2016年5月1日起，杭州营业税改征增值税试点工作将全面推开。此次改革力度未曾有过，试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活*业四大行业。为了让广大纳税人了解此次全面“营改增”的影响，我们特别采用问答形式，分行业对纳税人关心的问题进行解读，*推出房地产业篇。“营改增”后房地产纳税人分为哪几类？主要区别在哪里？答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》第三条规定，房地产纳税人可分为一般纳税人和小规模纳税人。这两类纳税人不仅有规模上的区别，更有税制适用上的区别。从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。一般纳税人和小规模纳税人在税收待遇上的区别如下：（一）一般纳税人销售应税的货物、劳务以及发生应税行为可以自行开具增值税专用发票，而小规模纳税人不能自行开具，购买方索取专用发票的，小规模纳税人只能到主管税务机关申请代开专用发票。（二）一般纳税人购进货物或劳务可以凭取得的增值税专用发票以及其他扣税凭证按规定抵扣税款，而小规模纳税人不享有税款抵扣权。（三）征税办法不同。一般纳税人适用一般价税方法计税，小规模纳税人适用简易计税方法计税。房地产业涉及的征收范围主要有哪些？其适用税率是多少？答：根据《销售服务、无形资产、不动产注释》规定，房地产业涉及的征收范围有二项，一是房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目；二是房地产企业出租自己开发的房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目。一般纳税人销售不动产、提供不动产租赁服务，其适用税率为11%。小规模纳税人销售不动产、提供不动产租赁服务，不按适用税率征税，而是按征收率5%缴纳增值税。房地产开发企业销售开发的房地产项目，是否可以扣除受让土地的价款？答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。一般纳税人购置或自建的房地产销售收入，在增值税预缴时不一样吗？答：根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第三条规定，一般纳税人转让房地产，由于取得的方式分购置和自建，在销售后预缴增值税也是不一样的：（一）购置后转让——应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款。（二）自建后转让——应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款。小规模纳税人转让不动产收入，预缴增值税与应交增值税的计算方式是否相同？答：相同。根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第四条规定，小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。5月1日以后，增值税一般纳税人购置的不动产，其进项税额如何抵扣？答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，适用增值税一般纳税人2016年5月1日之后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产（包括在建工程），其进项税额可分2年从销项税额中抵扣。第1年可抵扣60%，于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；第2年可抵扣40%，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。如果纳税人发生不动产处置或注销等情况，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受*入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。营改增以后房地产业有过渡性优惠政策吗？答：为了在不影响市场经济秩序的前提下，国家就存量的房地产项目引入过渡性政策，实现营改增后的平稳过渡。根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》有相关政策的规定，一般纳税人取得以下项目的收入，可选择简易计税方法：（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（三）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。（四）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。 2016年3月23日，财政部、国家税务总局正式颁布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），自2016年5月1日起，全面推开营改增，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。为便于房地产开发企业了解此次营改增的主要内容，广州市国家税务局现对房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的主要政策整理如下，供社会各界参阅。一、增值税纳税人在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户和其他个人。二、征税范围房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。三、增值税纳税人分类（一）增值税一般纳税人：适用增值税税率，其进项税额可以抵扣。1.年应税销售额超过500万元的纳税人应登记为一般纳税人。其中：（1）年应税销售额超过500万元的其他个人不属于一般纳税人。（2）年应税销售额超过500万元但不经常提供应税服务的单位和个体工商户选择按照小规模纳税人纳税。2.年应税销售额未超过500万元的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。（二）增值税小规模纳税人：适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。四、税率和征收率（一）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用的税率为11%。（二）小规模房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，以及一般纳税人销售自行开发的房地产老项目选择适用简易计税方法的，征收率为5%。五、增值税计税方法（一）一般计税方法一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税，按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额销项税额=销售额×税率销售额＝含税销售额÷（1+税率）（二）简易计税方法1.适用范围（1）小规模房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税。（2）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；②《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。2.计税方法简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）六、销售额的计算（一）一般规定销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费。但不包括以下项目：1.代为收取并同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（2）收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；（3）所收款项全额上缴财政。2.以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。（二）特殊规定房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：不含税销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）当期允许扣除的土地价款按照当期销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积的比例计算，计算公式如下：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。七、增值税进项税额抵扣（一）允许抵扣进项税额纳税人购进与生产经营有关的货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，并取得下列增值税扣税凭证的，可以在购进时抵扣进项税额。其中，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第1年抵扣比例为60%，第2年抵扣比例为40%。增值税扣税凭证包括：1.从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）上注明的增值税额。2.从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。3.购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价×扣除率买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。4.从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。（二）不得抵扣项目1.用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）2.非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。3.非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。4.非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。5.非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。6.购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。接受贷款服务向贷款方支付与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用。八、纳税地点房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，应向其机构所在地或者居住地主管国税机关申报纳税。九、纳税义务时间（一）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。（二）视同销售服务，为服务完成的当天。十、税收优惠（一）起征点个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税。增值税起征点不适用于登记为一般纳税人的个体工商户。广东省增值税起征点如下:1.按期纳税的，为月销售额20000元（含本数）。2.按次纳税的，为每次（日）销售额500元（含本数）。（二）小微企业对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。2017年12月31日前，对月销售额2万元（含本数）至3万元的增值税小规模纳税人，免征增值税。增值税小规模纳税人应分别核算销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额，和销售服务、无形资产的销售额。增值税小规模纳税人销售货物，提供加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元（按季纳税9万元），销售服务、无形资产月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。十一、发票开具（一）增值税一般纳税人一般纳税人可以使用增值税发票新系统开具增值税专用发票、增值税普通发票、增值税电子普通发票，也可手工开具广东省国家税务局通用定额发票。1.向一般纳税人销售自行开发的房地产项目，可以开具增值税专用发票、增值税普通发票、增值税电子普通发票，也可开具广东省国家税务局通用定额发票。2.向小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，可以开具增值税普通发票、增值税电子普通发票，也可开具广东省国家税务局通用定额发票。（二）增值税小规模纳税人1.月销售额超过3万元的小规模纳税人使用增值税发票新系统开具增值税普通发票、增值税电子普通发票，也可手工开具广东省国家税务局通用定额发票。（1）向一般纳税人销售自行开发的房地产项目，可以自行开具增值税普通发票、增值税电子普通发票，也可开具广东省国家税务局通用定额发票。购买方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。（2）向小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，可以自行开具增值税普通发票、增值税电子普通发票，也可开具广东省国家税务局通用定额发票。2.月销售额3万元（含）以下的小规模纳税人可使用广东电子税务局中的电子（网络）发票系统开具广东省国家税务局通用机打发票，也可手工开具广东省国家税务局通用定额发票。（1）向一般纳税人销售自行开发的房地产项目，可以自行开具广东省国家税务局通用机打发票，也可开具广东省国家税务局通用定额发票。购买方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。（2）向小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，可以自行开具广东省国家税务局通用机打发票，也可开具广东省国家税务局通用定额发票。（三）不得开具增值税专用发票的情形1．向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。2．适用免征增值税规定的应税行为，不得开具增值税专用发票。十二、纳税申报（一）纳税期限一般纳税人按月申报，自次月1日起15日内申报纳税。小规模纳税人按季申报，自季度期满次月1日起15日内申报纳税。（关注广州国税微信-我要查询-申报期预告可查询申报期。）（二）申报方式小规模纳税人：网上申报、微信申报、自助办税终端机申报及上门申报。一般纳税人：网上申报、自助办税终端机申报及上门申报。选择网上申报的纳税人，需要向广州市电子签名核心领购数字证书（CA证书）。如果纳税人5月1日前已经有地税CA证书，也可以直接使用该证书进行国税的网上办税，国税网上办税大厅支持目前地税在用的多种类型CA证书，包括纳税人在电信及其他CA运营商领用的CA证书。（三）预缴申报1.一般纳税人预缴申报房地产开发企业中的一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率填报《增值税预缴税款表》，并在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。纳税人以当期销售额和适用税率或征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。2. 小规模纳税人预缴申报房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率填报《增值税预缴税款表》，并在取得预收款的季度期满的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%纳税人以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。十三、其他（一）试点纳税人购买新系统税控专用设备支付的费用以及每年缴纳的技术维护费，可按照《财政部国家税务总局关于增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税税额有关政策的通知》（财税〔2012〕15号）在增值税应纳税额中全额抵减（抵减额为价税合计额），不足抵减的可结转下期继续抵减。（二）纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。（三）兼营纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。（四）混合销售一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。上述从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。