合同合法有效，房屋为不动产，产权以过户为对抗要件。卖家等于毁约，你可以起诉他交付房屋，赔付延迟交房的损失，诉讼费由败诉方承担，不是你说了算有法官说了算。律师费是为你打官司提供帮助的，你可以不请律师啊？所以这项开支应有你自己付。

起诉违约，要求承担违约责任。违约责任的承担方式有以下几种（1）支付违约金.违约金：指合同当事人在合同中约定的，在合同债务人不履行或不适当履行合同义务时，向对方当事人支付的一定数额的金钱。（2）损害赔偿.损害赔偿：是指因合同一方当事人的违约行为而给对方当事人造成财产损失时，违约方向对方当事人所作的经济补偿。（3）继续履行.继续履行：是指由法院或仲裁机关作出要求实际履行的判决或下达特别履行命令，强迫债务人在指定期限内履行合同债务。其他补救措施.第一百一十一条　质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

为了购买婚房，23岁的苗涛通过中介公司与房主签订居间合同并交了2万元定金，可谁知合同签了、定金交了，房主却告知不卖了。无奈之下，他将房主起诉至未央区法院，要求赔偿违约金、房屋涨价损失等30余万元。　　买家：合同签了房主不履行　　房屋涨价婚房至今未买　　苗涛打算购买一套婚房。今年4月16日，他与李元夫妇及一家中介公司签订了《房屋买卖居间合同》，苗涛购买李元夫妇在凤城一路某小区一套160余平方米的房屋，交易价格为138万元，定金2万元。　　苗涛按照合同约定支付了定金，谁知却被房主告知房子不卖了。“房主多次表示拒绝履行合同，5月22日书面表示拒绝出售。”苗涛说，经中介公司和他多次催告，房主仍然拒绝履行。到他起诉时房屋已经涨价，同户型的也都涨价了，他已经没有资金能力再购买其他房屋。　　今年8月，他把房主李元夫妇起诉至未央区法院，要求被告返还定金2万元、支付房屋成交价的10%违约金138000元、赔偿房屋涨价损失15万元，并赔偿律师费用、居间报酬损失等共计36万余元。　　房主：不是因为涨价违约　　而是没和承租人达成一致　　昨日，未央区法院在白桦林居小区内公开开庭审理该案。　　作为被告的李元夫妇未参加庭审，由代理律师进行答辩。被告方认为，《房屋买卖居间合同》仅是预约合同，不是正式的商品房买卖合同，后续双方还需签订正式商品房买卖合同，该合同具有预约定金性质，当事人享有赔偿定金不继续履行的权利。同时，该居间合同是格式合同，部分约定对房主显失公平，绝大多数条款都是印刷体，特别是房屋成交价10%的违约责任，都是已经确定且无法协商变更，且合同内容复杂繁多，中介公司没有作提示说明，房主也没有仔细阅读，发生纠纷后才发现高额违约金责任条款。　　被告方称，其已及时告知原告不能出售房屋，未影响原告另行购买其他房屋，不应承担涨价损失。签订合同时，房屋处于租赁状态，“签合同时以为有把握和承租人解除租赁合同，但签约当日，与承租人因装修问题未能解除租赁合同。”第二天就告知中介，明确房屋无法出售，愿意退还定金，但原告不同意，要求支付17.9万元的违约金。后来，三方一直就违约金数额进行协商，虽然未能协商一致，但都清楚合同将不继续履行，原告已不受合同约束，有权随时选择购买其他房屋，前后相差不过两三天，不会对另行购房造成实质影响。　　此外，被告方还提出了原告未按约定时间支付定金，定金数额仅2万元不足以影响原告购买力，违约金明显过高等答辩意见。　　庭审：原告认为原因是房价上涨　　双方同意调解　　对于被告的答辩，原告代理人北京大成（西安）律师事务所律师程昭提出，被告之所以拒绝履行合同，实际原因是涉案房屋价格上涨，被告要求原告加价，原告不同意，于是被告就拒绝履行。　　原告方认为，《房屋买卖居间合同》合法有效，被告在合同存在继续交易的条件下单方拒绝履行合同，应承担违约责任，即使是所谓的租赁问题没有解决，也是被告原因造成的，根据合同相对性原则，被告应向原告承担违约责任，被告与承租者纠纷应另案解决。　　同时认为，房屋租赁问题并非造成合同不能继续履行的根本原因，被告应按约定履行过户手续，再由原告处理与承租者的关系，原告可以继续出租，也可以选择租赁期满后收回房屋。　　法庭调查和法庭辩论后，双方均同意调解，苗涛提出了继续履行合同或者按合同约定赔偿两种意见，被告代理律师表示将转达给被告。如果双方不能达成调解，法庭将择期宣判。　　法官提醒：签合同时买卖双方要注意这些　　随着近年西安楼市的大幅变动，有关二手房买卖纠纷案不断增多。那么，在签订二手房买卖合同时该注意什么？如何避免不必要的纠纷？　　“对于购买方来说，要认真审核二手房买卖合同的具体条款，尤其是房屋的房款、面积、是否存在银行抵押等情况。如果房屋正在出租，一定要问清楚房屋的出租关系是否能解除。”未央法院民一庭审判员杨宁提醒，买卖双方要尽量约定好签订网签、过户、办理资金监管等的时间节点。卖方应诚信行事，按照合同约定履行义务。此外，卖方还要确保自己的房子符合交易条件，目前二手房交易的制式合同中，如果房屋不能出售，中介公司一般会将违约条款写在卖方名下，如果出现问题，卖方要承担相应责任。