千亿中骏开启“配速长跑”
风财讯 2021-01-04 14:03

(来源|风财讯 作者|王婷婷)

“千亿之上,中骏再出发!”
12月30日,中骏集团董事局主席黄朝阳题写的新年献词中,这一句话被放诸标题位置。
的确,正如黄朝阳所言,12月20日,中骏用突破1000亿的销售额交出了一份沉甸甸的答卷,艰难却坚定地兑现了承诺,在新三十年的起步阶段,如期实现了“千亿级”规模的战略目标。
但更重要的是,“千亿之上,必将面对更大的风浪,沧海横流,方显英雄本色”,2021年,中骏选择“再出发”。
黄朝阳称,此时中骏的再出发,是保持“一体两翼”战略的定力;坚定不移转型之路(中骏商管力争H股上市、方隅成为行业最具竞争力的引领者);坚持组织能力建设的管理核心和引领美好生活的愿景。
的确,现在“千亿”虽然不能说是企业的保险绳,但是一条重要的参考线。
尤其在存量时代,商业模式的正确性,战略的执行力,拥有优质资产的量、持续性、回报率等,也是房企融资和发展的“赛点”。
在“千亿”视角下,再综合审视中骏集团,这匹“骏马”的续航能力,会有不一样的发现。

高含金量千亿 是一张“门票”

自12月21日公布“千亿成绩”,中骏集团成为今年第33家“撞线”千亿的房企。

根据中指院数据,2020年百强房企的销售额增长率均值约在12.0%,同比去年大幅缩水。而其中,第一阵营企业与第四阵营的销量增长率差距,已超过10个百分点。

这意味着,房企销量增长更难、分化更明显,如今的“千亿”含金量也更高。

放在资本市场同样如此,天风证券分析师孙彬表示,2021年房企非标融资将继续收缩,国内信用债、海外债等的借新还旧是重点渠道。

而“千亿”作为一张门票,背后代表的资产量、发展能力、信用风控等,都是上述发债机构考量的关键。

房企的差距将越拉越大,从平均融资成本就能看出,TOP10房企约在5.46%,而TOP31-50大约在7%(2019年数据)。

并且拥有商业资产的企业,更容易打开CMBS、类REITS等商业物业资产证券化的通道。

“一体两翼”(地产+购物中心、长租公寓)模式下的中骏集团,今年前10月公司债和ABS的累计净融资也提升到了14.6亿元,且发债利率明显下行。

安信证券分析师池光胜认为,融资渠道变化,一定程度反映了房企在融资能力、融资可得性、融资成本等方面的边际变化。中中骏集团骏地产在未来资产、公司治理上,体现出可持续性。

地产“压舱”兑现三年承诺

2017年初,黄朝阳把中骏总部从厦门搬到上海,也是那一年,他公开了一个“三年计划”,希望公司业绩做到三步跳,并在2020年“过千亿”。

往后的每一年,中骏的策略会做一些调整,但始终没有动过这个“千亿”的标尺。直到2020年的最后一个月,黄朝阳似乎终于可以“长舒一口气”,因为中骏实现了超千亿的销量,而且提前了。

以千亿的姿态收官上一个“三年计划”,志者事成、何许畅快,但也仅就一瞬,黄朝阳直言,“我们深信:兑现承诺是一种态度,持续兑现承诺是一种能力。”

毕竟千亿之上,才是真正的策略战、资源战。而新战场,中骏的“压舱石”是地产主业。

在最新公布的数据中,中骏集团2020年公司实现销售金额超1千亿,这依然是集团的最主要收益,今年的中期财报里,物业销售的收入就已经占据总收入97%。

中骏集团主业的增长也很强势。2019年中骏一度以57%的销售额增幅,跑赢TOP50房企,超出梯队均值40个百分点。近三年的销售金额和销售面积复合增长率,分别为56%和82%,也远超五十强平均线。

从中骏的货值储备来看,地产主业的后续势头也不弱。

截至12月30日,中骏获取了41个地块,土储超3000万m²,可售货值超2800亿元。公司上半年拿地强度保持在48.5%,公司土储倍数达5.1倍。

并且土储重仓长三角和海峡西岸城市圈,今年加大了在珠三角的布局(1-10月数据),大势抢占核心城市群。

在目前的货量和存货价值之上,中骏希望未来有20%-30%左右的增速,是有底气的。如果保持以往的增速,因为压舱石够稳,可以比较从容实现上述长期目标。

多个篮子放鸡蛋 最佳步频“长跑”

风财讯注意到,到今年中期,中骏集团的固定资产和投资性房地产账面价值分别达到274.1 亿元、8.1 亿元,在总资产的占比提升到17.3%。

整个2020年,中骏在商业地产领域的动作很明显。

中骏商管“百城计划”加速落地,新拓展20座中骏世界城,已开业和在建项目41个,覆盖写字楼、商铺、办公楼、SOHO等业态。

方隅公寓,产品定位于白领之上的中高端公寓,截止今年8月已开业营运长租公寓2.3万间。

规模之外,收益也明显增长。例如租金收入,中骏在2019年就收到2.8亿,较2018年大幅增长了154%。

实际上,规模和收入之外,商业对于中骏而言,融资、长期利润,这两项价值更不容忽略。

自首单长租公寓专项债券发行,中骏也同步在探索商业综合体资产证券化、商业物业资产支持计划等多元资产运营路径,以打通商业的沉淀资金。

而当房产利润助力商业前期开发,资产证券化将沉淀到商业的资金流动出来,帮助房产继续开发,就能够真正形成住商资金的“闭环效应”。

这不仅利于现金流健康,也有助于利润的长期提升。

举一个例子,2019年中骏结合购物中心和长租公寓联合拿地12幅,平均楼面价约3800元/平,较之全年新增土地的总体成本,便宜了1072元/平。

按中骏集团的商住综合体项目平均体量约20万、项目平均权益占比84%、平均住宅商业配比72%:28%,不考虑税收等成本粗略计算,其组合拿地成本能比普通拿地成本节省2亿元。
如果6万平单体建筑面积的商场平均总投入在4亿,那么两块地省下的钱,就能支持新开一家商场。

而且只要未来商场的净收入回报率可达8%,按3年租约计算,到期续约租金上涨的幅度就可达到15%-20%,租金走势可以很强。

毫不夸张地说,“Fun+协同”不仅是中骏拿地的利器,更是循环成长的“挤奶器”。

此时回看中骏定下的目标——到2025年中骏世界城开业及在建超过100座,实现租金收入超过45亿元;长租公寓开业营运超过20万间,管理租金规模达100亿。
虽看似宏大,其实每一步都能踏稳。

中骏集团虽然涉足商业的时间不长,但也因为“想清楚”了,后发之势强盛。

就像池光胜所言,多元化布局会对中骏主营业务、融资能力、融资成本等产生的潜在影响。这一点不容忽视。

而作为TOP50房企中,增长思路清晰、构想宏大的一家多元化布局公司,“千亿后”中骏在这条正确路上的“长跑”,将有怎样的汗水和掌声,也值得期待。

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