文|黄小妹 来源|风财讯

12月9日，华润万象生活（1209.HK）正式在港上市。

8月31日递表至今，华润万象生活上市用时100天，速度略高于弘阳服务（106天），位列目前物业股上市速度第一位。

华润万象生活每股发售定价22.30港元，预计募资120.04亿港元。香港公开发售获29.78倍认购，国际发售方面获11.8倍认购。

华润万象生活的基石认购阵容引关注。7家基石（GIC、高瓴、平安、润晖、国调、Matthews、GLP），合计认购6.5亿美金，占高端绿鞋前发行规模41.1%，包含了国际及中资背景最顶级的投资机构。

12月8日，华润万象生活暗盘收报29港元，涨幅30.04%。

12月9日正式开盘报30.80港元，涨38.12%。截至发稿前，股价涨幅40.81%，成交额14.53亿元，总市值689.7亿元。

未来生长力的想象

华润万象生活定位为中国领先物业管理及商业运营服务供应商，控股股东为港交所上市企业华润置地，业务范围包括住宅物业管理服务、商业运营及物业管理服务。

截至2020年6月，华润万象生活的住宅物业（包括非商业物业，如体育馆、公园和工业园）的在管面积约9750万平米，合约面积约1.32亿平米。商业运营可细分购物中心及写字楼，其中，购物中心在管面积约560万平米，写字楼在管面积约510万平米，合约面积约660万平米，高于目前上市物业公司在管面积的平均水平。

截止今年上半年，30家上市物管公司总在管面积26.54亿平米，平均规模约8800万平米。

值得关注的是，背靠大树好乘凉亦好生长，华润万象生活母公司华润置地的管理面积，为华润万象生活增长空间提供了支持。

风财讯统计发现，自2013年至今，华润置地年平均销售面积约8300万平米。截至2020年6月30日，华润置地土储面积约7100万平米。截至目前，华润置地能提供的最大管理面积上限为1.54亿平方米。

招股书显示，截至2020年6月30日，华润万象独立第三方开发商外拓合约建筑面积为2048万平米。

据保守估算，截至目前，华润置地可提供的管理面积约1.74亿平方米。

招商证券房地产首席分析师赵可表示，一直到2021年物业公司的资本市场估值逻辑，依然是规模为主。这一阶段，母公司处于竣工周期，能带给物业公司比较确定的高增长，推动估值上涨。

住宅物业、商业物业两大业务趋向均衡发展

业务账面收益上，华润万象生活收入、净利润均呈现出上扬曲线。

招股书显示，华润万象生活2017-2019年收入分别为：31.29亿、44.32亿、58.68亿，复合年增长率为36.93%;2020年第二季度收入31.34亿，较同期26.4亿同比增长18.68%。

华润万象生活2017-2019年净利润分别为：3.88亿、4.23亿、3.65亿。2020年第二季度净利润是3.39亿，较同期1.92亿同比增长76.13%。

细分来看，2017年至2019年以及2020年上半年，华润万象生活住宅物业管理服务的营收分别为21.01亿元、27.63亿元、34.72亿元、16.81亿元，分别占收入的67.1%、62.4%、59.2%及53.6%;商业运营及物业管理营收分别为10.28亿元、16.68亿元、23.97亿元、14.53亿元，分别占收入的32.9%、37.6%、40.8%、46.4%。

值得关注的是，自2017年开始，华润万象生活住宅物业和商业运营均实现了持续增长。但住宅收入占比持续下降，商业运营收入占比持续提高，截至2020年上半年达到46.4%的占比，较2017年增长13.5个百分点。

这是向好信号，华润万象生活商业收入占比仅次于卓越物业（90%）、招商积余（70%），

说明华润万象生活住宅、商业两大业务板块业绩均不错，并且实现了两大业务板块的相对平衡发展。

警惕住宅物业低毛利率

即使业务模式处于均衡状态，华润万象生活需要警惕的是毛利率低于平均水平。

招股书显示，2017年、2018年、2019年及2020年上半年，华润万象生活的毛利率分别为13.0%、15.0%、16.1%、24.1%。

2019年上市物企平均毛利率为29.4%，是华润万象生活2019年同期毛利率的两倍左右，是其2020年上半年的1.8倍。

招股书显示，包干制是致使华润万象生活毛利率低于平均水平的原因之一。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定费用，盈余或者亏损均由企业享有或者承担。

2017年、2018年、2019年及2020年上半年，华润万象生活分别有96个、113个、95个及99个按包干制收费模式管理的住宅及其他物业项目录得亏损，对应的亏损金额分别为0.8亿元、0.75亿元、0.78亿元、0.57亿元。

同期，华润万象生活分别有2个、5个、7个及2个包干制购物中心项目亏损，金额分别为0.23亿元、0.26亿元、0.24亿元及0.04亿元；5个、11个、8个及5个包干制写字楼项目亏损，金额分别为0.09亿元、0.05亿元、0.07亿元及0.11亿元。

华润万象生活在招股书中表示，将继续采用包干制管理住宅及其他物业以及写字楼，而购物中心物业管理服务的收入模式自2020年下半年开始由包干制改为酬金制，以提高对应的毛利率。

风财讯发现，华润万象生活商业物业的毛利率远高于住宅物业。2020年中期商业物业毛利率为35.8%，远高于住宅物业的14%。

华润万象生活住宅物业、商管物业两大业务趋于平衡发展的同时，如何继续保持商业物业高毛利优势，改善住宅物业毛利率是其未来能否获得持续增长的关键所在。

业内人士表示，综合来看，华润万象生活长期的业绩空间不错，当前管理规模较大，其母公司华润值得每年提供的土储和销售面积规模较大；华润万象生活的住宅物业、商业物业偏高端，物业费单价位列行业领先地位；华润置地旗下自持大量知名度高、口碑好的线下商场、写字楼物业，运营面积和在建面积均位列行业领先位置。