2018年以来，各线城市推地节奏均有所加快，上半年全国土地购置面积累计增速达到7.2%，创下年内新高。但与此同时，土地流拍、撤牌量也随之增加，尤其是近日上海、苏州、杭州等重点城市土拍频频遇冷引起了大家的关注，优质地块低价成交、楼板价同比大降或无人报名导致地块流拍等情况频频出现。 01 7月流拍、撤牌107幅地块 数量创下年内新高 就年内流拍情况来看，7月流拍、挂牌地块达到107幅，达到年内高点，流标率更是陡然上升至4%，创下年内新高。但是从成交角度来看，7月份土地成交建筑面积、成交总价依旧维持着10%的同比增幅，企业的拿地需求依旧有增无减。 在成交规模扩容的情况下，流标率指标出现背离性的增高，尤其是热点城市地块出现流标，一方面说明地方政府确确实实加强了土地供给力度，尤其是热点城市供地不再只是小批量的“择优出让”，让每一块地都能以更“理想”的价格成交；另一方面也说明开发商的拿地态度变得更为审慎客观，对于热点城市、热门区域的地块也不再盲目参拍。 02 一二线城市流拍“常态化” 7月流标率达到15% 结合流拍地块分布能级来看，7月份一二线城市含宅地块的流拍情况尤为严重，7月份流标率高达15%，土拍流标几近“常态化”。一二线城市土地流拍率的高企，主要原因在于土拍限制条件多且盈利空间小于三四线城市，在运营周期上也难以达到三四线的“高周转”速度，因此房企的拿地态度则会更加谨慎。 一如广州从化区的2宗商住地块，由于土地使用年限不足50年，项目规划容积率过低、且周边同质竞争楼盘较多等不利因素，流拍次数多达5、6次，出让底价一降再降也未能打动开发商，7月份这2宗地块继续流拍。再如上海今年以来宅地多以租赁用地、安置房用地为主，难得出让的纯宅地都会成为开发商关注的对象，但7月份宝山纯宅地却在出让前被撤牌，出让终止。三如杭州余杭区良渚板块土地市场热度一度较高，22号纯宅地周边已有较多品牌开发商进驻，地块区位优势显著，但由于1.6万/平方米的起拍楼板价较高，较周边在售项目只有2000元的价差，最终还是无人参拍而终止出让。 03 热点城市流拍成因 开发条件严苛+企业投资意愿变化 近期流拍的地块中，不乏位于热点城市核心地段的地块，从自身条件来说这些地块都条件相对优越，应该是房企争相抢夺的对象，却由于无人竞拍而出让失败，主要原因在于地块起拍价不低的同时，还在配建、自持、限售等方面都有较严格的限制。 苏州7月流拍的2宗地块分别位于相城区元和街道和新区狮山街道，这两个板块均为苏州较热门的宅地板块，主要由于地块出让条件中要求配建幼儿园等公建配套，运营建设成本不低。6月底流拍的北京朝阳区010号情况也较类似，该地块为商办性质，在起始价已经达到2.7万元/平方米的条件下，对土地有自持50%，自持期限20年的限制，加之目前一线城市对于商办类地块管控严格，商业运营难度较高，导致无人参与竞拍。 此外还有一些地块，出让条件并未非常严苛，但受制于整体市场的调控，项目盈利的难度较大，最终也导致流拍。如广州花都区地块更是已经连续延期出让5次，仍然流拍，值得一提的是地块起始价已经达到15000元/平方米，而花都区7月份的商品房均价仅为11941元/平方米，出现典型的“面粉比面包贵”现象。 不少低溢价成交地块也是如此，土拍开发条件严格，盈利预期不足使得地块热度显著下滑。在一二线城市7月成交的地块中，61%的地块溢价率不足1%，溢价率超过50%的地块只有16%。以上海市青浦区两幅宅地为例，两块地均以3.3万元/平方米楼板价底价成交，分别由招商和万科竞得，相比2年前中骏4.2万元./平方米获得的地块低了约四分之一。这两幅地块容积率不高，分别只有2.5和1.8，但是由于“最低限高+住宅高差不得超过较高建筑的1/3”条款的存在，导致项目无法做到“高低配”，并且地块周边的二手房均价仅为3万元，在上海价格调控机制的限制之下，未来盈利空间也极为有限。 2018年房地产各项规模指标依旧趋好，开发投资、商品房成交面积、土地购置面积等持续同比增长。但在规模扩容的情况下，一二线城市却频频出现土地流拍和宅地的低溢价成交，归根结底还是因为企业投资意愿发生了变化。不论是在当下形势的分析、未来市场的判断上，还是从压力高企的资金面、现金流考虑，最大的买家都开始更加谨慎，流拍、低溢价率的出现是不足为奇的。 考虑到各线城市供地节奏和调控政策的差异，当下一二线城市的土地流拍或许不会全面扩散到三四线城市，但对于核心城市周边的三四线城市而言，既然享受到了城市圈发展的利好，也应当理性预见“热源”降温后的市场波动。