（来源|风财讯 作者|王婷婷）

“千亿之上，中骏再出发！”
12月30日，中骏集团董事局主席黄朝阳题写的新年献词中，这一句话被放诸标题位置。
的确，正如黄朝阳所言，12月20日，中骏用突破1000亿的销售额交出了一份沉甸甸的答卷，艰难却坚定地兑现了承诺，在新三十年的起步阶段，如期实现了“千亿级”规模的战略目标。
但更重要的是，“千亿之上，必将面对更大的风浪，沧海横流，方显英雄本色”，2021年，中骏选择“再出发”。
黄朝阳称，此时中骏的再出发，是保持“一体两翼”战略的定力；坚定不移转型之路（中骏商管力争H股上市、方隅成为行业最具竞争力的引领者）；坚持组织能力建设的管理核心和引领美好生活的愿景。
的确，现在“千亿”虽然不能说是企业的保险绳，但是一条重要的参考线。
尤其在存量时代，商业模式的正确性，战略的执行力，拥有优质资产的量、持续性、回报率等，也是房企融资和发展的“赛点”。
在“千亿”视角下，再综合审视中骏集团，这匹“骏马”的续航能力，会有不一样的发现。

高含金量千亿 是一张“门票”

自12月21日公布“千亿成绩”，中骏集团成为今年第33家“撞线”千亿的房企。

根据中指院数据，2020年百强房企的销售额增长率均值约在12.0%，同比去年大幅缩水。而其中，第一阵营企业与第四阵营的销量增长率差距，已超过10个百分点。

这意味着，房企销量增长更难、分化更明显，如今的“千亿”含金量也更高。

放在资本市场同样如此，天风证券分析师孙彬表示，2021年房企非标融资将继续收缩，国内信用债、海外债等的借新还旧是重点渠道。

而“千亿”作为一张门票，背后代表的资产量、发展能力、信用风控等，都是上述发债机构考量的关键。

房企的差距将越拉越大，从平均融资成本就能看出，TOP10房企约在5.46%，而TOP31-50大约在7%（2019年数据）。

并且拥有商业资产的企业，更容易打开CMBS、类REITS等商业物业资产证券化的通道。

“一体两翼”（地产+购物中心、长租公寓）模式下的中骏集团，今年前10月公司债和ABS的累计净融资也提升到了14.6亿元，且发债利率明显下行。

安信证券分析师池光胜认为，融资渠道变化，一定程度反映了房企在融资能力、融资可得性、融资成本等方面的边际变化。中中骏集团骏地产在未来资产、公司治理上，体现出可持续性。

地产“压舱”兑现三年承诺

2017年初，黄朝阳把中骏总部从厦门搬到上海，也是那一年，他公开了一个“三年计划”，希望公司业绩做到三步跳，并在2020年“过千亿”。

往后的每一年，中骏的策略会做一些调整，但始终没有动过这个“千亿”的标尺。直到2020年的最后一个月，黄朝阳似乎终于可以“长舒一口气”，因为中骏实现了超千亿的销量，而且提前了。

以千亿的姿态收官上一个“三年计划”，志者事成、何许畅快，但也仅就一瞬，黄朝阳直言，“我们深信：兑现承诺是一种态度，持续兑现承诺是一种能力。”

毕竟千亿之上，才是真正的策略战、资源战。而新战场，中骏的“压舱石”是地产主业。

在最新公布的数据中，中骏集团2020年公司实现销售金额超1千亿，这依然是集团的最主要收益，今年的中期财报里，物业销售的收入就已经占据总收入97%。

中骏集团主业的增长也很强势。2019年中骏一度以57%的销售额增幅，跑赢TOP50房企，超出梯队均值40个百分点。近三年的销售金额和销售面积复合增长率，分别为56%和82%，也远超五十强平均线。

从中骏的货值储备来看，地产主业的后续势头也不弱。

截至12月30日，中骏获取了41个地块，土储超3000万m²，可售货值超2800亿元。公司上半年拿地强度保持在48.5%，公司土储倍数达5.1倍。

并且土储重仓长三角和海峡西岸城市圈，今年加大了在珠三角的布局（1-10月数据），大势抢占核心城市群。

在目前的货量和存货价值之上，中骏希望未来有20%-30%左右的增速，是有底气的。如果保持以往的增速，因为压舱石够稳，可以比较从容实现上述长期目标。

多个篮子放鸡蛋 最佳步频“长跑”

风财讯注意到，到今年中期，中骏集团的固定资产和投资性房地产账面价值分别达到274.1 亿元、8.1 亿元，在总资产的占比提升到17.3%。

整个2020年，中骏在商业地产领域的动作很明显。

中骏商管“百城计划”加速落地，新拓展20座中骏世界城，已开业和在建项目41个，覆盖写字楼、商铺、办公楼、SOHO等业态。

方隅公寓，产品定位于白领之上的中高端公寓，截止今年8月已开业营运长租公寓2.3万间。

规模之外，收益也明显增长。例如租金收入，中骏在2019年就收到2.8亿，较2018年大幅增长了154%。

实际上，规模和收入之外，商业对于中骏而言，融资、长期利润，这两项价值更不容忽略。

自首单长租公寓专项债券发行，中骏也同步在探索商业综合体资产证券化、商业物业资产支持计划等多元资产运营路径，以打通商业的沉淀资金。

而当房产利润助力商业前期开发，资产证券化将沉淀到商业的资金流动出来，帮助房产继续开发，就能够真正形成住商资金的“闭环效应”。

这不仅利于现金流健康，也有助于利润的长期提升。

举一个例子，2019年中骏结合购物中心和长租公寓联合拿地12幅，平均楼面价约3800元/平，较之全年新增土地的总体成本，便宜了1072元/平。

按中骏集团的商住综合体项目平均体量约20万、项目平均权益占比84%、平均住宅商业配比72%:28%，不考虑税收等成本粗略计算，其组合拿地成本能比普通拿地成本节省2亿元。
如果6万平单体建筑面积的商场平均总投入在4亿，那么两块地省下的钱，就能支持新开一家商场。

而且只要未来商场的净收入回报率可达8%，按3年租约计算，到期续约租金上涨的幅度就可达到15%-20%，租金走势可以很强。

毫不夸张地说，“Fun+协同”不仅是中骏拿地的利器，更是循环成长的“挤奶器”。

此时回看中骏定下的目标——到2025年中骏世界城开业及在建超过100座，实现租金收入超过45亿元；长租公寓开业营运超过20万间，管理租金规模达100亿。
虽看似宏大，其实每一步都能踏稳。

中骏集团虽然涉足商业的时间不长，但也因为“想清楚”了，后发之势强盛。

就像池光胜所言，多元化布局会对中骏主营业务、融资能力、融资成本等产生的潜在影响。这一点不容忽视。

而作为TOP50房企中，增长思路清晰、构想宏大的一家多元化布局公司，“千亿后”中骏在这条正确路上的“长跑”，将有怎样的汗水和掌声，也值得期待。