*近，有不少购房者问到，二套房到底是如何界定的，怎么有的人说是“认房不认贷”，有的人又说是“认贷不认房”？ 经过几轮政策的调整，公积金到底如何认定二套房？二套房使用公积金和商贷在首付比例及利率上有哪些区别？专家提醒，目前在二套房认定上，公积金贷款与商贷存在一定差异，公积金“认房不认贷”，商贷“认贷不认房”。 案例分析： 吴女士曾经贷款买过一次房子，贷款已经结清，房子也并未卖出。公积金贷款政策调过之后，吴女士曾经咨询过，像她这样的情况，再次购房银行如何判定。 当时，吴女士得到的答案是按照近日的政策，她在银行贷款买房，已经可以被认定是首套房，享受首套房的贷款优惠政策。 因为单位公积金缴存一直没有断，吴女士想使用公积金再次购房，并且她希望能够贷到公积金额度的上限120万元，但咨询公积金管理核心后发现，像她这样的情况想使用公积金买房，只能被认定为是二套房，*多只能贷款80万元，首付比例较低30%。 通过咨询专家后，吴女士了解到： 目前商业贷款执行的政策为“认贷不认房”，购房人只要名下贷款还清，再次买房就可以被算作首套房。 如果购房人名下有一套全款购买的住房，只要没有贷款记录，再买房仍然算首套房，首付比例为25%。 与商业贷款不同的是，公积金贷款的判定标准为“认房不认贷”。对于名下有一套未卖掉住房的人来说，按照现行政策将被算作二套房，首付比例为30%。去2015年9月1日起部分城市已调整为20%。 相关知识： “认房不认贷”、“认贷不认房”究竟是个什么鬼？ “认房不认贷”：是指只要购房者证明名下无房，就可以按照首套购房认定，只要证明名下只有一套，就可以按照二套申请。银行办理贷款时，不会考虑购房者历史贷款记录。 “认贷不认房”：是指新的房贷政策不再以家庭拥有的房屋数量来认定，二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定。 “认房不认贷”和“认贷不认房”是为了规定什么是二套房而提出的比较通俗易记的说法。 按照当前的政策，“二套房”主要指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定的，借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的，再次向商业银行申请住房贷款的房贷房。 所购房产是首套房还是二套房，会影响到购房人所交的首付比例，和执行的信贷政策。虽然国家有统一的规定，但是不同的城市在执行时也会根据自身城市的特点，对首付的比例有所调整。 近日首套房二套房首付比例是多少？ 附：首套房二套房情况举例 算首套房的情况： 1、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房； 2、全款买过一套房，贷款买房； 3、全款买过一套房，卖掉了，房屋登记也查不到房产，再贷款买房； 4、当地暂不具备房屋登记系统的查询条件，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再贷款买房； 5、个人名下有两套房的商业贷款记录，全部已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明； 6、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已还清，再申请商业贷款买房； 7、夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房，婚后买房申请贷款； 8、贷款买过二套以上房产，后来全部卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房。 算二套房的情况： 1、贷款买过一套房，商业贷款未结清，再贷款买房； 2、个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，一套未还清，再贷款买房； 3、夫妻两个，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房使用公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人的偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例，如果存在贷款未还清的状况，算二套房。