文|黄小妹 来源|风财讯

“暴雷”深圳私募基金一纸良退公告，揭开了绿地债务困境的冰山一角。

11月7日，深圳前海天玑财富管理有限公司（以下简称“天玑财富”）发布公告显示，为了妥善解决投资人的兑付安置问题，推出绿地GIC成都中央广场项目公寓安置方案，拿出24套公寓，以2.5万元市场价安置投资人。但这一方案，被证监局驳回。

今年6月，风财讯获悉的天玑财富私募基金产品暴雷，近800个投资者的本金与利息均延期未兑付。其中，天玑绿地中央广场私募投资基金一期，规模2亿元，期限12个月。投资标的是绿地GIC成都中央广场，项目可售物业主要为高端类住宅公寓、写字楼和大型购物中心。

风财讯实地探访发现，天玑财富投资标的绿地GIC成都中央广场一直处于停工状态，项目现场施工材料散落一地，不见工人作业。停工的绿地GIC成都中央广场，投资者即使安置一套公寓，何时交楼依旧是未知数。

更值得关注的是，天玑财富与绿地的合作模式是融资包销，这是快速去化完成销售额的唯一方式。如今天玑财富“暴雷”声称绿地物业抛售有较大困难。一边是项目停工与停售的静止画面，与之形成明显对比的是债务数据的持续推高。截至2020年第三季度，绿地集团总负债仍超万亿，三条红线全踩。

证监局驳回天玑财富兑付方案

11月7日，天玑财富发布公告显示，为了妥善解决投资人的兑付安置问题，现推出前海天玑绿地项目公寓安置方案。

成都绿地项目公寓，即绿地GIC成都中央广场项目（项目名：绿地锦都中心）位于成都市武侯区二环路南一段20号，项目总占地面积近8万平米，建筑面积近80平米，整体涵盖住宅、商业公寓、写字楼、大型购物中心、酒店等多种业态。

经与开发商各方面协商沟通，本方案首批推出绿地项目公寓24套，所有房源均已取得预售许可证，以单套面积40平米左右，个别物业面积为70.85平米，首批物业不分户型朝向，一律按照市场单价2.5万元/平米安置，先到先得，先到先挑，前海天玑可以配合投资者与开发商签订购房合同、网签，投资者完成安置后，如需向市场出售变现，前海天玑将给与必要的配合。其他物业后续将陆续分批释放。

每个投资者至多可申请安置一套绿地项目公寓物业。投资者的历史本金金额小于或等于该套绿地项目公寓物业货值，例如绿地项目公寓物业某套面积为40平米，货值为人民币100万元，不足100万元的，投资者选择现金支付该物业差价或以参与有限合伙等的形式联合其他投资者共同持有一套物业。

11月9日，天玑财富发布的良退方案遭到证监局驳回。天玑财富方面表示，成都绿地安置方案申请正式截止，感谢广大投资人的踊跃报名。目前因为部分投资人投诉，应监管部门（深圳市证监局）要求，方案暂缓执行，我司将与监管部门保持紧密的沟通和协商，具体情况另行通知，感谢广大投资人的理解与信任。

投资者向风财讯表示，天玑财富的良退方案亦遭到大部分投资者反对。反对理由主要表现为以下四个方面：

第一，成都绿地项目公寓安置的价格是2.5万元/平米，成都绿地项目在售公寓市场价仅为1.5-1.7万元/平米；

第二，成都绿地项目公寓租金回报率远低于市场价；

第三，成都绿地项目公寓安置方案中有条件设置，其中规定投资者历史本金金额小于或等于该套绿地项目公寓物业货值，例如绿地项目公寓物业某套面积为40平米，货值为人民币100万元，不足100万元的，投资者选择现金支付该物业差价或以参与有限合伙等的形式联合其他投资者共同持有一套物业。换句话说，如果投资者历史本金金额小于100万元需要补齐差价或与他人共持房本；如果投资者历史本金金额大于100万元，需放弃超出100万元的份额才能满足安置条件。

第四、目前成都绿地项目公寓处于停工状态，公寓交楼时间存在不确定性。

“天玑财富这次的良退方案一共有24套公寓用来安置投资者，其中8 套将定向安置给年满 70 岁以上的客户；8 套面向历史本金余额在 50 万元及以下的客户；剩余8套面向其他全体符合要求的投资人。大部分的投资者是不满足天玑财富设置的安置条件的。再加上价格、租金回报率、交楼时间等不公平因素，这个良退方案不具有可执行性。”投资者说。

据投资人介绍，目前800多个投资者向“天玑财富”购买的26亿元基金产品。

北京金诉律师事务所创始人戴金花表示，如果投资者遇到这种情况的话，需要及时地跟天玑财富公司沟通，要求支付本金和利息及承担违约责任，或者提供担保。若以上无法实现债权，可以行使不安抗辩权，解除合同。

天玑财富包销成都绿地GIC项目以“失败”收场

天玑绿地中央广场私募投资基金一期，规模2亿元，期限12个月。认购起点100万元起，超过部分以10万元整数倍递增；收益分配方式为季度付息，到期一次性返还本金及当期收益。资金投资于深圳市恒盈实业有限责任公司的股权，进而投资于绿地GIC成都中央广场项目。

投资收益方面，100万≤认购金额＜300万 ，12个月利率9.5%；300万≤认购金额＜500万，12个月10.0% ；500万≤认购金额＜1000万，12个月利率10.5% ；1000万≤认购金额 ，12个月利率11.0%。

投资标的是绿地GIC成都中央广场，位于成都市武侯区二环路南一段20号。2013年，绿地29.99亿元拿下该地块，绿地还需返迁写字楼，同时配建市政公园约28亩，预计其土地获取实际楼面地价约6400元/平米。总占地面积近8万平米，建筑总面积近80万平米，整体涵盖住宅、商业公寓、写字楼、大型购物中心、酒店等多种业态。

2018年年底，该项目住宅部分全部交房后，绿地GIC项目公司绿地集团四川申宏置业有限公司与天玑财富签订协议，天玑财富要通过融资包销模式，认购绿地GIC项目T2号公寓，一共735套房源。按照规划，其中1-4F为购物中心，5-13F为高端国际品牌酒店，14-29F为中区定制精装商寓产品，30-39F为高区定制精装商寓产品，40-41F为天玑会所。

包销模式是，天玑支付部分定金，以一万四千元的单价，拿下清水公寓。天玑进行精装后，再以两万两千元每平米售出。中间的差价，就是投资人收益保障。

投资者向风财讯表示：天玑绿地中央广场私募投资基金当时是想把T2整栋楼拿下，共募集了大约5亿元，当时卖了20多套。因绿地GIC成都中央广场当时尚未备案，购房者起诉绿地，绿地便将押金退还给购房者。

绿地本应退给天玑财富1.5亿元定金，但绿地只退还了部分，大部分定金折算成现在天玑目前所持有的124套房，位于T2塔楼6层楼，市场总价约为7000多万元。

关于项目开发进度，天玑财富在产品资料中表示，2017年12月项目开工，2019年6月项目预售，2020年12月项目主体结构封顶，2022年6月项目竣工备案。

11月12日，风财讯实地探访了绿地GIC项目，发现预计今年6月竣工备案，但项目处于停工状态，项目现场施工材料散落一地，仅搭起了主体框架，围挡处已是杂草丛生，项目现场并未见工人施工迹象。

11月11日，天玑财富回应称，近期收到一些投资人反馈 “要求公司在本月底前陆续出售绿地房产，回款全部公平兑付给所有投资者”，现集中向全体投资人答复，请大家相互理解。

问题答复如下：

天玑财富出现兑付危机后，面临着严峻的人员流失、资金缺乏和运营困难三重压力，绿地物业抛售有较大困难：

第一，天玑财富自疫情期间出现经营困难的情况以来，在主营业务停滞、资金链断裂的情况下，异地项目团队包括成都地产项目公司、绿地公寓营销中心等团队人员均已陆续全部解散，包括深圳及各地销售团队、中后台支持部门等绝大多数员工目前全都处于停薪或者离职状态，并面临大量劳动人事诉讼或仲裁。

第二，公司当前已经无力再进行包括异地物业销售、招商等业务的人员基础，更没有资金能力重新组织此类销售工作，当前只能选择通过协议过户等方式对此类物业资产进行安置。

头悬达摩克利斯之剑

市场有说法认为，绿地与天玑财富合作失败的原因在于绿地GIC项目停工，停工原因是绿地拖欠工程款。绿地GIC项目拖欠工程款导致项目停工的背后揭露了绿地债务危机。

数据显示，2018年9月末—2020年9月末，绿地短期借款与一年内到期的非流动负债合计分别为886.25亿元、896.46亿元、1029.85亿元，而同时间段内，其货币资金分别为726.68亿元、823.77亿元、805.75亿元，均无法完全覆盖上述短期债务，且货币资金与上述短期债务的缺口由2018年9月末的159.57亿元扩大至今年9月末的224.1亿元。

截至2020年9月底，绿地净负债率183％、剔除预收款后的资产负债率82.4％、现金短债比0.69，三条红线全踩。

债务持续推高，营收方面显得囊中羞涩。2020年前三季度绿地控股营收3209亿元，同比增长9％，其中房地产主业和基建产业分别实现营收1446亿元、1472亿元，同比增长15％、6％，这一数据相较去年同期三项26％、21％和38％的增长率略有逊色。

按照规定，如果三条红线全踩，绿地控股将不得再增加有息负债规模，这等于断了“借新还旧”的习惯途径，再加上营收端增长逊色。悬在绿地头上的这把“达摩克利斯之剑”，能否迎来安全着陆的那天，一切都是未知。