（来源|风财讯 作者|王婷婷）

11月17日上坤地产（06900.HK）正式在港敲钟。

集合竞价后以2.28港元平开，公司市值45.60亿港元。

上坤地产发行价定在2.28港元，处于招股价区间（1.7港元-2.5港元）的偏上位置。按发售价计算，未行使超额股权配售，则预计募资约10.64亿港元。

此次上坤地产全球发售5亿股，其中香港发售5000万股，国际发售4.5亿股，另有15%超额配股权。

今年上市的港龙中国、金辉控股、汇景控股等房企上市破发，在地产股估值低压的行情下，上坤的上市表现属平稳。

和上坤地产体量相当的房企，不少还未上市。而在同量级的港股上市房企中，上坤地产的市盈率TTM在18.80倍左右，相对更高。如景瑞控股（HK01862）、力高集团（HK01622），市盈率TTM分别为2.89倍及8.67倍。

该股水平也高于内房股平均市盈率（6.56倍），直逼相似量级的A股房企（如大名城TTM市盈率19.91倍）。

后饱和市场 珍惜“多倍速”企业

上坤地产2010年成立，10年时间成功上市，且上市表现趋稳，首先得益于公司的成长速度。

10年间，上坤完成了从0挺进百强的过程。2019年销售金额220.7亿元，回款也突破百亿，在全国房企操盘销额榜排名第90位。

和各梯队房企对比，上坤地产的“逆市增长”能力突出。

招股书显示，上坤地产2017年、2018年、2019年的营收分别为12.01亿元、68.47亿元及75.35亿元，复合年增长率为150.5%。
2017年、2018年及2019年，上坤地产的溢利分别为0.35亿元、6.73亿元及6.77亿元，复合年增长率为342.3%。

根据机构统计，百强房企过去三年的复合增长率平均在30%左右。在增长最快的TOP30-TOP50房企梯队中，近三年的复合增长率在50%左右。

而TOP100门槛的房企，由于马太效应分化加剧，2016-2019年销售金额同比增速连续下滑。

站在TOP90-100的门槛位，上坤地产的“多倍速”成长，在当前的百强房企中，可谓特色鲜明。

今年一季度，受疫情影响百强房企各梯队销售金额，均同比降低。上坤地产前4个月实现收入11.49亿元、实现溢利1.58亿元，同比也有所放缓，不过幅度在百强内较为平缓，体现出一定抗风险力。

据风财讯统计，在房地产行业16万亿（2019年销售规模）规模的大市场中，突破了2000亿的依然只有约11家房企，千亿房企约16家，千亿以上依然还有空位。

然而伴随地产行业的天花板出现，资本预期减弱，处于“后饱和”状态，这些“空位”依然只有少数高成长性、强稳定性房企，可能占据。

因而目前的房地产行情下，这类高成长力企业，值得关注。因为有规模和盈利支撑的这类地产股，才有估值增长的可能。

在此同时，上坤地产的净负债从2018年的325.9%降至今年4月的73.8%，现金短债比为1.4倍。若能持续保持财务稳定、优化融资结构，估值增长稳定性或进一步提高。

上坤未来估值 观察两个“拉升点”

上市后，上坤地产的估值拉升空间，一部分来自规模增长，一部分则来自于布局的预期。

中银国际指出，房地产的销售、投资、景气度持续下行，然而近一年，行业融资在持续收紧后，已经出现边际好转。

这是龙头及高成长房企的机会，这类企业基本面坚实，快回款、高周转、融资渠道多元的企业，2019-2021年业绩锁定性较强。尤其值得关注长三角、粤港澳等区域题材的爆发机会。

上坤地产的布局踩对了2个主要的机会区域——长三角和珠三角。

截至2020年7月底，上坤地产已布局8省14个城市，总土地储备约410万平方米，其中70%位于长三角经济区。

这是一个市场容量足够大的区域。

数据显示，2019年长三角商品房销售额总计4.26万亿元，占全国比重约26.7%。容量非常大且市场需求多样化。

起家上海、扎根长三角，让上坤地产取得了一定成长性和利润的优势。今年前4月上坤地产实现毛利率51.6%，处于行业较高水位。

据了解，上坤的布局战略为“3+X”（即依托上海,做透长三角、进入珠三角,培育布局长江中游、中原,机会突破山东半岛及成渝城市群,围绕城市群内重点都市圈进行布局）。

除了外拓中部核心经济区，布局了超22%的土地。珠三角则是上坤地产新发力的又一大重点区域。

截至7月底,公司通过招拍挂和收并购在珠三角获取了22.8万平土储，先后在佛山高明、顺德、丹灶，东莞等地拿地。计划未来五年内在珠三角建立公司“第二总部”。

“长三角和珠三角两个城市群，发展逻辑的本质不同，但两大区域是目前房地产市场成长速度最快的市场，诞生了华发、奥园、美的、上坤等高成长房企。”

中银国际指出，在长三角完成了“规模的快速突破”，然后在大湾区实现布局战略，培养资源化和慢周转的能力，这对成长性房企有好处，是保持企业生命活力，实现弯道超车的前提。