商品房开发商、购买者、商业银行、政府职能部门都是影响商品房价格变化的因素。城市商品房价格波动与政策引导有很大的关系。引导城市商品房价格走向，有利于保持房地产价格相对平稳运行，促进房地产市场健康发展。城市商品房价格一、引言商品房资产与其他资产相比，具有许多特殊性。比如，商品房供给地域的固定性；每处楼盘建设时间较长；单套产品的非标准化；房屋结构相对稳定性时间较长；建设过程对外部融资的依赖性较高；购买资金部分可利用银行贷款的融资性；房产出售价格缺乏透明度；市场需求与建设供给双方信息不对称性；单套产品价值较大；商品房价格变化与经济运行周期密切关联，同步变动趋势明显。商品房作为一种特殊的资产，影响其价格的因素，一方面取决于商品房在生产和生活中提供使用价值的大小，另一方面，商品房是特殊资产，受到供需矛盾的影响，是可以炒作的对象。二、城市商品房价格大幅上涨的原因剖析商品房是特殊商品，其价格波动受到供需矛盾的制约，一定时期，在供应量相对不变的前提下，如果带动商品房需求的因素增加，则商品房价格表现为上涨，反之，则下跌；在需求量相对不变的前提下，如果诸因素带动商品房供应量减少，则商品房价格表现为上涨，反之，则下跌。由于近几年我国商品房价格主要呈现为上涨的状态，本文主要讨论商品房价格上涨的相关情况。本部分主要指出：地方政府、商业银行、开发商、购房者共同推高了城市房价。（一）影响商品房需求量增加的因素分析1．城市化进程形成对商品房基础性需求。我国长期形成的城乡二元结构，城乡居民生活差别太大，较严格的户口管制，及政治、教育、文化、福利等优势资源集中在大城市等因素，进入大城市就可能得到优先发展机会，引发农民进城的巨大内在动力，政府鼓励大城市发展的政策更加速了城市化进程。据统计，到2007年底，中国城镇人口总量已经达到5.9亿人，也就是城市化率达45%左右。预计未来10年到15年间，中国城镇化率将保持年均0.9%的增长速度。每年从农村进入城市的人口将超过1300万人，是推动房价攀升的潜在力量。2.完善的公共服务直接让大城市的商品房有了极高的附加值，争夺居住权也刺激了大城市的房价。在优先发生大城市的发展思路下，资金越来越向大城市转移，大城市越来越大。大城市每年投入几百亿的资金进行城市基础设施建设，这些基础设施直接让商品房有了极高的附加值。地铁、公交、文化市场、娱乐、体育设施等方面完善的地方，其楼盘价格一般比较高。如，北京是全国的文化、政治、经济中心，有全国最为完善的公共设施体系，有全国密度最高的高校、集中了全国最为顶尖的学府。在接受高等教育方面，有北京户口的孩子享受优惠的入学条件。北京有着良好的治安环境，刑事犯罪率应该是全国最低的； “首都、文化名城、宜居城市、国际都市”将不断拉升北京的综合竞争力。如，秦皇岛市交通便利、距离北京天津较近、环境优美、气候宜人，吸引了更多外地人到秦皇岛市居住，争夺居住权也刺激了大城市的房价。3．经济周期影响。统计分析，商品房价格具有周期性、上涨太快后必然走向回归的特征。当经济从低谷走出后，经济增涨加速，市场交易活跃，民众对于未来的信心增加，在通货膨胀的预期影响之下，为了避免手中的货币贬值，纷纷买房，形成部分“恐慌性购房族”，通货膨胀预期增强也可能导致房价持续走高。4.在利益驱动下，金融业及地方违规行为“上有政策，下有对策”，分流部分政策资金助推商品房价格上涨。从买房到换房、租房，都有金融机构的参与，房子关联着整个金融系统的运作。政府推出的超大规模经济刺激计划，恰好又适时地刺激了商品房需求，上万亿“多出来的钱”受利益驱动通过各种渠道输送到房地产业，这是房价走高的重要原因之一。5.媒体不恰当的舆论导向助推商品房价格加速上涨。媒体为增强吸引力，天天报道某地商品房价格上涨的消息，极易诱发民众的从众心理、攀比心理，求大求多地购房。6.除了正常的住房需求外，全民炒房也是影响某城市商品房价格上涨的重要因素。（1）作为市场经济国家，中国每一个大中城市的房子都是面向全国人民、面向全世界的。据统计，北京在没有限制措施前，房产交易量的10%左右是外国人购买。（2）在商品房价格持续走高的预期下，数量庞大的借贷买房者，纷纷加入到买房队伍中，加之，商品房建设周期一般为一至二年时间，商品房开发商借助于媒体影响力，很容易制造成有钱买不到房的假象。（3）“煤老板、温州商人、部分行业的高收入群体”等炒房势力，他们不可能对全国商品房价格带来太大影响，却有能力拉高局部地区的房价。（二） 影响商品房供应量减少的因素分析商品房开发商的经营总成本逐步提高了，成为其将售房价定高的内在驱动力。据调查，商品房成本分布大概是4个1/4， 分别是建设、土地、开发商利润和政府税费。垄断行业跨行业参与是推高土地价格的重要力量。垄断行业中的大企业资金实力雄厚、成本低，在争购土地储备过程中，推动土地价格上涨，带动商品房成本上升，引发商品房价格上涨。当今的房地产行业，是典型的群雄并起时代。国企、民企、外企，都运作其中。传统的建筑企业、电力、电器、煤炭、粮食、水利、化工、外贸、远洋等大公司，都成立了自己的商品房开发企业；上市公司年报显示，许多公司涉足商品房业务， “地王”大多数出自这样的企业。从1999年到2008年间，地价涨得比房价还要快，是房价上涨的重要原因。可以讲，土地市场的问题不解决，房价不断高涨的问题就难以解决。另外，部分权力部门的腐败也是房价走高的原因之一。由于商品房开发商的运作程序不公开、不透明，开发商行贿成本较高，为了回收成本，不影响利润，只能把售房价定得较高。（三）房地产开发商的运作模式与风险分析房地产开发商的运作模式，也是高价房产生的模式，成为其将售房价定高的形成基础。加工制造业资金运作特点是：从设计到大规模生产，研发成本高、初期投入风险大、运作周期长、市场前景不明确等，有很大的运作风险。开发商运作一处楼盘大致经过这样的几个阶段：开发商首先得到开发用地、组织初期基础性建设、最大限度地得到更多银行贷款支持、广告宣传、预售房阶段、收入部分现金、继续施工建设、完成配套工程。通过以上分析可以看出，商品房开发的运作特点是：商品房行业技术要求相对较低，运作周期较短，老板自身承担房价下跌的风险较小，老板可以通过预售房制度、按竭贷款、虚假的信息发布等手段，巧妙地将风险转嫁给银行、购房者。特别严重地，预售房已经提前产生了固定的购买者，加之，楼房验收不强制、不规范、不透明，楼房出现种种瑕疵，购房者只好选择忍受。购房者提前付出了一定数额的预付款，所购买楼房质量一般都有点瑕疵，其实质是房价暗中上涨了。预售房制度和开发商高负债经营为房地产行业泡沫埋下隐患。调查显示，多数商品房开发商的资产负债率居高不下，资产负债率平均在60%左右，有的资产负债率超过90%。（四）贷款买房投资者的购房运作模式分析银行统计数据显示：大量购房者过度地使用商业银行贷款,通过首付款与按竭贷款形成的财务杠杆炒作商品房。举例说明：甲购房者准备购买一套标价100万元的预售商品房，甲自己筹集资金40万元首付款交给开发商，再用自己准备购买的预售商品房从银行抵押贷款60万元，完成向开发商交付全款的购房义务，开发商承诺二年后交房。假如贷款利率为6%，甲每月向银行实际支付3000元的利息；假如，三年后房价上涨了15%，甲可以从房价上涨中获益100×15%-100×6%×3=4.2万元；并且，第三年新房交付使用后，甲还可以将原有住房出租获利。有的开发商不要求支付全款，那么，投资者的资金压力会更轻些。理论上讲，只要房价持续上涨，投资者甲能够交足首付款、足够按月支付银行月供，依靠贷款买房总是可行的，而且，投资者甲可以多次循环地进行下去。个人住房按揭贷款政策是商品房销售加快的重要因素。（五）商业银行和地方政府的角色分析发放商品房贷款时，银行将信贷投放对象、发放金额控制在合格范围之内是银行控制风险的必然要求，但是，受银行追求业务及盈利增长的压力而往往失控。一方面，银行向房地产开发商提供商品房开发贷款，完成商品房的初期建设阶段；另一方面，银行又向个人投资者发放按竭贷款，帮助个人完成购买商品房的阶段。无论是建房者，还是购房者，双方都有60%以上的资金依靠银行提供。如果，商品房价格呈现出持续走高的态势，则银行业务繁荣、持续获利；据业内讲，为完成发放贷款任务，获得业务奖励，客户经理常常会帮助客户提供虚假证明资料，顺利通过银行内部下一环节审核。2008年9月以来的住房按揭贷款呈现出比赛发放的态势,它是导致房价快速飙升的重要原因。如果，商品房价格出现大幅度下跌的局面，银行则会成为第一最大受害者。某市商品房价格不断大幅度上涨时，市政府及相关职能部门必然有管理措施不到位之处，应当负有相应责任。当地政府的土地审批政策、商品房成交价格等信息发布、廉租房建设速度等都影响到当地商品房价格变化。另外，房地产开发企业的主要税费，如营业税、契税等，一定程度上，地方政府也可以调节的。三、商品房价格大幅上涨的效应分析（一）正效应分析商品房价格上涨带来的有利影响：房地产开发商、放贷款银行、早期购房者等直接参与者获利；商品房价格上涨引起房屋交易活跃，中介机构获利；房地产业发展带动钢材、水泥等建材行业发展、相关从业个体经营者生意兴隆。

（二）负效应分析1．房地产行业的泡沫将严重影响国内金融、经济、政治稳定。房地产泡沫的出现，是与银行对商品房领域的大规模信贷投放密切相关的。大量的贷款投放到了住房按揭贷款，提升了楼市成交量，并促进房价上涨；另外，大量贷款流入了企业，促使他们成为了各地“地王”，地价涨带动房价涨。总之，银行贷款成为房地产泡沫最为重要的资金提供者。办理银行抵押贷款，抵押的资产主要是土地、房产，所以，银行有钱便愿意朝房地产业方向投放；用贷款推高房价，而房价升高后抵押的资产价值高了，企业又可以贷出更多钱。这种“良性循环”会促使越来越多的资金朝房地产业投放，形成越来越大的资产泡沫。中国银行业的利益，无法摆脱地与房地产业的景气程度紧密地联系在一起了。房地产业的泡沫，初期会使得银行享受资产泡沫的好处，快速获利；如果，房地产泡沫破灭，银行将付出加倍的惨痛代价—此次金融危机的惨象就是非常典型的教材。2．高房价影响了我们的生活质量。典型的例子是，利用按竭贷款买房的部分市民将自己的收入还银行月供，替开发商打工，成为房奴，长达20至30年时间，影响了日常生活消费。3．高房价制约了投资者的活力、影响城市的竞争力。许多知识分子可能因为高房价等困扰，离开大城市，选择二、三线城市去发展；许多商户可能因为城市的高房租，放弃了继续经营的信心；高房价也会引起外来工生活成本提高，一些新型产业的老板可能由此难以招收到满意的员工。4．高房价挤压了其它行业资金需求与发展空间。银行贷款大举倾斜到房地产行业，必然地增加了其它行业从银行贷款的难度。高房价、高利润，还释放出市场信号，吸引、鼓励更多的“外行”快速地转向房地产行业，投入研发的资金相对不足，影响企业后续发展。四、保持房地产价格相对平稳运行，可以采取的措施纵观历史，我国还没有经历过商品房价格大幅下跌带来的痛苦，近期，大幅下跌也不太可能成为现实，尤其重要地是，全民应当形成广泛共识：清醒地认识到房价的非理性上涨危害远远大于利益，要高度警惕楼市泡沫对经济的冲击。目前，尤其不要人为地刻意将房价快速打压下来，形成难以收拾的局面。日本和东南亚国家由于没有控制好房价，几乎都遭遇了房地产泡沫崩溃的危害，导致长期的经济衰退。据相关专家研究，房地产泡沫破灭之后，其调整的周期约为20年左右。这一数据在日本也基本上得到证实，日本从1989年房地产泡沫破灭到现在，已经过去了20年，其房地产行业仍然复苏乏力。因此，控制房地产行业风险成为政府义不容辞的责任。本文建议，政府可以着手执行以下具体政策措施，以促进房地产市场向良性循环方向发展：1．制定“以维护房地产行业秩序、规范房地产业参与者行为为目标”的法规和国家房地产行业长期发展规划。房价涨跌是典型的政策市，科学合理的政策引导对于房地产行业的健康发展非常重要。火热的楼市对经济发展有很大的推动作用，也对社会稳定带来了较大的负面影响，这就要求政府对房地产行业的调控方向回归中性。各项政策以促进房地产市场的平稳持续发展为目标，绝不要配合楼市的大起大落，形成钟摆式调控，将商品房价格变化带来的种种风险限制在可控的范围内，使房地产行业成为稳定宏观经济的基础性产业、成为满足民众基本住房需求为主的市场，而不是以投资炒作商品房为主的市场。2．大量建造廉租房、公租房，替代现行经济房分配模式。经济适用房最大的弊端是，政府部门难以制止权力滥用、申请者造假。廉租房没有产权、不能出售、不能转租、不能继承，可以有效防止经济适用房的弊端。大量建造廉租房、公租房可以让更多低收入者有房住，与建设经济适用房相比，还可以节省大量资金支出。廉租房，才是政府大有作为的领域。建设廉租房没有利益空间，房地产开发商不愿意参与，为激发房地产开发商的积极性，政府可以采取“捆绑开发”政策：开发商在申请商品房项目时，政府要求其同时完成一定比例的廉租房建设项目。3.引导社会资金用于实业投资等长期使用，以利于产业结构调整。通过各种政策引导民间资本更多地用于实业投资，有助于缓解商品房投资短期过热局面。比如，设立产业基金等投资品种，引导部分社会富余资金转向实业投资。4.取消商品房预售制度。商品房预售制度危害极大：(1)商品房还没有完工验收,开发商就可以提前收到预售出的房款，助涨开发商加快建设的投机心理，轻视未来的各种风险。(2)容易造成商品房供不应求的假象，助涨民众的抢购心理。(3)开发商可以通过预售房制度，能够巧妙地将风险转嫁给银行、购房者。(4)预售房已经提前产生了固守的购买者，房屋质量难以保障。(5)变相地减轻了商品房监理、工程验收者的法律责任。5.重视媒体宣传的积极作用，引导民众谨慎决策、不要形成求多求大等攀比心理，严格规范商品房市场信息发布、严惩开发商发布虚假信息。全市（全国）所有开发商的商品房建造数量、已经销售数量、销售价格、未销售商品房数量、旧房闲置数量、旧房成交数量、旧房成交价格等重要信息应当由房产主管部门发布。各职能部门可以通过银行收款账户、商品房登记信息等实现信息共享。6.从严审核房地产开发商资质，严格控制商品房验收过程，确保购买者能够买到放心商品房。商品房验收过程应当在媒体监督下公开透明地进行，民众应当有权知晓真实的验收结果。7．对于个人申请按竭贷款者，银行严格控制发放条件，可以有效降低财务杠杆比率的作用，抑制炒房者的资金供应，引导商品房市场成为以消费为主导的市场，减少投机炒作。(1)对借款人采取利率差异化政策,即不同信用者其贷款利率是不一样的。比如,对于优级信用者,其个人住房按揭贷款利率是6%,对于次级信用者的住房按揭贷款利率可能达到15%，那么，次级信用购房者的资金成本就会提高，其购买商品房的能力与收益都会下降，从而降低了购房的积极性。(2)对于未完成验收的商品房项目，银行不得向购房者发放按竭贷款。8．暂时停止向房地产开发商的商品房建设的贷款供应，全国金融系统贷款信息联网，以房地产开发商所在的集团公司为监控管理对象，将更多资金投向公租房和廉租房建设。在操作中特别注意，防止开发商通过多头开户、相互参股、异地设立分公司等手段，逃避监管。五、结论商品房价格保持相对稳定，非常有利于国家宏观经济平稳运行；反之，商品房价格短期内大幅涨落会对国家宏观经济带来非常不利的影响，甚至于造成非常严重地打击。目前，必须预防商品房价格经过大幅上涨之后，走向大幅度下跌，更不要人为地刻意地将房价快速打压下来，形成难以收拾的局面。建议政府调控重点转向以“维护房地产行业秩序、规范房地产业参与者行为”为目标，使房地产行业成为稳定宏观经济的基础性产业、成为满足民众基本住房需求为主的市场，而不是以投资炒作商品房为主的市场。