小产权理论上是不可以买卖的，甚至有的人正是因为价格便宜才选购小产权。但是小产权房存在很大的风险，如果购房者购买了，会对之后的居住有很大影响。购买小产权房的风险有哪些呢？1、不能贷款 不能过户由于土地性质的原因，小产权只有居住功能，就连购房贷款都不能办理。如果购房者买了小产权房子，不仅不能向银行贷款，还不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去过户，理论上不可以买卖，如果要私下买卖，也只有一纸合同或者协议而已，没有房产证。2、易出问题 维权难如果购房者选购了小产权房，并和开发商签订合同并交付房款后，遇到政府整顿小产权房，那么可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。3、物业和其它权益得不到保障一般而言，小产权的小区管理可能跟不上现代化的管理模式，因此物业服务得不到保障。除此之外，购房者在购得小产权房后，一旦遇到政府征地拆迁，无法获得相应的拆迁补偿。

一、什么是小产权？所谓“小产权”是民间的一种通俗叫法，在我国房地产相关法律、法规和制度上根本没有这个概念。因此通常所谓的小产权房主要指两类：其一是经过国家相关政府部门的土地、规划、建设环节审批，建设在农村集体建设用地上的城中村改造房。其二是未经过任何国家相关部门和环节审批，建设在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。二、什么是大产权？大产权是指是由国家颁发产权证的，对房屋行使占有、使用、处分、收益的权利，同时也是可以依法交易的。通俗点的说法就是，开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，之所以如此划分，是因为购房人的产权是由开发商的产权分割来的。一般来说，我们所购买的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。70年产权的为居住用地；50年产权的为工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或者其他用地；40年产权的商业、旅游、娱乐用地。它们的区别在于大产权具有合法性、拆迁补偿等。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护

什么是小产权房?小产权房能否买卖?这是一个长期困扰购房着的问题。一些人因为小产权房价格便宜而将购房目光投向了这一区域，要知道，国家相关部门一再发文告知，不得将农村集体土地上建设的房屋私自转卖给不属于此地的居民。随着各种楼市调控政策的实施，让原本疯狂的楼市回归到理性，但依然有很多购房者对商品房的房价望而却步，将目光投向了城镇近郊的“小产权房”，低成本实现住房梦对购房者充满了诱惑。　　一、什么是小产权房　　小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。乡镇政府发的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。　　二、小产权房能否买卖　　国家政策层面也不允许购买，各地均有文件要求，对于小产权房采取的态度是坚决遏制建设、销售一切和小产权房相关的行为。　　1.坚决遏制非法建设小产权房　　禁止将规划用途为非住宅的土地建设住宅，禁止在未取得合法用地、规划、建设等行政许可的情况下进行非法建设，禁止改变规划批准用途、规模、平面结构、立面效果等进行非法建设。任何单位和个人，不得利用自有宅基地、购买他人宅基地、利用本村(社)空闲地或购买村(社)集体土地建设小产权房。目前在建的小产权房，一律停止建设，坚决依法查处。　　2.坚决遏制非法销售或以租代售小产权房　　禁止将规划用途为非住宅的土地上房屋当作住宅销售或以租代售，禁止中介代理小产权房业务，中介机构不得配合开发主体营销小产权房。任何单位和个人不得买卖小产权房。购买小产权房不受法律保护，一切损失和后果自行承担。　　买房是件大事，甚至是父母和自己两代人的积蓄，不能贪图便宜，在购买时一定要谨慎，购买合法有保障的房子。在购买前还是谨慎为好，毕竟购买合法有保障的房子才能住着安心、踏实。