本报记者 蒋翰林 赵毅 深圳报道

魔幻的深圳，正上演一场全城瞩目的“造富神话”。

“买到就赚500万，等于彩票中头奖，这就是深圳的全民狂欢。”11月19日上午，刘力（化名）站在华润城润玺一期（以下简称“润玺”）销售中心拿着手机反复看，焦虑地等待着资格审核反馈。吃透了“7·15”购房新政的他，提前一周就备好了350万元认筹金。

令刘力吃惊的是，他听说第一天就有1.3万人提交资料，按照无房优先和积分排序的规则，如此“人山人海”的竞争下，无房的刘力和家属连续8年的社保缴纳记录，连入围摇号的资格都不一定有。

11月19日，《中国经营报(博客,微博)》记者来到售楼处，现场人挤人的购房者将沙盘围成两三排，置业顾问操着沙哑的嗓音介绍道，“最小的100平方米，总价1200万元左右。”尽管是线上诚意登记，但不少人直接带上了户口簿和身份证到售楼中心，向销售人员确认购房资格和认筹细节。

据了解，11月16日该项目获批预售，住宅户型建面约96.3~207.8平方米，均价13.1万元/平方米，总价在1184万~2983万元/套。最引人关注的是，华润城前期项目二手房挂牌均价在17万~18万元/平方米，和润玺价差5万元左右，对于购房者来说，买套100平方米的房，一进一出也能赚500万元。

值得留意的是，此次摇号规则遵循“7·15”调控新政下的“无房优先”，而千万元购房总价明显不是真正的无房刚需客普遍能负担得起的。当刚需者资金欠缺，改善者没有名额，最后也许还是善于投机的炒房客在狂欢。“现象级的润玺，具有一定代表性和示范效应，如何落实‘房住不炒’，政府需要按照‘一城一策’对调控政策适度加码。”业内专家向记者表示。

一套房赚500万？

“7·15”调控新政热度还未退却，11月16日，伴随着深圳30度高温而来的，是让深圳土豪们翘首以盼一年的现象级网红盘，华润城润玺一期宣布入市。该楼盘1171套可售房源，住宅户型建面约96.3~207.8平方米，均价13.1万/平方米，总价在1184万~2983万元/套。

“我住杭州，找亲戚拿了三个名额”“重点抢200平方米的，总价3000万元，越大越赚”“有房者系统传不了资料，不用再试了”…… 11月18日，尽管是工作日的傍晚，润玺售楼中心已进出了近20批客户，有来确认购房资格的，有直接带上户口簿和身份证来交资料的。

据《中国基金报》报道，诚意登记的第一天，有超过1.3万人提交资料，按销售方案要求的每人350万元认筹金估算，仅第一天就产生了450多亿元认筹金。

该楼盘位于深圳目前最大的科技商务区，南山高新技术产业园区东部，行业巨头云集，学区条件优越，商超配套成熟。但之所以全城关注、蜂拥打新，是其与周围二手房每套少200万~500万元的差价。在销售中心现场，有购房者算了一笔账，即使按照润玺最高的单价买最小的户型，也就是14.47万元/平方米买100平方米的房，按最低的华润城二期二手房均价16.9091万元/平方米计算，一进一出，至少赚244万元。而实际上，附近华润城前期项目二手房挂牌均价在每平方米17万~18万元，和润玺价差5万元左右，一套至少能赚500万元。

事实上，在深圳一二手房价倒挂已不是新鲜事。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者分析，一方面二手房受到“7·15”新政的打压，例如对二手房增值税免征期从两年改到五年，户籍限制、限售、提高豪宅税等等，导致很多购房者转向新房市场；另一方面，由于新房限价，加上二手房房东普遍保持观望和涨价预期，新房、二手房之间自然形成一定程度的“剪刀差”。

新房限价催生的一、二手房价严重倒挂，在中国房地产数据研究院院长陈晟看来，是非常规、不健康的市场表现。“房产的确是一个资产相对稳定性的超值选项，加上限价政策，导致市场一定的扭曲，形成一些投资炒房的机会。”他认为，解决一、二手房倒挂，最终要取决于长效机制，包括土地、立法、金融、保障等政策，单靠限价必定会使市场扭曲。

值得注意的是，“7·15”新政要求入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户则要5年社保。但根据润玺的认筹规则和火爆程度，新政的购房门槛已然被提高。刘力是在深圳工作了5年的无房深漂，提前一周便开始筹备资料和认筹金的他，却发现自己可能连入围资格都没有。

对于刘力来说，如果登记人数过多，则要比拼谁的社保交的时间久。依据本次摇号规则，若登记人数不高于推售房源数量的10倍，也就是11710位，则所有客户全部入围后续摇号流程；若超过11710位，则按客户社保或个人所得税时间由长至短进行排序，选取前11710位客户入围，参与摇号选房。现场置业顾问称：“我这的客户，有好几位300个月社保缴纳记录的。”另有业内人士透露，若按照第一天1.3万的报名人数，社保少于85个月的客户可能会被无情地赶到认筹门外。

代持、高利贷垫资、喝茶费“冒头”

润玺的销售方案中指出，项目采用“无房优先”的原则诚意登记，这使得一部分即便有购房资格的客户，但因为已有一套房，很难获得摇号资格。这看起来似乎是刚需客的福音，但最低也要千万元的购房总价，让大多数刚需客望尘莫及。李宇嘉向记者坦言：“这个盘跟刚需已经没什么关系了。”就连深圳某市值近3000亿的上市公司董事长也打趣称，“深圳的房子我自己也买不起，目前租房住。”

一面是资金缺乏的刚需客，一面是没有房票的改善者，动辄千万元的润玺都是谁在买呢？

借名买房、找代持，成了不少有房客的救命稻草。一位购房者向记者推荐了一名起草借名购房协议的专业人士，称可以帮记者定制协议。据该人士的推荐，如果是代持，即一人出名额一人出资，费用1万元，如果三个、四个甚至更多合伙人，费用也会往上加。

对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，此操作是在规避政策，存在不少风险。在法律纠纷中，出名额方如果还不具备购房资格，法院一般是不会判房子归实际购房人所有。

“有名额的出名额，有钱的则出钱”。近日，为打新润玺垫资贷款的各类消息也不胫而走。记者在一个润玺打新的微信群中看到，有牵线者为客户的7个购房名额，提供了合计2450万元认筹保证金，日利率万分之八。

近日，甚至有人通过互联网向市场发布项目支付300万元喝茶费可提前拿房的言论。然而在“华润置地深圳”微信公众号的告客户书中，明确告知该项目未与任何代理公司合作，以提前选房为由收取“茶水费”的均为恶意诈骗行为。

对此，记者就诚意登记认筹、喝茶费等情况向润玺开发商华润置地（深圳）有限公司致函采访，截至发稿对方并未回复。

深圳何时回归理性？

刚需者资金欠缺，改善者没有名额，这场全城趋之若鹜的“造富”运动，或许又是一场投资客的狂欢。央视财经评论员、优淘城总裁薛建雄认为：“深圳房子的金融属性太强了，楼市明显过热，政府有必要出台更严格政策，给楼市降温。”

“现象级的润玺，具有一定代表性和示范效应。”陈晟认为，如何落实“房住不炒”，深圳政府需要按照“一城一策”，在“自选动作”上，对调控政策适度加码，而土地供应是解决问题的关键。

众所周知，深圳人多地少。2019年，深圳常住人口密度为6728人/平方公里，远高于同期杭州的625人/平方公里、北京的1313人/平方公里、广州的2059人/平方公里和上海的3830人/平方公里。据2020年4月深圳市住房和建设局发布的《深圳市住房发展2020年度实施计划》，目前深圳市居住用地仅占建设用地的22.6%，低于国家25%~40%的标准。

值得留意的是，10月12日中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（以下简称《方案》），也就是各界所称的特区四十周年大礼包。《方案》从土地简政放权、存量挖掘和制度创新等方面，赋予了深圳更多自主权。

世联行(002285,股吧)曾发布报告认为，《方案》可通过土地功能的调整，盘活存量用地，为深圳解决居住用地供应不足、遏制房价过快增长提供新的保障。

实际上，今年政府工作报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。对此，中国国际经济交流中心首席研究员张燕生向记者分析认为：“深圳土地资源极度匮乏，此次《方案》的一个核心是向存量要土地，将旧的业态、旧的产业所占有的土地腾挪出来，对深圳乃至全国解决住房供求矛盾、稳定房价具有重大意义。”