过去，在“综合整治、功能改变与拆除重建”三大城市更新模式当中，“一言不合”老旧建筑就遭遇“拆除重建”。不过，在深圳市政府看来，实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位、以城市更新单元规划为依据，确定规划，协调各方利益，落实更新目标与责任。此外，实行“政府引导、市场运作”的城市更新工作原则。　　在今年的房博会上，深圳市城市更新局公布城市更新成果。截至2016年6月，列入计划更新单元551个，拟拆除用地规模45平方公里，单元平均规模8 .5公顷；规划批准327项，用地规模26平方公里；用地出让154项，涉及用地12平方公里。深圳市城市更新局强调，2015年城市更新用地已超过新增用地规模，去年城市更新固定*约550亿元，占比达到16 .7%。此外，城市更新供应全市房地产规模呈逐年上身趋势，城市更新供应商品房约436平方米，占比逼近五成，达到47%。　　以南山为例，截至今年7月，累计受理110个城市更新项目，包括拆除重建类108个、旧工业区综合整治类2个，占地面积合计约4.94平方公里。其中，列入拆除重建类更新计划的项目有70个，在项目数、计划批准用地面积、已出让土地面积方面均为特区内首位，将盘活土地约370公顷，新建筑面积1900万平方米，总*超2500亿元。　　在70个项目完成专项规划批复的41个项目中，共提供创新型产业用房约18.9万平方米、保障性住房约9 .9万平方米，学校（含幼儿园）17所。70个项目中已签订土地出让合同的项目24个，完成土地出让面积合计约116公顷，实施率达31%，实施率全市第2，仅次于罗湖。　　今年5月，深圳市规划和国土资源委员会发布关于征求《深圳市住房建设规划（2016-2020）》公众意见的通告，指出到2015年末，深圳市常住居民家庭住房自有率达到34%，比2010年提高7个百分点，也就意味着有近七成深圳常住居民家庭无房。　　面对巨大的住房需求，与面积仅1996 .85平方公里的深圳，有理由在城市更新中做更多的尝试。数据显示，去年存量建设用地供应面积约1083公顷，其中城市更新面积264公顷，占全市供应土地面积77%。如何通过城市更新来释放更多存量空间满足住房需求，或是深圳未来探索的方向。在房博会，由合屋发起的“青年乐巢计划”活动上，主办方提出，让长租公寓加入城市更新，让城市更新有另一种可能。　　对此业内人士表示，长租公寓进入城市更新是一种可行方案，利用城市更新中的时间差，释放城市更新过程中的存量空间，解决住房需求，改善居住环境。未来，长租公寓参与城市更新是一种趋势。与此同时，长租公寓面临改造外部环境难、生活配套不完善、缺乏政策支持等问题，呼吁政府关注。专家则认为，长租公寓对于解决深圳居住需求有帮助，同时促进城市更新活力的提升，不过担心行业缺乏政府监管和政策支持，如果情况允许，可考虑把长租公寓纳入保障房体系中，作为保障体系的相关补充。　　城市更新除推倒重建的方式以外，长租公寓参与到城市更新是一种趋势，也是另外一种可能，不过只是刚刚起步。长租公寓租约期刚好与城市更新开发周期吻合，因此在城市更新前期可以考虑与长租公寓合作，从而降低开发商成本，有效利用城市更新存量空间。　　其实这更像台湾和日本的模式，在符合法律法规的情况下，市场将现有的旧厂房，旧宿舍经过改造，优化生态空间，使之更适合现代人居住。也可以理解为重新装修再出租，满足居住需求。　　不过，在“工改居”方面，虽然核心政府已经有了相关鼓励政策，但深圳政府还没有明确的政策指导，长租公寓执行的是酒店的标准，在房屋安全方面不会有大的问题。　　长租公寓是社会效益非常高的一个事情，社会成本比较低，不需要重造，同时美化公共环境，改善产业结构、消费群体。不过，因为长租公寓只能单栋介入城市更新当中，不会形成规模，对于长租公寓外部坏境差的问题，必须由政府牵头解决。　　长租公寓利用的是时间差来进入城市，从开发商拿到第1套到拿到较后一套物业，通常需要八九年时间，例如开发商拿到物业之后，要么空置，要么出租。这种情况下，长租公寓可以介入。如此一来，解决了开发商持有成本高，深圳居住压力大，也给长租公寓带来市场。　　一种情况是，当开发商拿到工业区的旧改之后，将面临旧改规划的漫长等待，一般开发商没有空间运营能力，而对于城市来讲，这部分建筑存量可以拿出来解决居住问题。　　此外，以工业厂房为例，受深圳产业升级影响，出租市场在走下坡路，如果将其改成公寓，对于业主来说*增加了，也解决了居住需求问题。不过，长租公寓只能改造内部环境，外部环境问题需要政府支持。