8月5日，《十二届全国人大常委会立法规划》（以下简称《规划》）经调整后向社会公布，《规划》列举了包括房地产税法在内的 34项立法任务。一时间，这条消息让坊间议论纷纷，因为它意味着，房地产税法应该在本届人大任期内（即2017年）提请全国人大或全国人大常委会审议。有专家介绍，如果一切顺利，房地产税最快有望于2017年出台。 随着房产税的“销声匿迹”，房地产税走进了人们的视野。对于多数民众而言，都和房子有关，这一字之差是“差”在何处？又会对未来的购房带来什么样的影响？但无论政府能否在 2017年实行房地产税，毋庸置疑的是，房地产税将是房地产行业未来发展中的关键一环。 从“房产税”到“房地产税” 不只是多一个字那么简单 说到“房地产税”，便不得不提到“房产税”。8月5日发布的这条消息曾一度让人以为这不过是对正在试行中的房产税的“扶正”。不过事实并非如此，看似一字之差，却可谓“相去甚远”。 房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。就国内来看，房地产税包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。中国房地产税的收入占地方税收的 70%以上，而一些发达国家仅在 8%左右。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。由以上定义可以看出，房地产税和房产税是一种“包含”关系，换句话说，房产税是在房地产税的范畴之内。 目前，房地产税立法初稿已基本成形，正在内部征求意见并不断完善中。房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并，具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。有专家认为，不管二者有多大差别，征收都是对社会的进步，且似乎房地产税比房产税更有意义。比如，房地产税可能会打破房屋产权 70年的年限。当然，在这之前现行土地出让金等问题尚需完善。 回顾曾经的房产税，虽然在2011年试点上海、重庆，但实际效果却未达到人们的预期。上海房产税试点，主要适用于本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房、家庭人均居住面积超过 60平方米的、非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为 0.6%；重庆房产税试点的主要征收对象为个人拥有的独栋别墅（不论存量房还是增量房）、房价达到当地均价 2倍以上的个人新购高档住房，以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房，税率 0.5%－1.2%之间。 从试点执行情况看，两地房产税试点大多以户型面积划分，并采取“老房老办法，新房新办法”的政策。房产税试点中的内容虽然只是未来“房地产税”这个综合概念中的一部分，但其在实施中体现出的一些问题，对未来房地产领域的整体税收改革也具有参考价值。 首先，对房价影响不大。根据中国指数研究院此前发布的报告，上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量分别下降46%和26%，比同类城市降幅高了10个—20个百分点，但成交均价并未出现明显下跌；第二年，两地成交量均呈现较大幅度的增长。但此后3年多，房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。 其次，对地方政府财政税收贡献不大。重庆房产税试征税的金额年均为1亿元左右。以2011年为例，重庆市的居民住宅征收税款为1亿元，而该年的重庆市本级财政收入为2908.8亿元，房产税占本级财政收入的比重仅为0.03%；与重庆相比，上海市房产税的征收虽然在绝对值上要多，但其占财政收入的比重同样很小。根据《2014年上海预算草案报告》，2014年上海市预计征收房产税27.6亿元，只有土地出让收入的1.7%。 最后，涉及的人群有限。由于房产税试点不涉及存量住房，且上海试点中还有6条税收减免政策，这就使房产税试点没有对二手房交易产生巨大的冲击力。重庆则主要针对豪宅及别墅的房产税征收标准，对房屋的面积和价格也进行了极为严格的限制，这种几乎为豪宅“量身定做”的房产税征收方式后来被一些业内人士戏称为房地产界的“奢侈品税”。 房地产税的落地可以突破重重困难 房地产税计划在2017年落地，而在2016年底就需要出台方案，实际上还是稍显仓促。就目前的整体情况而言，房地产税的实施必须具备两大先决条件。 一是需要依靠不动产统一登记制度，摸清全国的房产数量及具体分布情况。根据相关数据，再行确定房地产税的征收对象、征收标准和相关税率。“两会”过后，住建部已经明确表态，将在6月份实施不动产统一登记制度，但上述数据何时能够理清，并没有一个明确的时间表。 第二个条件是明确房地产税里“土地”部分的税如何征收。在购买商品房时，房价已然包括开发商获取土地时缴纳的土地出让金，这就意味着土地使用年限内，已经一次性缴清所有的租金。房地产税作为财产税之一，是以纳税人所有或属其支配的财产为课税对象的一类税收，其以财产为课税对象，向财产的所有者征收。 但事实上，只有使用权，而无所有权，按照法理是无法向房屋所有权人征收“土地”税的。即使退一万步，强行“立法”容许征收，是否存在二次征收问题，也是应该慎重考虑的。因为土地出让金的缴纳和房地产税是重复征收的。70年出让金一次性缴清，然后每年还继续征税，两者本身就存在矛盾。所以一些开发商和学者建议，倘若征收房地产税，土地出让金便应免收，似乎这样才能起到真正意义上的降房价之目的。 从以上分析可以看出，从房产税到房地产税，前者已经废弃，后者要真正落地不仅需要做大量铺垫性工作，更重要的是要进行土地制度、税收制度的变革。房产能否统一信息、土地出让制度是否改变、土地产权如何明晰、出让金和税收如何平衡，都是看起来简单，落地起来还需要一些时日以及充分准备的事项。 另外，有业内人士认为，全国不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平不同，房地产税的征收范围和税率如何确定是一大难题。同时，是否设置“免征额”也同样是立法难点之一。有专家提出，中国的房地产税应在低端范围内给予一定的免征税额，这样可以抑制投资投机性消费，也给广大普通百姓一颗“定心丸”。房地产税改革需要对拥有多套住房的高收入群体多收税，对中低收入群体免税乃至反哺。 与此同时，征税范围的难点还体现在防范征税“擦边球”上。此前在重庆，为了规避房产税，有人在独栋别墅间加盖附着物，绕过了“独栋”概念；还有开发商将一套单价远超房产税缴纳下限的大面积产权房分成“住房”和“车库”两个产权进行捆绑销售。 此前，按照上海房产税试点的计税方法，试点以应税住房的市场交易价格作为计税依据，目前暂按应税住房市场交易价格的 70%计算评估价格，再按照税率计算缴纳。但从现实情况来看，房产评估价格如何确定却存在一定难度。有专家甚至表示，评估的房价是计税的重要依据，如何真正反映房地产市场的真实情况，对政府来说将是挑战。 房地产税箭在弦上 未来有望助力房地产市场 据了解，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到 60%，建筑成本只占 40%。土地占有的税费太多，是形成房价过高的直接原因之一。如果将以往在房价当中一次性交纳的税费改成按年收取，那么改革后房地产的开发成本将有大幅度降低。 假如地价和相关税费分70年交，目前售价6000元/平方米的房子，从理论上说，按3600元/平方米的价格销售即可盈利。今后，房地产税的征收逐渐向“保有”而征税，房产市场若干年后的情况很可能将接近于买房容易、养房难的情况。 如此一来，房地产税将征收多少？前不久，业内人士表示，国内征收房地产税是必然的，参照欧美国家及世界通行做法，他预测应在3 年内开征，并估算首套房的税率应该在0.5%—1%之间。按这笔账算，280亿平方米、均价1万的住宅，总值 280万亿，以0.5%的税率计算，一年税收是 1.4万亿。故价值100万的首套房，一年交5000元，每月缴420 元不到。二套房、三套房及以上，税率不会超过 3%，预计在2%以内。 欧美国家的房地产税已是相当成熟。在某合资银行工作的陈先生认为，房地产税的征收模式可能会参照欧美模式，并结合当下的具体情况做些调整。一如个人所得税的开征，即便在当时有些难以接受，但如今人们已对此习以为常了。在美国购房的林女士告诉记者，美国每年上缴的房地产税都有所不同。这是因为，当地政府每年都会对房子进行评估，如果你的房子翻新了，那么价值也将增加，税费也将水涨船高。此外，她告诉记者，在美国，房地产税可以抵扣个人所得税。 房地产税不会永远都是“纸上谈兵”。对正在寻求软着陆的房地产行业而言，虽然依靠政府政策、央行降准降息能够加强对市场的调控，但建立并完善房地产税的税收体系，才能将真正助推房地产行业的市场化发展。