文|任英楠  来源|风财讯

“二房东”企业频遭考验。

美东时间11月18日，优客工场与特殊目的收购公司Orisun Acquisition Corp.完成业务合并，通过SPAC途径正式登录纳斯达克美股市场，分别以“UK”和“UKOMW”为交易代码开始交易。

这意味优客工场先WeWork一步登陆纽交所，成为“联合办公第一股”。

今年1月蛋壳公寓成为继青客公寓后第二家赴美上市的中概股长租公寓，蛋壳为个人长租租赁，而优客工场为企业办公租赁，两者均具备“二房东”属性。

蛋壳公寓自上市后麻烦不断，多家媒体报道公司从今年以来深陷资金链断裂的漩涡，并存在暴雷风险。可能是嗅到了危机，优客工场CEO毛大庆也在今年加速借壳上市。

一直以来优客工场持续盈利问题待解，毛大庆也在优客工场五周年庆典上提出企业转型。无论是蛋壳危机，还是优客转型，“二房东”属性企业的盈利模式亟待破冰。

“第一股”背后

经历了近一年的曲折，优客工场终于登陆纽交所。

2019年12月，优客工场向纽交所提交了招股书，融资1亿美元，IPO无果后转战壳公司上市。

7个月后，优客工场与特殊目的收购公司Orisun Acquisition Corp达成合并协议，根据双方协议条款，Orisun的全资子公司Ucommune International将收购优客工场，合并后公司的预估市值约为7.69亿美元，Ucommune International将成为纳斯达克上市公司。

最终优客工场通过SPAC借壳成功上市，这种方式的优势是上市资金一般来自投资银行或私募基金透过首先公开募股组成，且 SPAC有现成的壳公司，具有保障性、时间短、费用低等优势。

优客工场借壳上市后仍需经过一段时间达到一定条件后，才可以转成主板交易，比如公司的财务状况和营业情况等达到一定标准。

优客工场虽如愿上市，但估值大幅缩水不容忽视。2018年优客工场进行2亿美元D轮融资后，估值一度高达30亿美元，到如今上市当日收盘价为8.55美元，总市值仅为4945万美元。

对于今年整体式微的“二房东”市场，毛大庆急切“缩水”上市仍然算赶上了这班车。而值得注意的是优客工场刚上市，就有股东急于卖股脱手。11月16日，持有优客工场10%以上的股东GLAZER CAPITAL, LLC以10.2美元的价格，净卖出70万股。

据公告，优客工场将从19位投资者中获得不少于6650万美元的投资，其中包括小米的子公司Green Better Limited以及阳光100中国。有消息称，其他投资者还有来自易居中国、Tigerstep、泰华集团、爱康集团、翰合资本、核聚资本、外联集团等。

相对于联合办公的鼻祖是WeWork，优客工场依然算是幸运的。WeWork最先向纽交所提交招股书，后因被批估值虚高而无限期推迟上市。

而在这波联合办公共享浪潮中氪空间、Distrii办伴、梦想加等一批联合平台企业纷纷入局。而经历过前期的跑马圈地，大多联合办公平台都倒下了。

据亿欧的数据调研，联合办公出租率平均达到85%时，才能保持盈亏平衡，一旦资金运转不过来，“二房东”们的收款压力就会加大。尽管优客工场勉强活下来，但优客工场商业模式中的”二房东“属性依旧，因此长期存在模式重、盈利难等一系列问题。

“二房东”困境

10月16日，蛋壳公寓北京总部上演了一场装修供应商敲锣讨薪闹剧。装修供应商表示，蛋壳公寓拖欠其工程款已经长达一年，工程款金额从几十万元到上百万元不等。

当日，蛋壳公寓发布微博称，”感谢大家的关心和支持，我们没有破产，也不会跑路!请不要信谣传谣！”但此条微博并未能平息这场风波，此后蛋壳公寓的舆论暴涨硝烟四起，北京，上海、深圳、武汉等一二线城市均爆发大量维权事件。据风财讯舆情监测系统，蛋壳公寓自11月15日起，关注度大幅上升。

蛋壳公寓诞生于2015年，五年时间通过高速扩张房源数量从8000多间暴涨至50万间，成为国内市场占有率前三的长租公寓品牌。

这种诞生初期便进入高速扩张的“二房东”模式并不鲜见。从无界空间、Wedo联合创业社，到洪泰创新空间、爱特众创等7家联合办公企业，优客工场的成长路径也与“买买买”一路相伴。不仅如此，优客工场还收购了大观建筑设计61%的股权、东益远大51%的股权、Melo Inc.（火箭科技）的全部股权。目前优客工场在中国及新加坡的46个城市中，有近210多家联合办公空间。

并购成为这些企业扩张不可避免的环节，却同时要面临自生盈利模式尚未成熟的现实。优客工场2017年-2019年净亏损分别为3.73亿元、4.45亿元、8.07亿元，三年累计亏损超16亿元。

而据蛋壳公寓招股说明书披露，蛋壳公寓已连续三年处于净亏损状态，且亏损幅度在不断攀升，累计亏损达到63亿元。其中，2017-2019年，蛋壳公寓亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元。

如此“烧钱”，需要资本的持续支持。自2014年成立起蛋壳公寓进行了7轮融资，共获得60多亿元，其中不乏高榕资本、老虎基金、愉悦资本、蚂蚁集团等知名投资机构和公司。自2015年成立起，优客工场更是先后进行了19轮融资。

早在2018年8月，我爱我家前副总裁胡景晖就曾给出警示，自如、蛋壳等长租公寓品牌都在以高出市场价20％-40%的价格争抢房源，长租公寓爆仓，会比P2P暴雷更厉害。

蛋壳公寓“高收低出”的模式被广泛质疑，而媒体的焦点同时也看到引入了三方贷款机构进行风险转移的“租金贷”。

据悉，所谓“租金贷”，即是租客与长租公寓签订房屋租赁合同，长租公寓运营商与金融机构合作，引导租客办理贷款一次性预付一年房租及押金，长租公寓运营商向房东月付租金，租客每月偿还金融机构贷款。公告显示，2017年-2019年，蛋壳公寓的租户中，选择租金贷的比例高达91.3%、75.8%和65.9%。

深圳是此次蛋壳公寓维权最为集中的区域，11月17日，深圳市住房与建设局发布紧急通知，提出住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。

此前有传我爱我家将接手蛋壳公寓导致其股票暴涨230%，但我爱我家辟谣称不会接手蛋壳公寓。蛋壳公寓资金链断裂暂无其他资本介入，且各地监管部门也已分别介入，蛋壳公寓前途未卜。

同为“二房东”的优客工场面临相似的困境，疫情期间创业公司大量倒闭，需求端迅速减少，但“二房东”要照常支付给房东房租，优客工场资金压力倍增。

今年优客工场宣布将进行“轻资产、重赋能”的战略转型，表示将会更多向轻资产倾斜，并且会有运营管理输出、运营托管、U Suite三条业务线，并计划在2020年，轻资产项目达到100个，轻重比重达到1：1。

尽管行业并非完全相同，毛大庆或许从蛋壳模式中看到了一种可能，优客工场也到了不得不转型的时刻。