一、9月佛山二手楼市总体交投量有所下降，二手楼价平稳 2012年9月合富标准二手住宅价格指数(佛山)(以下简称合富标准指数)为854点，环比2012年8月份上涨0.2%，同比2011年9月份下跌5.3％，较基期2008年1月上涨39.5%(见表1)。本月佛山二手楼价总体较平稳。 本月佛山二手楼市总体人气和销售量均有所下滑，主要受“十一黄金周”影响，部分买家对一手楼市有所期待。不过，需求较迫切的首置买家入市仍较积极，大多青睐中低价位、面积不大的“上车盘”。受此影响，本月首置买家的占比高达八成以上。在禅桂片区一手新货供应相对不多的核心地段，部分较优质的高端大面积物业仍然受到市场认可，需求保持较平稳的态势，如保利花园、中海万锦豪园、金域蓝湾、天湖郦都、中海文华熙岸等。业主心态普遍较平稳，返价现象不多，但议价空间不大，总体二手楼价以走稳为主。 二、9月佛山二手楼市实际交投量下降，价格平稳 本月佛山二手楼市的实际看楼量和交投量较上月均有一定幅度下滑，据合富置业数据显示，2012年9月佛山二手住宅销售宗数较上月减少了约三成。不过，与去年同期比较，本月的销售量增幅仍在六成左右。而据佛山市住房和城乡建设管理局数据显示，2012年9月佛山二手住宅销售2111套，环比上月略增7.6%，主要受登记数据有所滞后的影响。 楼价方面，佛山合富标准指数显示，2012年9月佛山合富标准指数为854点，环比8月微涨0.2%，总体较平稳。今年以来，佛山二手楼价保持缓慢微升的态势。9月份佛山二手楼价较上年同期下跌了5.3%，同比跌幅继续收窄。 三、新盘纷纷提前9月份抢闸出货，二手楼市受影响明显 9月份佛山二手住宅销售量下降，主要与不少新盘提前9月份抢闸推货有关。 今年9月份，佛山不少新盘纷纷在“十一黄金周”前抢闸出货。据不完全统计，9月佛山一手楼市有40多个项目开盘或推货，环比8月份的17个新开盘明显增加，且多以刚需产品为主。销售方面，据佛山市住房和城乡建设管理局数据显示，9月佛山销售一手住宅5832套，较8月增加一成。合富辉煌市场研究部监测显示，9月下半月，佛山一手住宅日均网签量近200套，销售提前进入旺季。价格方面，9月佛山一手楼价总体较平稳，禅桂板块新盘价格基本集中在8000—10000元/㎡之间。 据合富置业数据，禅桂板块较优质二手物业的价格在7500—10000元/㎡之间，如江南名居、丽雅苑、鹿璟村、怡翠花园、鸿业新天地等，部分高端物业的价格高达1.1万元/㎡以上，如中海万锦豪园、天湖郦都、保利花园、中海文华熙岸等。 由此可见，禅桂部分优质二手物业的价格与一手新盘差距不大，加上二手税费较重(次新盘税费在10%—15%之间)等因素，部分中高端改善型二手买家被一手新盘分流的现象明显增加。再加上部分买家一、二手物业相互比较，摇摆不定；部分对“十一”楼市有所期待，观望情绪抬头；部分买家对物业税、未来经济等有所担忧等因素，整体二手楼市的交易节奏明显放缓。 四、迫切性首置刚需入市仍积极，占比超八成；部分本地高端改善型买家仍青睐优质二手物业 据合富置业数据显示，2012年9月佛山头次置业的二手买家占比创历史新高，达84.3%，较上月较大幅度增加，主要受部分改善型需求被一手新盘分流的影响。据统计，入市的首置二手买家大多需求较迫切，大部分在佛山工作、生活的外地户籍买家，另外，也有约两到三成是佛山本地客。据悉，这部分买家入市仍较积极，对价格合适的物业大多“相中即入”，观望犹豫的心态不明显。这部分首置买家大多青睐单价8000元/㎡以下，面积90㎡以下的中低价、中小面积“上车盘”，由于需求与目前一手楼市的主流供应有所错开，故大多转投二手市场。 据合富置业监测显示，9月份佛山全市改善型买家的比例仅为11.8%，较以往的两到三成大幅下降，其中禅桂片区改善换房需求的占比由上月的33.3%下降至本月的12.5%，降幅较明显。主要是受禅桂片区一手新货集中供应的影响，部分改善型买家被新盘分流。 据统计发现，9月份入市销售的换房客大多数是年纪偏大(约40—50岁左右)的佛山本地人，以经商的生意人、企业主等经济实力较强劲的较高端客户居多。不少买家一次性付款，购买面积120㎡以上，单价超过1万元/㎡的较大面积优质高端物业，如中海万锦豪园、天湖郦都、保利花园、中海文华熙岸、金域蓝湾等。主要看中这些高端物业的地段、配套、*、入住时间、居住氛围、景观资源以及未来的利润等。受此影响，9月佛山一次性付款买家的占比较6—8月份有所上升，由原先的不足三成，上升至9月份的36.4%。 五、“上车盘”受到首置买家追捧，核心地段优质贵价盘市场需求较稳定 受需求迫切的首置买家增多影响，本月“上车盘”的销售有所增多。据合富置业数据显示，9月份佛山90㎡以下二手住宅的销售占比为67.3%，较7、8月份增加约一成，其中60㎡以下的占比高达两成，较以往的一成左右有所上升；而销售总价在50万以下的占比由原来三成左右，上升至9月份的四成。据悉，首置买家青睐的“上车盘”，大多集中在禅城旧区的房改房、楼龄偏大的单体楼以及黄岐—盐步板块的小户型单位。 此外，本月佛山二手楼市改善型需求虽然有所减少，但入市的改善型客户大多较高端，贵价优质盘的占比也有所上升。据合富置业数据显示，9月佛山销售单价超过9000元/㎡的二手住宅占比为29.1%，较7、8月份有所增加。据悉，这部分高价盘多集中在禅桂片区核心地段，由于核心地段的一手供应相对不足，加上物业素质较好以及*、观景资源等因素，市场认可度较高，需求仍然保持较稳定的态势。如保利花园、中海万锦豪园、金域蓝湾、天湖郦都、中海文华熙岸等。此外，部分前期购买大面积高端产品的*客套现意愿增强、放盘量有所增加、价格略有松动，也是贵价优质盘需求保持稳定的重要原因。 六、业主心态总体较平稳，议价空间有限 本月业主的心态总体保持平稳，返价、提价现象不多，但议价空间较小。业主大多在2、3月份有一定幅度下调价格，降幅高达10—20%；4、5月份月进一步让价的空间缩小至10%以下。6—8月份，随着市场进一步回暖，业主心态有所走强，不少业主坚持不让价。9月份，虽然看楼量减少，但业主心态总体仍较平稳，大部分业主信心较充足，议价空间大幅较小。业主叫价坚挺，既令二手交投的速度有所放缓，也是二手楼价企稳的重要原因。 七、佛山各板块的二手交投量均一定幅度下降，价格以走稳为主 9月禅城、桂城、黄岐—盐步等佛山各片区二手楼市的人气和交投量均有一定幅度下降，主要受“十一黄金周”的影响较明显。禅城和黄岐—盐步板块以需求迫切的刚需首置为主，桂城板块部分地段优越、素质较高的贵价物业仍受到市场认可。各板块的二手楼价均以走稳为主。 禅城区8月二手楼价稳中略升，二手交投量总体较平稳 9月禅城二手楼市总体较平稳。受“十一黄金周”影响，本月禅城二手人气、看楼量均有所减少，不过，销售量减幅不大，主要是买家多为刚需实客，需求以单价在7000元/㎡以下的中小面积“上车盘”居多。总的来说，这部分买家入市仍较积极，对价格合适的盘源出手较果断。业主心态较平稳，议价空间不大，部分小幅返价，也有部分前期的*客套现意愿增强，总体二手楼价稳中略升。 9月南海楼价稳中略升，桂城核心地段优质高端物业仍受市场认可 本月南海各板块的二手楼市均有一定幅度下滑，主要受“十一黄金周”的影响较明显。桂城受核心地段优质高端物业仍然受市场认可，需求相对较稳定，价格稳中略升。黄岐受黄金周、限购政策严格执行、经济预期偏谨慎等因素影响，二手交投量较大幅度下降，价格保持平稳。 受“十一黄金周”影响，9月禅城二手楼市的人气、交投量总体有所减少。9月桂城一手新盘供应相对不多，部分较高端的刚需买家一手市场回流，大多青睐地段较好、综合素质较高的高端物业。业主心态较平稳，优质物业的业主后市信心较充足，议价空间不大，总体二手楼价稳中略升。 本月黄岐二手楼市的人气、交投量总体有所下滑，主要受“十一黄金周”影响明显。此外，限购政策严格执行、经济预期偏谨慎等也是二手楼市销售有所下降的重要原因。业主心态总体较平稳，议价空间不大，总体二手楼价较平稳。 顺德9月二手楼价持稳，二手楼市相对良好 本月顺德二手楼市相对较良好，主要受一手新货不多，且价格有所上涨的影响。据悉，9月份顺德部分新盘的价格高达1万元/㎡以上，部分入住需求迫切的买家以及青睐高性价比二手“笋盘”的客户由一手楼市回流。业主心态总体较平稳，议价空间不大，总体二手楼价保持较平稳的态势。 由目前的情况看，佛山二手楼市仍然在缓慢消化政策带来的影响。第四季度，这种缓慢消化调整的过程仍将延续，加上第四季度一手新货供应仍较充足、一、二手价差不大的现象长期存在、房贷有所收缩以及经济不确定性增加等因素，预计第四季度佛山二手住宅的总体销售量将难以大幅放量，基本以走稳为主，主流买家仍然以需求迫切的首置刚需为主，*需求继续萎缩，价格则总体较为平稳。