融资的两个表现指标——负债、现金,可以看到,新城控股已经走稳。
半年报数据显示,公司的净负债率为35.06%,同比大幅下降了41.56个百分点。而2019年百强房企平均净负债率水平在92.5%,可见其优势。
同时,新城的资产负债率为87.66%,主要由于销售房屋产生的预收账款增加至2287.67亿元,剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为77.47%。
至报告期末,新城控股短期债务375.81亿元,对照现金,其目前在手现金余649.95亿元,,在手现金完全能够覆盖短期债务,现金短债比超过1.73倍,杠杆的可控性很高。
实际上,在资金端,风财讯认为更值得一提的是”华西证券——新城吾悦商业物业第一期资产支持专项计划”成功发行,金额29.47亿元,打通了商业物业资产证券化的通道,后续额商业物业资产支持计划(CMBS),也在继续推进。
这使得吾悦广场沉淀资金的问题,能够被打通——即房产利润助力吾悦广场前期开发,资产证券化将沉淀到吾悦广场的资金流动出来,帮助房产继续开发,形成闭环。
打通了督脉,则意味着双轮驱动能够真正形成闭环。未来,随着成熟期项目增多,租金收入不断提高,新城控股的资金正循环会更加明显。
由于这部分收入是天然抗通胀的永续性现金流,在未来竞争中新城控股也会表现出更强的发展能力。
新增1907.78万平土储 城市层级提高
今年上半年,在资金流动性充裕的情况下,新城控股以较低成本获取大量优质地块。
根据半年报信息,上半年新城控股新增土地储备共56幅,新增总建筑面积1907.78万平方米,截至6月底的总土地储备为1.37亿平方米,能满足未来2-3年的开发运营所需。
值得关注的是,新城控股的平均楼面地价仅2867.82元/平方米,保持在销售均价的45%水平线之下,投资能力颇强。
并且今年新城控股增加的,基本上是高城市能级的土地项目。
据了解,今年新城新增加北京、上海、天津、苏州、杭州等核心一二线城市的项目,并积极拓展西安、郑州、昆明、南昌、济南、南宁等全国重点省会城市。
截至目前,在新城控股的土地储备结构中,一、二线城市占公司总土地储备的35.75%,长三角区域三、四线城市占公司总土地储备的34.90%。
天风证券认为,全面、均衡的全国化布局既有利于分散市场风险,也为新城控股下半年以及未来的长远发展打下坚实基础。