[摘要]首先我们先来看一下今年的上海楼市。从今年的一个走势来看，1月份上海供应达到了30余万方，同比去年增加了230%，这个趋势是延续了去年底的反弹因素。 首先我们先来看一下今年的上海楼市。从今年的一个走势来看，1月份上海供应达到了30余万方，同比去年增加了230%，这个趋势是延续了去年底的反弹因素。2月份同比回落，同比减少了33%，1、2月份主要上市项目集中在外环以外，以中高端的改善型和刚需的小户型这样的产品供应较多。从销售来看，今年1月份今年上海商品住宅成家101万方，同比上涨了176%，基于市场房价会上涨的预期，延续了去年年底以来高销售的一个走势，主要是限购限贷的因素的影响，有一些有消费能力的，置业选择一步到位，改善型的需求现在成为市场的销售主体，2月份受到春节假期的影响，与同期相比仍然上涨了30%。 销售的项目主要是在嘉定南汇、闵行、宝山这样的一些外环区域，近两周的销售也是出现了攀升的趋势。今年1、2月份，均价达到了2.3万，2月份达到了24700，两个月同比涨幅超过了20%，延续了去年12月份翘尾的行情。主要因为出台了国五条的政策，在短期内改善型的项目销售的幅度比较大，直接拉升了全市的销售均价。从3月1日出台国五条的细则已经刊出，二套房政策确实收紧的趋势，所以2月份有这样的传闻出来并非是空穴来风。 我们看一下国五条的细则，主要给大家带来的影响，主要从征税的环节，细则是要求从严征收二手房的征税，差额征收20%，以前是有两个选择，一个征收总房价的1%，或者是差额的20%，从国五条出台以后，就只有一个选择，必须征收差额的20%，增加政策的导向作用，目的还是为了打击*性需求，但是对价格的调控效果目前很难看出来。从限购这样一个政策来看，细则是明确规定了部分限购区域应该由主城区扩大至所有的新城区域，限购范围开始扩大，这个主要是针对一些成都、昆明等等一些限购政策不严的城市，整体的市场是有限的，像北京、上海这样一些城市，在限购初期就是非常严格的，全部是针对全市的限购，所以这个限购的政策对整体市场有限，但是对收紧预期是有显著的影响的。 细则要求对房价上涨过快的城市银行可以提高二套房贷的利率和首付款的比例，目前哪些城市列入了范围还没有定论，细则还没有出台，但是我们预计对增长过快和*价格过高的一些城市被列入在内的可能是比较大的，比如说上海、北京这样一些房价比较高，上涨比较快的城市，可能会列入在内。 这样一个个人房贷的措施和个税的措施叠加效应，对改善性的需求会有比较大的影响。 从房价的控制来看，细则一方面要求各城市第1季度的房价调控目标，自调控以来，房价调控目标每年都要公布，但是对房价产生的影响是非常有限的。从住房信息系统建设方面，要求在“十二五”期末实现一个信息联网，这也主要是为后期的一个房产税的扩大做一个巩固。中长期我们要关注税率和应税对象，这个房产税的影响面可能比较窄，个税率过高，总量和增量都要征税，这个影响很大。 接下来看一下国五条的细则对不同城市的影响，首先一二线城市和一些发达的城市，在过去影响是比较大，近两个月上海的销售量是有非常大的增幅，供应量不足，这样的一个政策对头次置业的刚性影响，我们预计影响比较小，并且是偏于正面的，但是对中高端一些改善性需求，可能会有一定的影响，但是对于有一些一步到位的消费能力能够承担一些购房者，会有收入的压力。 对二线城市，规模不断扩大，价格相对比较稳定，控制在上下幅度不超过2%，政策之后，二线城市可能会出现一个分化，对市场会有影响。但是对大量刚需市场的话，影响比较小，现在三四线城市供应是比较充足的，但是潜在供应不足。 再看一下国五条的细则对后市的一个影响，我们主要还是要经济走势和货币政策和行业发展的趋势相结合，首先看一下国六条对征收个税20%的政策，对*投机性购房者可能会再次的进入市场。从需求来看，这个国五条的细则主要还是为了打击*投机性需求，对改善性需求有一定的误伤，但是不会产生本质上的影响。从中期来看，我们要与宏观经济联系起来，如果宏观经济向好，经济增长趋势比较明显的话，经济增长就会减弱对房地产的依赖，那么新的国五条的细则会执行得比较严格，房价上涨也会被抑制。但是如果宏观经济和国外的经济不是很理想，经济增长就会减缓房地产市场的压力，国五条细则的实施效果就会有所折扣，对整个房地产市场的影响会比较有限。长期来看，国五条的细则对房地产的影响不会改变需求，现在经济发展、城镇化都是推动市场向上的一个动力，在这样一个动力推动下，我国房地产市场可能会结束高速发展的时代，但是仍然处于向成熟和稳定开展的阶段。 下面我们来看一下宝山，宝山区1、2月份住宅销售面积的排行榜，前四名的二三名，中环一号来自于上大板块，说明销售是比较活跃的，同样位于中外环的有张庙，位于中外环之间，交通比较便利，配套比较完善，价格适中，比较适合刚需，但是上大与其他两个相比，上大板块有一些优势，我们来看一下。首先张庙板块和轨道1号线是纵向穿越上大板块，比较便利，经过多年的发展，生活所需的各项配套也比较完善，去年又是宝山万达广场也是位于张庙板块，近几年的新房供应是比较紧缺的，目前在售的有两个项目，在2.3-2.8万之间，我们的可选择性比较小。而松南板块，生活配套相对成熟，教育设施因为比较靠近复旦大学，所以设施也是比较齐全的，在售楼盘目前有5个，价格在2.3-2.7万之间，选择比较多，价格也比较高。 下面我们具体解析一下上大板块，是以上海大学为核心的一个新城区，上大板块，7号线，还有规划中的15号线，预计2015年开通，中间的公交线路也比较多，市民出行也是比较方便的。经过这么多年的发展，7号线已经开通，上大板块已经改善以前配套设施不变的因素，现在居住氛围是比较浓厚的，而且设施也日益完善，而且还有上海大学这样一个优势，可以说环境在不断提升，居住环境也得到很大的改善。 从上大板块的一个房地产市场来看，我们可以看到整个上大板块住宅的供应是比较多的，在售目前有8个，从上大板块的走势来看，2012年1月份价格是在18700，接近1.9万的水平，2013年的1月份上涨到2.6万，可以整个板块的潜力很大，增长起来也很大，随着2010年7号线的开通，整个上大板块有大量的一个新上海人以及新需求涌入这个板块，价格在1.8-2.5万之间。 我们生活离不开衣食住行，所以我们看一下与我们主要衣食住行相关的一些规划，首先看一下生活配套，有一个公园，可以明显的改善居民的生活，公园占地面积达到33平方公里，相信会给上大板块带来巨大的人流，使*价值得到一个大的提升。从地铁规划来看，规划中的15号线是将宝山新城的顾村地区等等一些地区连接起来，12条轨道线，15号线也将与12条线形成换乘，使交通网络巨大的提升。我相信在15号线通车之后，将进一步吸引更多的人流。 从商业规划来看，区政府在该板块将继续拓展商业办公这样一个持续发展的产业，大家知道只有产业才能带来更多的人流，到2015年大厂商业商务建筑面积将达到300万平方米，大华虎城还有北中环商业聚集区，将成为沪上非常有影响力的聚集区。规划面积90万平方米，区域内建成了一些红星美凯龙这样一些家居龙头企业，将来还有宜家家居。建设新型商业区，将成为宝山科技园区配套的商业区，周边还将建设商务楼，场中路的科技园区。北段是以建设现代科技研发商务会所，上海动漫产业核心，将会全面促进宝山区的发展。总的来大厂的规划力度是比较利好的，将来会得到进一步的发展。 下面说一下保利叶之林的项目，大家知道这是保利叶系列的项目之一，户型主要在103-147的三房到四房，项目毗邻上海大学，配套比较完善，这样一个建设将会极大的提高周边的居住环境，轨道7号线和规划中的15号线祁华路站还有一些商业规划，将来板块的居住价值和*价值将会得到不断的提升。