主持人(张明智)：我们对新政的看法现在就聊到这里，在座各位一方面可能身负公司业绩的重任，现在新政出台了以后，现在深圳二商数据变化和市场现状是怎样的？想听听大家的看法？ 网深圳二手房公司商铺部总监 张明智 范进佳：从11月份到现在目前国土局有300套。 主持人(张明智)：9月份好像销售非住宅类是2400套。 中原地产写字楼部董事总经理 范进佳 范进佳：9月份数据不能代表什么，我们留意到走势销售套数一般来说都是在700-800套左右的，9月份有些是累计的，因为在集中过户的，特别是把我们刚刚谈到之前只有几十套，突然之间变得几百套出来，也多了几十倍出来也是可以理解的，有些大单销售的，这也是有可能的，但是正常800套左右的销售，应该是会比较正常的，到目前来说，我们看到10月份心里面恐惧还是比较多。刚刚赵总提到的问题，此前有些可以消化的，我们看到*的销售已经三百多套。 美联物业工商铺总监赵先锋 赵先锋：其实*准确的数据应该是11月份，10月份的数据之中其实有很多是在9月份做网签，网签税务局规定也是算的，就不用去地税局开什么单，所以改到网签是比较多的，所以我们也没有看10月份的数据，9月份的数据都没有看，我们看11月份数据是*准确的。从这个月销售二手能够真正反映到现金二手市场是怎样的。 范进佳：我们看到现象就是现在目前来看影响是比较大大，因为估价有些可能是旧得很老的，估价是比较高，销售价可能高过它。像宝安、南山、龙岗*近销售集中在这几个片区，11月份我们看到整个南山目前300多套，南山占了1500多套，宝安有几十套，龙岗有40-50套，基本上楼盘跟福田基本上很少很少销售的。为什么这种现象呢？因为原来这个房子，因为罗湖比较老，福田发展也是比较早，原价比较低，估价又比较高，因为现在比较成熟，所以估价比较高。宝安或者是龙岗原来开发比较晚，所以有些特别是新的盘原来原价定得很高，现在估价可能差不多或者是没有什么影响，宝安也是开发比较晚的，所以他们销售都是不受估价影响的，我们看到套数是有300多套，但是面积看起来就比较少了，都是一些小的单位。因为我们可以看到以前国土局过户一个月可能正常的话应该是有7-8万平方左右，我们目前看到还不到1万平方左右的销售，看套数不能看到什么东西，但是看面积还是看到了很多东西，以前*主要销售集中在三板块：罗湖、福田是*重要的，后面才是南山，现在较好销售变成南山有优势，然后宝安跟南山，所以还是有一些变化。 主持人(张明智)：请各位谈谈价格的变化，刚刚各位提到推高一手价格，现在如果售不好卖，租的情况是怎样的？ 赵先锋：现在怎么说，二手价格我们感觉到没有什么变化，说句不好听，业主还是很有钱的，不着急的人说句不好听，QE3出来了以后，很多人就包括现在很多人都在跃跃欲试准备买，所以深圳特别急卖那种价格适当有些调整，但是也没有达到跳楼还是跳水的，商铺不可能出现这种状况，会有一些销售不活跃的地区，但是像海岸城这种你不卖拉倒，反正我就是卖这个价，什么政策与我没有关系，海岸城写字楼*可能卖4.1万，新政出来了加两千元税费，反而还往上涨了，不跌反而往上涨的，一手楼的价格还是非常的佩服得，像南山*近推出的一些楼盘价格都是比较便宜，理论上面是配合到新政以后，可能较大受益开发商应该是较好，它的价格一直维持在非常均衡的状态，可能在某些地方有些略微的下滑，较好卖得非常好，第1批买较好维港(小区网论坛)的客户可能赚到了，因为开发商持续平稳保持在一手楼的价格给到周边的平均价格基本上是一致的，所以一手楼对我们来说销售*多就是一手楼，因为你老是算不准，有的时候以前我们签合同的时候还可以实收价码，现在就不签实收的，该你付的就要付，现在都是各付各的税费，以前就是3点几个契税，出入不会很大，现在你不知道搞不懂，因为新政之间核实征收和核定征收的标准我心里面在想确实差距太大，核实征收你原来的价格是按照*老的方式，你高出原价的200以上可能要收60%，但是你的核定征收就是10%，所以说这两种税费的选择也是让很多人很难做的，所以我们干脆在销售，包括我们看到商铺的价格一直很平稳，热点地区是每一年不断的往上涨，一年反正你看到不好的行情是这样的，较好的也升10%，不好的也就是40-50%，东门的商圈基本上固定每年15%增长，就是往上涨的，因为租金*很快的，因为保利有一部分到期，租金一下子从三百多飙到一千块，所以把这条街整个租金拉起来了以后价格而上去。现在在年前如果租赁的物业，不管是租到商铺还是写字楼，对您来说肯定都赚到了，因为商业市场销售很难销售或者是销售比较缓慢的情况之下，业主持有物业的过程当中是不断的租金往下降的，一定要往下降的，以前我们认为一个卖30万的商铺可能*只有两年，*多就是三年，但是经过这一轮税费的调整过程，政府来推动以后，虽然价格没有变，但是*上升了，自然而然租金提高了。市场上的钱肯定是流动的，不流到这里，就会流到哪里，这里不涨就会在那里，所以租赁市场是比较好做的，而且租赁市场一定会涨的。 主持人(张明智)：各个中介大行，商业佣金收入占到公司总的份额比例是多少。因为我们了解到现在很多可能做一手商业还有就是跑到重庆、成都、武汉去买或者是到香港去买，各个大行你们的比例当时是多少？ 范进佳：以前中原大概每个月的佣金应该是在1.1-1.2左右，如果政策之前没有的话大概是在一千万左右，10-8%左右，现在还是保持在1.1-2.1左右，现在可能涨到5%的比例，所以这还是有影响的。我们往往所说的，因为正常像香港商业来说占到整个公司15%是比较合理的。所以现在整个商业，我们看到这种销售非常不正常。所以我相信有很多公司的比例会更低，我觉得市场应该会随着时间慢慢有些变化，商业的销售压缩后。 主持人(张明智)：租售的比例是多少？ 范进佳：按照我们以前的规矩，单数占70%，业绩占30%，旺季只占到15%或者是10%左右，现在是比较高了达到34%，不同时期比例是不一样的，按照业绩来看。 主持人(张明智)：我了解到好像9月份中原那边做了900多万，但是一手包括去香港那边好像占了200多万。 范进佳：一手不只是指200多万，我们除了卖本地又卖成都、香港，也卖了有一些东西，因为整个一手来说对我们来说超过一半了，我感觉到从估价放出消息以后就慢慢有些影响，9月份突然有那么多销售，我觉得之前都已经谈好了，我没有看到9月份有一个很好的去抢和卖，没有看到这种现象，国土局数据是滞后了，所以我们9月份一手占我们的比例还是比较大，但是*近看到深圳一手是没有的。 赵先锋：下半个月是比较难的。香港海还搞了一个印花税。 21世纪商业部副总监胡晓 胡晓：从公司占比来看差不多，以前大概10%左右，现在可能是8%左右，我们现在销售租售比来看，二八开吧！买卖还是有一些，主要还是集中在东门、罗湖这些小商铺的买卖，再加上一些惠州商铺的买卖，一手商铺的买卖，租赁这一块的话，大家的情况都差不多，我们可能更多的销售是在于二手商铺租赁上面，写字楼销售从了解到数据来看，因为年底考虑到过年装修的问题，反正今年整体经济的感觉上面来看好像还是比往年要差，所以说扩大租金面积是比较少的，明显感觉到南山海岸城商圈和写字楼租赁面积是放大了，以前大概可能空置率2-3左右，现在8-10左右，各个商圈也都是差不多的比例，我们做商铺的租户会多一些。 赵先锋：基本上都是差不多10%左右，我看到今年业绩，基本上一手楼是比较多，二手楼相对比较少，租金比例基本上占到20%或者是35%左右，一直以来是这样的。 主持人(张明智)：大公司业务员好像不太重视租单。 范进佳：做销售的是正常的，你也知道低底薪高佣，市场好。 赵先锋：买卖容易谈价，租赁好烦的，十几项，说句不好听的话，一个店没有搞好人家就不要了。因为写字楼一层卖掉很牛啊，其实我告诉你，你这一层租出去比卖出去的那个人牛多了，因为买卖就是一个价格的因素，而租赁确实考虑的因素太多了，什么水、电、管理费，我们业务员说我们宁愿多跑几个盘，时间太久。 范进佳：租单还是香港发展占很大的比例，特别是我们所说的租单是保本的，现在市场他们也经历过有些低谷的时候，一个月租单都保持了部门的正常水平，现在很多这种业主客户喜欢跳单，因为跳单要负责任的，所以这里的人就喜欢跳，因为业主摆在那里，找管理处也好都能够找到业主，业主肯定配合你，买卖这种东西喜欢找公司做监管，手续比较复杂。所以很多业务员不愿意做这个事情，特别是卖一手楼*简单的方式，客户过去行就行，不行就不行，行了也不用做什么，现在发展商现金奖励比较高，很多同事肯定有个人利益的问题。第2，租赁会少，深圳做铺我不知道，但是做写字楼知道租赁很多客户变成我们*客了，很多的，今年来租，明年就买来用，虽然复杂，但是因为复杂程度就要接受，才有机会让他认同我们，才有机会做到长远的客户，就看看个体行业目标定。 港置地产工商铺总经理李政江 李政江：我想商业铺占到公司业绩20-30%之间，佣金所占的比例是这样的，当然也试过占40%，也是某一个阶段。你说现在这么一个时期，我们也是保持着22-28%之间，经过10月份以后，所有的商业除了租赁多，今年的租赁第四季度，业主精明，业主精明因为大环境不好，很多企业再压缩成本，你不给我降租就搬走了，比如说写字楼这一期，包括商铺这一块也是很多的，换手率、生意维持不下去的，这种情况下市场是比较常见的，这种情况下，各大公司都会往下调，现在综合去做一手，总之能够产生经济效益的地方现在基本上也就是说商业部也不像以往，什么都卖，香港、惠州、深圳、其他的你说反正就是多元化，面对市场的变化。 主持人(张明智)：现在想了解，现在不是做一手比较多，但是深圳一手相对来说是比较少，比较多的城市是哪几个？你们带客户去买写字楼也好，买商铺也好比较多的城市有哪些？ 范进佳：如果说卖跨省的城市我觉得应该很少人做，就我们在做这件事情，因为我们公司布点比较多，全国各地有30多个城市有我们的点，我们去选择买，其实这也不是说我们要客户去买，其实有很多客户在做*也是做分散*，因为大家都知道十年前买深圳龙华(社区网论坛商铺)，现在有很多内地抄深圳可能刚刚起步，可能有些*不清楚，有些客户是主动提出来，我买深圳十年后跟买成都十年前。大家去看这些问题，有些客户可能会觉得我要分散多一些，有些甚至跑北京去买，上海去买，我相信有很多客户都愿意去买，有些客户为什么不去买，因为搭理不是很方便，因为本地客户买本地东西很正常，本地客户跑到外面去买，确实上面，对地方的了解上面也是需要的，不是一下就能够销售的，即使物业很好，*很高也有一个了解过程，所以推外地盘的时候确实会遇到一些问题，但是我们推的铜锣湾海港城，其实就是品牌做商业，客户本身是香港人，对产品很认同，目前的*可以，价格可以，确实市场是在起步阶段，觉得还要去买这些东西，这是很正常的，但是这种我觉得难度也是非常大。我们也有几层单位的销售，本地做本地的生意，卖到外面去都是熟客。深圳这个地方好在是一个移民城市，来自于不同地方的人很多，因为有很多人因为在那里有公司，我们做商业的，就像我们部门一样就有公司，在深圳有公司，可能我在城市中间需要布点，所以需要买一个写字楼，所以说它有用的价值在里面，我在北京租一个写字楼也是非常正常的，其实每年通过大联盟销售就是写字楼多，有用的价值在里面，我也是有刚性需求的部分在里面。特别是一些大型的企业有不同的公司就会觉得别的地方找经纪不一定信得过，既然你们公司布点那么多，网络可以，我相信就找你们，正好他们公司来买租给他们公司也是可能的，未来趋势正常的需求还是有的。 主持人(张明智)：就我个人来说，*近我也是在考虑，因为你在深圳可能*商业，第1成本太高，你自己的资金比较少，可能没有那么多钱去*，但是现在深圳可能有三套住宅，可能卖1-2套，因为之前看到几年之后的惠州就是之前的深圳，现在对比惠州*好，还是在武汉*好，因为惠州比武汉价格相对便宜一半，就觉得潜力武汉大一点，有什么建议吗？ 范进佳：一线城市、二线城市、三线城市还是有区别，这个城市还是很重要的问题，因为选择的程度就是西部地区，整个租金*比较高，入住率比较高，而且有一个好处铺可能是一年收一次租，写字楼可能半年或者是一个季度收一次租，税费也是相对比较合理，因为全国租赁费来说深圳是*偏低的，成都跟深圳差不多，交易税费也是比较多。你说惠州跟武汉这两座城市，你说一个城市到底卖商业*主要是看未来整个经济，武汉虽然不属于一线城市，要爆发起来速度肯定不一样，因为它是一个省会城市，惠州只是属于一个粤东二三级线的城市，目前就广东省来排也排得比较后的一个地方，其实我们看到很多都是深圳去买的根本租不出去或者是没有需求，这是不一样的，选择城市肯定是选择未来有潜力发展的城市，特别是商业，我们所说的商业还是低价格，没有租金支撑，你的商业是没有价值的，*终的问题就是买来收租，其实我们2008年都去买豪宅，因为没有豪华装修也是租不出去的，买铺装修很简单的，所以很多人经过2008年金融危机之后租不出去，又卖不掉又租不了，商业这种东西有一定的租金在成都，整个就会来租单位，就是不一样的，所以*还是决定价值。