二手房交易的问题，在这之前就说过，不是程序有问题，而是人有问题，为什么人有问题？ 贪欲，利益，在作怪，总想多卖点钱的卖家，太多了； 这几天接到的二手房交易咨询，大多数都是交了定金，或者交了首付，卖家极不配合交易和过户，为什么呢？ 要么不给去办理网签，不办理网签就意味着有可能这套房，会可能一房二卖的风险； 有的网签了，但是就在办理一张监管账户的银行卡的时候，就卡住了，死活不去办理，交易搁置； 还有一个*奇葩的是什么？ 有一个网友，3月初定了一套二手房，交了2万定金，签合同的时候写了，3月底缴纳首付，5月底办理过户手续，10月份搬家交房； 合同都签了，怎么办呢？ 关键是回家一思考，这也拉得时间太长了，对不对？ 时间一长，什么变化都有可能发生，房价涨了怎么办，政策变化怎么办，在这期间征信出问题怎么办？ **关键的一点是什么呢？ 月底不交纳首付，你就违约，按照协议要多赔偿人家卖家5倍的定金，作为补偿； 这个协议的公平性，就暂且不说了； 那就说说应该怎么签订协议，应该在一个什么基础上，再去签订这样的一个协议呢？ 第1：签协议要做思考； 一般在中介签协议，很多买房的朋友是根本不看协议的，甚至在那种气场之下，即使看也都给你看不了多少字，有的就直接签字了； 这实际都是不对的，而是要认证的看一些协议的每一个字，每一句话，而且要理解才可以； 很多买家也好，卖家也好，都是回家后才慢慢看协议去了，一看傻眼了，签了字，按了手印，已经为时已晚，怎么思考怎么不对？ 返回就是违约，这种协议返回时没有机会的，特别是针对一些卖家来讲，更是如此； 卖家的返回只有损失，没有任何的讨价还价的余地，为什么呢？ 钱你交了吧，房子没过户吧，拖你几个月你又有什么办法，关键是什么，规定几月交首付，几月过户，几月搬家，为什么不思考一下可行吗？ 即使可行，你在中介连一个看协议的耐心都没有，怎么能够等半年，才交易完一套房子呢？ 一是签协议一定要认证的看协议，理解协议，再去签字，再去按手印； 二是看条款，有没有什么心里接受不了的漏洞，例如10月交房你不愿意，就不要去签这个协议，例如不同意时隔时间也太长，那就不签这个协议，为什么呢？ 要设立自己的框架和标准，符合就签订，不符合就不交易了，为什么呢？ 哪怕多花钱，也不能在这个上面，吃亏上当和受骗，对不对呢？ 第2：过户程序有一个事特关键，首付交给谁； 首付款到底什么时候交纳，缴纳给谁，在什么条件下进行，这都是有一个严格的程序的，程序不对那就不交易了； 这是为什么呢？ 不能把自己的风险，建立在一个没有未来的基础之上的。 一是定金必须缴纳给卖方，不可缴纳给中介，一旦发生中介收钱，交易中断，除非有对方卖家的授权，还有电话录音才可以； 二是首付款，要缴纳给谁？ 这个要看交易的程序来决定，一般是缴纳到共管账户； 还有的就是卖家贷款未还清的这种情况，切不可把首付，缴纳到卖家手里去做解压，这不可靠； 资金被挪用了怎么办？ 必须要求，对方先把房子解押后才可以交易，才可以缴纳首付到共管账户，才可以销售，否则协议都不用签订，浪费感情； 三是交易前，一定要做一个事情，那就是查询双方的个人征信，一旦有问题，又要贷款，那就放弃吧！ 或者想试一试，那就先找银行去做审批，审批不通过，那就取消交易，对不对，这是不可抗因素，也属于客观因素； 四是卖家交纳定金，有约束，但是约束要适当的放宽，比如后悔了，定金就不要了，千万不可签订那种什么再赔付人家几倍的，不要签； 为什么不要钱这样的协议，因为卖方的不平等待遇太多了，在这个交易过程中，卖方反水的可能性，要比买房大了太多，太多； 以上都是签协议的时候，要写进协议的内容； 第三：一旦违约，有可能走司法程序； 上面的那个案例的的网友，一旦被卖家告上法庭，你交了人家2万定金，按协议你违约，卖方一打官司，你必输无疑； 假如官司输了，你给不给人家赔付，你那2万是一定要不回来了，人家就用你的2万打官司； 诉讼费一分都不出，你还得再赔人家10万，不给的话，成为老赖，直接上证信以后都别想在买房了，那怎么办？ 执行，你又死活不愿意，就是一个两难境地，买房不成，还蚀把米，而且是10万大米； 阿永哥点评： 一是要有自己交易的一个框架，什么情况下不交易，什么情况下交易，你要有一个标准； 那就是一切和安全挂钩的不平等条约，都要给他规避在襁褓里，这个也要在协议里面特别强调； 二是首付不交给卖方，对也不对，不对也对，交给谁要看交易的程序，时间点来决定，是不是按照要求进行的； 例如很快就交易，卖家也是诚心的，也没有房贷在身，那就交给卖家也无妨，那就要在协议条款注明，卖方后悔赔付2倍定金或首付；问题是你也是诚心买的，那就要对对方的特殊情况，进行判断； 上面案例明显不符合规则，为什么3月交首付，5月才交易，要么就是没有解压，要么是就是人在外地之类的，那就要在签协议的时候注明，什么时候解压什么时候交易，在规定时间内不解压完成，就取消交易； 哪怕解压费用你来出，也没几个钱，但是安全才是第1位的； 有的卖家见到房价涨了，就不交易了，当然也有办法治理它；人一旦见了钱，人性就被透支光了。 三是总之一切的风险，都可以控制在协议里面，作为卖家要认真研究，不能为了买房，把风险自己承担，有可能就是一生的心血；