有些媒体报道，上海、深圳楼市降温、冰冻，苏州、南京楼盘聚客也明显减少，更有甚者提出会出现“退房潮”，但是事实真相是什么呢？   真相有二：   其一是透支供应。   以上海为例，远期不说，只说近期，2013年至今，上海累计批准上市31.1万套，累计销售34.5万套，透支3.4万套。   透支不仅在全市，所有各区近2年都发生全面透支。   横跨内环、中环、外环的4区同样也是透支。   甚至连上海郊区也发生透支现象！   上海所有面积段也都发生严重透支，除了2014年。   深圳情况也是同样，2013年至今，深圳累计批准上市15.8万套，累计销售17.4万套，透支1.6万套。   苏州、南京、合肥、廊坊，凡是出台调控楼市政策的城市莫不如此。图，咱就省了，给您省点流量。   房价也降温了吗？   上海房价的确是降了，特别是从2016年第8周至今，但是，这是因为供求结构的问题。上海核心八区今年以来几无新增供应，仅有的新增供应也不过840套。   供应量少，销售自然很难支撑高位。而核心区销量下降，自然也使得整体房价呈现下降的假象。   深圳房价的确也降了，特别是从2016年第8周至今，但是，这也是因为供求结构的问题。   关内4区除南山区今年3月新增供应1760套以外，其它各区今年均无新增供应。只靠着南山新增供应支撑，才维持了关内一个季度2369套的销售量。   深圳还是靠关外销售支撑，关外两区一季度合计批准上市9124套，合计销售11760套，关外批准上市与销售分别占深圳整个上市量和销售量的83.8%和76.8%，显然整体拉低了深圳房价。   苏州，2014年至今，累计批准上市14.6万套，累计销售17.8万套，透支3.2万套。房价走势就不用看了。   南京，2014年至今，累计批准上市19.8万套，累计销售21.6万套，透支1.8万套。2014年初，南京住房均价只不过1.25万元/m2，今年一季度均价已经1.78万元/m2。   合肥，2013年至今，累计批准上市32.7万套，累计销售36.9万套，透支4.2万套。住房均价也从2013年1月的6743 元/㎡上涨到2016年3月的8775元/㎡。   廊坊，2011年至今，累计新开工面积3706万平米，累计销售4033万平米，透支327万平米（这里很不好意思，因为缺少批准上市数据，只好以新开工面积滥竽充数了）。2014年初，廊坊住宅均价只有7千出头，3月已经超过1.2万元了。   楼市无房可供，销售或许会缩量，但房价依然上涨。   事实上，这些城市的并不是销售都缩量的，相比去年同期，新政后的三周，只有深圳销售下降了35%。但上海增量59%，三周就销售了9046套；南京增量138%，三周卖了10797套。   这完全不是楼市降温，而是实实在在的短缺发生！短缺意味着下一次的需求爆发，也意味着反弹或许来得更加猛烈！   其二是抑制需求。房价出现上涨，政府部门的惯性思维首先是调控需求侧，而不是改革供给侧。   全国出台楼市调控新政的城市大概只有上海、深圳、苏州、南京、合肥、廊坊。其政策取向如下表：   可见，楼市调控新政就是在抑制购房需求，延后需求爆发，只能缓释房价，不能化解供求。   政策的少有目标就是：控制房价上涨，过快！过快！过快！   苏州房价上涨不能超过+12%，南京不能超过+10%，上海不能超过备案价+0%……。   在这种政策目标导向下，抑制需求、而非增加供给就符合政策逻辑了。上海只说增加中小套型占比，其它城市压根没提增加供应，只有合肥真正提出增加住宅用地供应15%，虽说增加的这点土地远远不够，但毕竟还是少有提出增加土地供应的城市。   去库存战役刚刚打响，国家政策导向是加杠杆、降门槛。而这些调控城市却反其道而行之，提高门槛，自然的，需求被抑制了，买房人少了，房价就暂时不涨了，政府部门就可以交代的过去了。   但是需求没有减少，政策只是“缓释胶囊”，*终需求积累如堰塞湖，总有*这些城市的房价还是会震荡上行甚至*的。   既然这样，即便是楼市短暂降温又有什么意义呢？   我们总是说供给侧改革，但供给侧改革的要义是从需求出发，提供有效的产品供给，改革的目的是满足人民群众日益增长的物质与精神需求，这不正是党的十八大以来反复强调的吗？   全世界大城市人口都是在不断增长的，这是因为我们处在信息爆炸的时代，大城市拥有较高的信息沟通效率（即便是在互联网时代，面对面的沟通依然是较高效的），拥有*丰富的金融工具，拥有*的各类人才，也就拥有*一等的劳动生产率和人才价值增长率！因此大城市始终是在处在城市生态链的顶端，虹吸着低等级城市的人口与资本。   正因如此，我们更应该增加供给而不是抑制需求，包容新市民而不是限制新市民，多研究供给侧而不是总想着需求侧。   在供给侧需要改革的是：适时调整“控制特大城市人口规模与城市边界”的政策以适应用脚投票的人口移动潮流，满足包括新市民在内的大众住房需求。