（作者|王婷婷 来源|风财讯）

“2020年，公司的销售目标是2200亿，暂时没有调整全年目标的安排。”8月28日金科股份投资者业绩说明会上，管理层再次打了一剂“强心针”。

给投资人，也给自己。

这是金科在今年1月份内部动员大会上公布的“小目标”。

虽然当时比起“5年销售规模不低于5000亿元”、“2025年利润不低于300亿元”等宏伟规划，的确只算一个“小目标”。

但当全国经济遇到了疫情这只“黑天鹅”，没有一家企业敢轻易豪言。

这个时候的金科，依然多次强调“目标不会降。”

从半年数据看，金科的销售金额约868亿元，同比上升6.60%；营业收入303.06亿元，同比增长16.09%；归母净利润36.15亿元，同比增长40%。

成绩单展现了金科这句“不降目标”的底气。

那么这一份“增收增利”的成绩单怎么来，是否具有持续性？【风财讯窥报】进行了详细分析。

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解构“利润”的含金量

像金科一样，把“利润”放在了半年报一览表[首位]的房企并不多。

在行业净利率趋势性下滑的阶段，金科的净利率再提升了2%，上半年达到14.05%，是它的一项自信。

虽然上半年少数股东权益增幅18.8%，远超归母部分权益的增幅（8%），但期内金科优先保证了归属于上市公司股东的净利润，合计36.15亿元，同比增长达40%。

细看合并利润表可见，在金科上半年的总利润（53.9亿元）中，多个指标涨幅突出，贡献匪浅。

(金科股份2020年半年报）

颇为特殊的是，销售费用因为成本资本化（执行新收入准则），由12.15亿减少至7.3亿，节省近40%，提升了利润。

此外，在其他收益中，投资收益由亏转盈，收益5.84亿元，涨幅428.23%，主要是来自联营、合营企业投资收益增加。

期内也出现了公允价值变动的收益，约2亿，主要由于投资性房地产物业价值重估。另有非经常性损益项目及金额，合计约3.3亿。

实际上，即使扣除上述略有特性的利润指标，金科上半年的净利润率依然接近11%，也同比增长，且在2019年A股房企净利润率平均线上，可见其获利能力有足够含金量。

尤值一提的是，金科的“三费”均未出现过大增幅，控制可圈可点，而唯一增幅较明显的是研发费用（超3000万元，增幅近58%），这在TOP50房企中较为少见。

风财讯认为，较之金科地产利润的增长幅度，其利润结构体现出的技巧和“高续航能力”，更值得关注。

而这背后，金科地产自2015年就提出的“激励机制”，引发思考。

例如2019-2022年归母净利润较2018年增速分别不低于 30%、60%、90%、110%，则下一年度按该考核年度归母净利润的3.5%提取专项基金。

照此计算，由于2019年达标，仅二期计提专项基金就达1.99亿元，吸引力足够。

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“小船快帆”争规模

截止今年6月底，金科地产的总资产为3672亿元，较上年末增长14%；加权净资产收益率12.47%，增加1.47%，而2018年这一指标仅3.39%，资产收益能力增长明显。

金科的营业收入也一直高增长，上半年收入303亿元，同比涨16%。

2018年和2019年的营收同比增速分别为49.26%、67.92%，几乎是TOP20房企中最高的。

为何能实现持续高增速？

风财讯注意到一个细节，2015-2019年，金科地产的新增项目平均建面从37.7万平降到了17.3万平。

恒大和绿地的这一指标分别在43.8万平、36.9万平。

也就是说，金科拿地，倾向小型地块。

船小好调头，这也意味着金科的资金占用能较小，资金周转可以更快。

据了解，目前金科地产的要求是，拿地1个月开工、6个月开盘、6个月开发贷上账、1年内现金流回正（即“1661”模式）；同时首开去化率60%、年度去化率70%、存销比8个月以内、竣工去化率90%（即“6789”模式）。

“量级轻”给了企业足够，提高项目周转率和现金流利用率的空间。

同时，由于地块体量普遍不大，购置成本有所控制。

数据显示，2017-2019年金科的地价房价比连续下降，至27.4%。

截止今年6月底，金科土地购置金额546亿元，新增计容建筑面积1370万平。计算平均拿地价格约3985.4元/平。由于公司销售均价首次突破万元（10093元/平），地价房价比有一定下调。

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收官年“转舵”

但一个细节是，上半年金科新增的87宗土地，二三线（含新一线）城市占比超85%。

相较2019年金科布局中，接近7成的土储，集中在三四线城市的情况，城市能级已经快速提升。

此前，金科受益于“城市下沉”的红利，获取了“销售额4年7倍”的速度。

如今的金科，不仅提升了城市能级，大本营重庆的比重也有下调。

7400万平可售面积重庆占比降至25%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别为 25%、16%、17%、8%、 4%。

显而易见，金科“转舵”了。

从中西部棚改和三四线下沉，转向全国化配置和高能级溢价。

那么，高速增长还能否持续？

中报显示，今年上半年金科的地产销售面积超860万平方米，同比增长2.5%，其中华东、重庆、 西南、华中、华南地区的销售金额占比分别为43%、19%、12%、10%、8%。可见调仓，是能有快速效果体现的。

在投资过程中，比起保持高速度，金科管理层逐渐重视水准。其表示，要通过建立领先的模式，不断更新拿地道具、创新拿地模式实现。

“同时我们设置了相应的指标，将对行业标杆企业的相应指标进行分析，结合公司具体情况进行动态管控。”金科管理层表示。

实际上，2020年是金科“跨越式大发展”的收官之年，未来的金科希望走进“高质量发展之年”，调仓或许也是必然选择。

完

作者王婷婷长期关注财经与地产

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