祥生控股上市 “平静一日”潜藏多个小变化
风财讯 2020-11-18 17:08

(来源|风财讯 作者|王婷婷)

11月18日,祥生控股正式登陆港交所,(02599.HK)以5.59港元开盘和收盘,与招股价持平,总市值167.70亿,市盈率(TTM)6.49倍。

祥生控股的首日交易行情,最高股价5.60港元,微涨0.18%。卖盘基本为散户,保荐人建银国际、农银国际持续买入护盘,股价站稳招股价位,拉住了全盘走势。

今年上市的4家房企首日均有破发行情,相比之下,祥生控股保证了第一天的高光时刻。

从6月3日首次交表到今日上市,历时168天,截止正式上市,祥生控股的舆情总量也持续上升,且在今日实现一个小高峰,实时舆情数量3996条。

伴随年内第五只地产股诞生,今年的地产股上市数量,已经接近2019年的6家水平。但目前排队中的领地控股、三巽集团、实地地产、大唐集团,尚无明确进展。

新起点:祥生悄悄动了三个“小变化”

自2018年销售额达到1070.6亿元,祥生地产站进了“千亿房企”的列队。然而直到去年,它才正式冲刺上市,并在今天敲锣。这也使得祥生成为近年千亿阵营中,最后一家上市的房企。

按照祥生地产2019年的销售金额(1174.7亿元),在今年上市的5家房企(港龙中国、金辉控股、上坤地产、汇景控股)中,其也是规模最大的一次房企IPO。

“规模是祥生的基石。”

祥生控股董事会主席陈国祥在上市仪式的致辞中就如是表示。

如果说,这意味着祥生从过去到现在的积累,那以上市为一个新的起点,陈国祥认为,上市后公司的未来抓手更多是“多元化的产品与服务”,要求点在品质。

风财讯注意到,就在上市前不久,祥生将组织架构、区域划分、产品系等方面都进行了一轮或大或小的调整。

例如祥生构建了“集团总部—区域平台—项目集群(含事业部及直管项目)”为主体的2.5级组织管控架构。

近期将华中区域公司“一分为三”(新建三公司),江西公司会单独成立为事业部,湖南公司划归联创区域,武汉公司并入苏宁皖区域。并相应做项目层面的重新分配。

产品方面,祥生今年做了升级产品系,有樾系、府系、云境系、TOP系4条线,基本覆盖了“全周期、全地域、全龄段”。

另据风财讯了解,祥生地产最新设计了“i系列”,即i-color、i-twins、i-style等领先的功能模块,已可落点产品线,但尚未正式对外发布。

区域方面,祥生地产目前“浙北、浙东、浙南、苏皖、安徽、环沪、华中,内蒙、山东”九大区域公司的格局,或由于华中的改变略有调整。

尤其是“1+1+X”战略中的“X”,这代表祥生地产全国化的想象空间,正如公司招股书所言“未来将进一步推进全国化布局”。

如同新的华中区域,将以南昌和抚州为重点城市做布局。祥生的区域裂变,更讲求聚焦市场,在“快集群”之上做城市分级和细化管理。

但就区域绝对占比来看,两个“1”,即浙江省、泛长三角区域依然是当之无愧的重点。

毕竟长三角支撑了祥生收入的“大半壁江山”,仅浙江近三年收入占总额分别在51.8%、71.4%及62.5%。

而长三角本身是一个值得深耕的,巨大容量市场。
数据显示,2019年长三角商品房销售额总计4.26万亿元,占全国比重约26.7%,容量大且需求多样。

这是祥生地产保证利润的资本。

祥生长三角项目的销售均价8528元/平、11660元/平、13592元/平,带动公司毛利率分别实现13.2%、21.1%及23.9%。
而未来,祥生地产的利润,需要向行业平均水位靠近,达到24%~36%毛利率,7%~17%净利率区间(2019年TOP80房企),必然要在长三角的溢价能力持续提升。

 

稳财务:上市后的“第二抓手”

上市后的祥生地产,陈国祥希望“精益求精、稳步向前”。

它需要的另一把抓手是财务的稳。

在2019年,在继续扩张的情况下,祥生强压下了5.3亿的借款金额,近三年借款总额分别为258.7亿、290.6亿、285.3亿元。

加之盈利能力相对提高,使得权益总额增加,带动净资产负债比率整体减少,祥生近三年录得净资产负债比率为1380%、740%及360%,下降的趋势较为明显。

不过由于借款总额绝对值大,以及先前累积亏损而导致总股本相对较小,祥生的上述指标依然不低。

因而近年祥生努力“压融资、控投资、放销售”。

祥生经营性现金流净额到2019年转正,为35亿元,投资性现金流净额增幅微小,融资性现金流净额由正转负(为-12亿元),截止2019年末现金及现金等价物为24亿元。

对比截止2019年末的流动负债107.4亿、非流动负债172.6亿,祥生的流动性不宽裕,但客观而言,风控有效果,2019年流动比率保持在1.2倍,利息覆盖比率由0.3倍提升到1.4倍,虽低尤增。

同时,截止2019年祥生的总资产回报率从0.4%提升到2.5%,股本回报率从16.6%提升到50.1%。

从借款结构来看,祥生的借款主要来源计息银行及其他借款、资产抵押证券及优先票据。其中非标融资,祥生有意大幅压缩,但基数不小。

在披露的2019年12月31日至到期日的融资中,额外信托融资金额约52.7亿元,银行贷款金额约16.14亿。

慧博知名分析师刘其认为,在冲刺规模的过程中,杠杆必然增加。相对来说,祥生的规模已经到了一个程度,目前盈利和财务能力有限,但有意调节,所以呈现出改善的趋势。

上市对其的最直接意义,就是获得便宜的钱、拓展融资渠道,帮助进一步调节杠杆率,改善财务结构。


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