3月1日晚间，国务院公布房地产新“国五条细则”，其中以税收手段加强房地产调控的意图十分明显。细则规定：对出售自有住房应依法严格按转让所得的20%计征。消息一出随即引起市场强烈关注，各地二手房抢过户。 记者注意到，按差额20%计征所得税的做法并非“新规”。此前二手房个人所得税有两种计征办法：差价的20%或总价的1%～2%，交易时可以从低选择。对于房价涨幅很快的房源，按照总价为基准计算相对划算。而“国五条细则”的出台，无疑大大提高了二手房的交易成本，各地二手房抢过户。 据悉，在上述通知发布的当天，北京部分购房者连夜签约以避免多交税款。那么新政实施后对楼市究竟影响几何？业内人士预计，二手房交易成本增加，或导致业主不愿出售使得交易量下降；另一方面，卖家将税费转嫁到购房者身上，打压购房者热情。此外，由于二手房和一手房的联动作用，税收政策调整也将促使部分二手房的预期购买者将目光转向新房，从而影响新房价格。 释疑 “二手房按转让所得20%计征个税”非新规 记者粗略计算，以一套5年前购买时总价50万元、目前售价200万元的普通二手房为例，按新政价值差额的20%计算，需缴个税30万元。若这项政策在各地严格执行，将会明显增加交易成本，二手房市场交易热度会受到明显抑制，短期内或导致成交量下滑。 事实上，对于二手房转让所得征收个税，我国《个人所得税法》早有规定：个人出售自有住房取得的所得（出售价与房屋原值的差额），应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。 由于部分房屋并不能核实房屋原值，例如此前所得的福利分房，无法准确计算出差额，因此无法按照20%来征收。对待这类房屋，国家政策为统一按照出售总价的1%征收。 在实际操作中，由于中介往往能帮助售房者压低真实价格进行网签，因此，按照1%的总价征收的税额，往往远低于按照差额的20%征收，因此，很多能够核实原值的房屋，也被当成不能核实原值的房屋，从而按照低于真实交易价格的总价的1%征收，以此达到避税的目的。 由于一线城市楼市供求持续紧张，此前交易环节的营业税、个税、契税、中介费等税费基本都转嫁到购房者身上。业内人士认为，如果热点城市的供求关系得不到明显改善，新增个税也许会再次转嫁到购房者身上，进一步提高购房者购买二手房的成本。 中原地产市场研究部总监张大伟认为，新国五条细则如果严格实施，二手房市场购房需求和业主的售房意愿都会受到影响，成交量会明显下滑。等细则出台以后，各地二手房抢过户，但此后过热的二手房市场必将迅速降温。 市场 二手房加紧过户争搭政策“末班车” 据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，楼市新政出台后，门店周末平均新增房源委托量增长近四成。 “我挂牌的房子是不是要按20%的差额缴税了？”记者日前在三环新城附近的二手房中介机构看到，前来咨询、看房的购房者络绎不绝，其中有近90%的咨询都是关于“二手房交易个税按差额的20%征收”的话题。房屋中介小刘对记者表示，上个周末，他的电话一直响个不停，主要是客户、业主或者周边小区居民咨询新政事宜。 据北京市住建委网站统计数据显示，3月2日，二手住宅网签量达到1059套。新政后，二手房签数量创新高。 今年以来，北京二手房成交依然火热，1月份成交量达到19561套，创两年的新高，1月和2月日均签约量也达到500-700套。统计数据显示，北京今年至今出现二手住宅网签量过千套共有三次，除3月2日外，分别是1月31日1230套和2月28日1036套，均为月末最后一天。 伟业我爱我家集团市场分析师孔丹认为，月底网签机构一般会加快积压案件的处理，所以月底的网签一般会比较多。孔丹同时表示，3月2日网签过千套，主要是受“新政”影响，大量市民扎堆儿网签，因为纳税网签目的就是加快过户进程，争相搭乘“新政”执行前的“末班车”。 除北京之外，上海、南京等地的二手房交易者同样急于在政策正式执行前尽快完成交易。而在江苏无锡，房产交易中心更是人头攒动，交易爆满，平时一天最多排360个号，4日下午已发570个号。 解读 房价上涨较快城市或现反转 本次个税政策调整，让不少二手房购房者紧急“抢跑”。而新房市场，本打算近期购房的刚需型客户可能将会再次转入观望，等待政策的进一步明朗后，延时买房。 据悉，北京、上海等一线城市二手房成交量已经超过或与新房成交量持平，如果新的个税政策使二手房供应大幅减少，有可能进一步加剧这些城市尤其是中心城区市场的供不应求。 不少人士担忧，20%的个税或促使买家转向新房市场，从而导致新房房价上涨。 针对国五条及其实施细则，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，政策出台背景正好处于房地产市场调控的关键时期，更多的是平衡在这个关键时期政府与市场面临的转型问题。总体看，国五条还是为继续做好今年房地产市场调控工作而出台的，并不是打压房地产市场。 链家地产市场研究部张旭认为，本次政策虽然是以往政策的收紧和完善，除了信贷和税收政策外，在“加强市场监管和预期管理”方面，也给予地方政府的更多的管控空间。整体来看，新一轮的调控政策在信贷、税费等市场调控措施，以及行政性调控措施方面均有所加强。且对于二手房市场的调控力度更大。新一轮调控将促使购房者预期出现明显转向，抑制改善性需求，在一定程度上或降低交易换手率，预计成交将会有所萎缩。对于北京这样前期房价上涨较快的一线城市，这种市场反转可能会表现的更为明显。 伟业我爱我家副总裁胡景晖预测，随着各城市细则的陆续执行，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历一段时间的滞涨期。专家表示，房贷政策提高了购房融资成本，有利于抑制投机型需求。