上坤地产正式上市 “多倍速”房企看两个拉升点
风财讯 2020-11-17 09:50

(来源|风财讯 作者|王婷婷)

11月17日上坤地产(06900.HK)正式在港敲钟。

集合竞价后以2.28港元平开,公司市值45.60亿港元。

上坤地产发行价定在2.28港元,处于招股价区间(1.7港元-2.5港元)的偏上位置。按发售价计算,未行使超额股权配售,则预计募资约10.64亿港元。

此次上坤地产全球发售5亿股,其中香港发售5000万股,国际发售4.5亿股,另有15%超额配股权。

今年上市的港龙中国、金辉控股、汇景控股等房企上市破发,在地产股估值低压的行情下,上坤的上市表现属平稳。

和上坤地产体量相当的房企,不少还未上市。而在同量级的港股上市房企中,上坤地产的市盈率TTM在18.80倍左右,相对更高。如景瑞控股(HK01862)、力高集团(HK01622),市盈率TTM分别为2.89倍及8.67倍。

该股水平也高于内房股平均市盈率(6.56倍),直逼相似量级的A股房企(如大名城TTM市盈率19.91倍)。

后饱和市场 珍惜“多倍速”企业

上坤地产2010年成立,10年时间成功上市,且上市表现趋稳,首先得益于公司的成长速度。

10年间,上坤完成了从0挺进百强的过程。2019年销售金额220.7亿元,回款也突破百亿,在全国房企操盘销额榜排名第90位。

和各梯队房企对比,上坤地产的“逆市增长”能力突出。

招股书显示,上坤地产2017年、2018年、2019年的营收分别为12.01亿元、68.47亿元及75.35亿元,复合年增长率为150.5%。
2017年、2018年及2019年,上坤地产的溢利分别为0.35亿元、6.73亿元及6.77亿元,复合年增长率为342.3%。

根据机构统计,百强房企过去三年的复合增长率平均在30%左右。在增长最快的TOP30-TOP50房企梯队中,近三年的复合增长率在50%左右。

而TOP100门槛的房企,由于马太效应分化加剧,2016-2019年销售金额同比增速连续下滑。

站在TOP90-100的门槛位,上坤地产的“多倍速”成长,在当前的百强房企中,可谓特色鲜明。

今年一季度,受疫情影响百强房企各梯队销售金额,均同比降低。上坤地产前4个月实现收入11.49亿元、实现溢利1.58亿元,同比也有所放缓,不过幅度在百强内较为平缓,体现出一定抗风险力。

据风财讯统计,在房地产行业16万亿(2019年销售规模)规模的大市场中,突破了2000亿的依然只有约11家房企,千亿房企约16家,千亿以上依然还有空位。

然而伴随地产行业的天花板出现,资本预期减弱,处于“后饱和”状态,这些“空位”依然只有少数高成长性、强稳定性房企,可能占据。

因而目前的房地产行情下,这类高成长力企业,值得关注。因为有规模和盈利支撑的这类地产股,才有估值增长的可能。

在此同时,上坤地产的净负债从2018年的325.9%降至今年4月的73.8%,现金短债比为1.4倍。若能持续保持财务稳定、优化融资结构,估值增长稳定性或进一步提高。

上坤未来估值 观察两个“拉升点”

上市后,上坤地产的估值拉升空间,一部分来自规模增长,一部分则来自于布局的预期。

中银国际指出,房地产的销售、投资、景气度持续下行,然而近一年,行业融资在持续收紧后,已经出现边际好转。

这是龙头及高成长房企的机会,这类企业基本面坚实,快回款、高周转、融资渠道多元的企业,2019-2021年业绩锁定性较强。尤其值得关注长三角、粤港澳等区域题材的爆发机会。

上坤地产的布局踩对了2个主要的机会区域——长三角和珠三角。

截至2020年7月底,上坤地产已布局8省14个城市,总土地储备约410万平方米,其中70%位于长三角经济区。

这是一个市场容量足够大的区域。

数据显示,2019年长三角商品房销售额总计4.26万亿元,占全国比重约26.7%。容量非常大且市场需求多样化。

起家上海、扎根长三角,让上坤地产取得了一定成长性和利润的优势。今年前4月上坤地产实现毛利率51.6%,处于行业较高水位。

据了解,上坤的布局战略为“3+X”(即依托上海,做透长三角、进入珠三角,培育布局长江中游、中原,机会突破山东半岛及成渝城市群,围绕城市群内重点都市圈进行布局)。

除了外拓中部核心经济区,布局了超22%的土地。珠三角则是上坤地产新发力的又一大重点区域。

截至7月底,公司通过招拍挂和收并购在珠三角获取了22.8万平土储,先后在佛山高明、顺德、丹灶,东莞等地拿地。计划未来五年内在珠三角建立公司“第二总部”。

“长三角和珠三角两个城市群,发展逻辑的本质不同,但两大区域是目前房地产市场成长速度最快的市场,诞生了华发、奥园、美的、上坤等高成长房企。”

中银国际指出,在长三角完成了“规模的快速突破”,然后在大湾区实现布局战略,培养资源化和慢周转的能力,这对成长性房企有好处,是保持企业生命活力,实现弯道超车的前提。

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